農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的運(yùn)行機(jī)理和操作規(guī)程研究

目錄/提綱：……
一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓
二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包
三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租
四、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換
五、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股
六、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)代耕
七、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承
八、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)準(zhǔn)占用
……
關(guān)鍵詞：家庭承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)流轉(zhuǎn)形式運(yùn)行機(jī)理操作規(guī)程
　　**年月日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò)的《農(nóng)村土地承包法》（自**年月日起施行）第條第款規(guī)定：“農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包”。按該條款規(guī)定分析可知，農(nóng)村土地承包方式主要有兩類(lèi)：其一是家庭承包；其二是其他方式的承包。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的法律規(guī)范之性質(zhì)和內(nèi)容分析，該法“對(duì)家庭承包的土地實(shí)行物權(quán)保護(hù)”和“對(duì)其他形式承包的土地實(shí)行債權(quán)保護(hù)”（除《農(nóng)村土地承包法》第條“通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)”，確認(rèn)承包方取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)外）。顯然，在法律制度上，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，給予物權(quán)保護(hù)，確保農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包經(jīng)營(yíng)土地的權(quán)利不受侵害。中發(fā)號(hào)文件《中共中央關(guān)于做好農(nóng)戶(hù)承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》明確指出：“在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的基礎(chǔ)上，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，也符合黨的一貫政策”�？梢�(jiàn)，家庭承包的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展、推進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)、防止或者減少農(nóng)村承包地的棄耕拋荒、實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置的必然結(jié)果；也是進(jìn)一步穩(wěn)定土地承包關(guān)系的重要措施。當(dāng)前，我國(guó)家庭承包的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
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下，本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶(hù)享有優(yōu)先受讓權(quán)；（）采用書(shū)面形式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；（）一般應(yīng)辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記，否則，不得對(duì)抗善意第三人。這里“善意第三人”是指，不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道承包方已經(jīng)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，因此與承包方交易，支付了價(jià)款，并進(jìn)行了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記的第三人。舉例來(lái)說(shuō)，甲（承包方）將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙（第一受讓方），交易完成后，乙沒(méi)有辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記。其后，甲又將同一塊農(nóng)村承包地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙（第二受讓方），丙不知道甲已經(jīng)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)已轉(zhuǎn)讓給乙，也不應(yīng)當(dāng)知道這些情況，隨后丙支付了價(jià)款并辦理了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記，那么，丙就屬于善意第三人，取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。而乙就不能取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但可以向人民法院起訴甲，請(qǐng)求獲得相應(yīng)的救濟(jì)。第三人丙如果明知甲已經(jīng)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙，或者丙應(yīng)當(dāng)知道這個(gè)情況（比如，丙已經(jīng)聽(tīng)鄰居說(shuō)過(guò)，但未向甲或乙核實(shí)），那么，丙就不屬于善意第三人，因而不能取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，乙取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。雖然《農(nóng)村土地承包法》沒(méi)有規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓必須登記，但是未經(jīng)登記，受讓方取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)其物權(quán)性質(zhì)是不穩(wěn)定的，如遇上述存在“善意第三人”，該受讓方最終無(wú)法取得鞏固的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，受讓方要真正取得穩(wěn)定的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，則最好辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，成為真正的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人；（）不得改變土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法定內(nèi)容和承包合同規(guī)定的其他約定內(nèi)容；（）不發(fā)生農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和主體種類(lèi)的變化；（）不改變農(nóng)村承包地之特殊農(nóng)業(yè)用途；（）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為原承包期的剩余期限；（）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定，則轉(zhuǎn)讓的收益歸承包方所有；（）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合條件、自愿、平等、依法；（）轉(zhuǎn)讓后，原承包方與發(fā)包方之間在該承包地上的承包關(guān)系即行終止，同時(shí)確立受讓方與發(fā)包方之間該承包地上的承包關(guān)系；（）原承包方依法轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，在該承包期內(nèi)無(wú)權(quán)向發(fā)包方要求再以家庭承包方式承包農(nóng)村土地，但承包方仍享有承包土地的權(quán)利（即承包權(quán)仍然有效），即在新一輪承包中還可以通過(guò)家庭承包方式取得農(nóng)村土地；（）轉(zhuǎn)讓后，由受讓方依法經(jīng)營(yíng)農(nóng)村承包地；（）受讓方向發(fā)包方依法履行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法定義務(wù)和承包合同規(guī)定的其他約定義務(wù)；（）受讓方與轉(zhuǎn)讓方發(fā)生糾紛，依債權(quán)法律規(guī)范，按土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同違約責(zé)任處理；（）受讓方與發(fā)包方之間發(fā)生糾紛，屬侵犯土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法定內(nèi)容范圍的，依物權(quán)法律規(guī)范處理，屬違反承包合同約定內(nèi)容的，按合同債權(quán)法律規(guī)范處理。
　　土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓操作規(guī)程：（）轉(zhuǎn)讓方（即承包方）向發(fā)包方提出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)面申請(qǐng)；（）發(fā)包方對(duì)轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓條件進(jìn)行審核；（）發(fā)包方核實(shí)轉(zhuǎn)讓方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源，不得干預(yù)轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)書(shū)面同意，否則，不同意，則需說(shuō)明其合法的理由；（）轉(zhuǎn)讓方依法確定受讓方，但在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶(hù)享有優(yōu)先受讓權(quán)；（）轉(zhuǎn)讓方和受讓方簽訂書(shū)面形式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；（）受讓方向承包方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)；（）一般應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記，確立受讓方的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人；（）確立發(fā)包方與受讓方（新承包方）的承包關(guān)系；（）受讓方依法經(jīng)營(yíng)農(nóng)村承包地；（）受讓方向發(fā)包方履行物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法定義務(wù)和承包合同規(guī)定其它約定義務(wù)。
　　二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包
　　土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包，是指轉(zhuǎn)包方（原承包方）在通過(guò)家庭承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在前提下，在承包期內(nèi)并保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)下依法將部分或者全部承包地上債權(quán)性質(zhì)農(nóng)村承包地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給受轉(zhuǎn)包方的行為。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包，屬于轉(zhuǎn)包方在保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)前提下，從物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出部分權(quán)能（包括物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，但不包括處分權(quán)）移轉(zhuǎn)給受轉(zhuǎn)包方，其結(jié)果，受轉(zhuǎn)包方無(wú)法取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，而只能取得債權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，同時(shí)，原“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”（《農(nóng)村土地承包法》第條），新確立轉(zhuǎn)包方與受轉(zhuǎn)包方之間的轉(zhuǎn)包關(guān)系，且該轉(zhuǎn)包的期限不得超過(guò)原承包期的剩余年限，一般較短，最長(zhǎng)也不得超過(guò)年。
　　土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包運(yùn)行機(jī)理：（）以通過(guò)家庭承包方式取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在為前提；（）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包后，承包方（即轉(zhuǎn)包方）的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)仍存在；（）受轉(zhuǎn)包方取得的只能是債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，即從物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出來(lái)的部分權(quán)利；（）受轉(zhuǎn)包方是一切農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，一般是農(nóng)戶(hù)，但除農(nóng)戶(hù)外，包括法人、其他組織、自然人；（）承包方（即轉(zhuǎn)包方）與發(fā)包方的承包關(guān)系不變；（）轉(zhuǎn)包方與受轉(zhuǎn)包方（新承包方）確立新的承包關(guān)系；（）不發(fā)生農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和主體種類(lèi)的變化；（）不改變農(nóng)村承包地之特殊農(nóng)業(yè)用途；（）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包后，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案；（）家庭承包的農(nóng)村土地可以部分或全部轉(zhuǎn)移；（）轉(zhuǎn)包的期限不得超過(guò) ……（未完，全文共11671字，當(dāng)前僅顯示2776字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的運(yùn)行機(jī)理和操作規(guī)程研究》）