論文：信息不對稱、區(qū)位壟斷與政府管制的失靈——論我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展

目錄/提綱：……
一、信息不對稱背景下的房地產(chǎn)市場交易
二、區(qū)位壟斷供給與競爭性的住宅需求
三、土地儲備、土地財(cái)政與政府對房地產(chǎn)市場的管制
四、準(zhǔn)確評判現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)泡沫的困難
五、政府政策的幾點(diǎn)啟示
……
論文：信息不對稱、區(qū)位壟斷與政府管制的失靈——論我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展

內(nèi)容摘要：隨著改革開放的深入推進(jìn)，我國經(jīng)濟(jì)的市場化程度日益加深。作為市場經(jīng)濟(jì)_的一個(gè)重要組成部分，各類市場的發(fā)育、發(fā)展和完善，呈現(xiàn)出由產(chǎn)品市場向要素市場，由壟斷市場向競爭市場，由地區(qū)市場向全國統(tǒng)一市場不斷推進(jìn)的過程。其中，房地產(chǎn)市場的建設(shè)和發(fā)展，尤其引人關(guān)注。文章深入了剖析房地產(chǎn)市場自身的特征和獨(dú)特的運(yùn)行規(guī)律，以及我國住房制度、土地制度和政府財(cái)政制度改革對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。筆者認(rèn)為，信息不對稱和區(qū)位壟斷是造成當(dāng)前若干大中城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的重要原因。規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場的建設(shè)和發(fā)展，需要政府、企業(yè)和個(gè)人三方合作，通過規(guī)范政府行為、促進(jìn)企業(yè)競爭和引導(dǎo)個(gè)人消費(fèi)，構(gòu)建一個(gè)和諧的房地產(chǎn)市場氛圍。
關(guān)鍵詞：信息不對稱 區(qū)位壟斷 房地產(chǎn)市場 政府管制


一、信息不對稱背景下的房地產(chǎn)市場交易
按照現(xiàn)代微觀經(jīng)濟(jì)理論，市場可以根據(jù)競爭程度（或壟斷程度）劃分為完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場；可以根據(jù)市場上交易的物品性質(zhì)，劃分為產(chǎn)品市場和要素市場；也可以根據(jù)市場交易的范圍，劃分為地區(qū)市場、國內(nèi)市場和國際市場；還可以根據(jù)市場交易是否符合法律法規(guī)，劃分為合法市場、非法市場以及游離于合法與非法之間的灰色市場，等等。一般情況下，根據(jù)生產(chǎn)的技術(shù)特征，企業(yè)的投入和產(chǎn)出是完全可分離的。這種分離，不僅體現(xiàn)為投入要素的價(jià)值轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品價(jià)值這樣一個(gè)價(jià)值轉(zhuǎn)移和價(jià)值增殖的過程，而且體現(xiàn)為
……（新文秘網(wǎng)http://m.jey722.cn省略1031字，正式會員可完整閱讀）……　
會致使先期信息不對稱交易中因信賴對方所獲得的交易利益喪失。因此，信息的大體對稱是交易公正、持續(xù)、互利的重要前提。任何市場交易都是如此，房地產(chǎn)市場的交易也不例外。
房地產(chǎn)市場的信息不對稱，根源于賣方的區(qū)位壟斷與買方的競爭性消費(fèi)。事實(shí)上，任何商品房在區(qū)位上都具有壟斷的特征，是一個(gè)無法完全復(fù)制的獨(dú)一無二的商品。一方面，商品房的區(qū)位壟斷，使得房地產(chǎn)開發(fā)商在房產(chǎn)交易上擁有了操控價(jià)格的能力。另一方面，眾多分散的住宅購買者，由于缺乏集體行動的激勵(lì)，信息的分散、決策的獨(dú)立以及利益的分立使得他們在住宅購買談判中處于不利的境況。因之，賣方占據(jù)的商品房的區(qū)位壟斷以及買方為爭奪壟斷性房源而展開的競爭性購買，造成了房地產(chǎn)交易過程中討價(jià)還價(jià)能力分布的不對等，進(jìn)而導(dǎo)致了交易利益向賣方的傾斜。
二、區(qū)位壟斷供給與競爭性的住宅需求
所謂區(qū)位壟斷，是指個(gè)體或組織對土地的局部獨(dú)占。區(qū)位壟斷不同于經(jīng)濟(jì)學(xué)通常意義上的壟斷（包括寡頭壟斷和完全壟斷），或者說市場壟斷。人類的經(jīng)濟(jì)發(fā)展史表明，壟斷以及同壟斷相關(guān)聯(lián)的事物具有悠久的歷史。如果寬泛地看，幾乎可以說自人類社會組織起來之后，就出現(xiàn)了專門行使和操控權(quán)力的個(gè)人和機(jī)構(gòu)，這無疑是權(quán)力壟斷的雛形�！捌仗熘�，莫非王土；率土之濱，莫非王臣”，這形象地說明了封建帝王至高無上的壟斷權(quán)力。而“鹽鐵官營”等就是國家權(quán)力在經(jīng)濟(jì)層面的壟斷。進(jìn)入現(xiàn)代以來，尤其是19世紀(jì)中葉之后，資本主義的發(fā)展由_競爭逐漸走向生產(chǎn)和資本的集中，卡特爾、托拉斯、康采恩、辛迪加等各種形式的壟斷組織大量涌現(xiàn)。這種“從_競爭中生長起來的壟斷并不消除競爭，而是凌駕于競爭之上，與之并存�！彪S著壟斷的不斷發(fā)展，壟斷、壟斷_以及壟斷組織的行為廣泛深入地影響到社會生活的各個(gè)層面。在此背景下，各國相繼制定了限制壟斷、促進(jìn)競爭的法律法規(guī)，如《反壟斷法》、《反不正當(dāng)競爭法》、《公平貿(mào)易法》等，并在政府組織架構(gòu)內(nèi)建立了專門的反壟斷機(jī)構(gòu)，對壟斷實(shí)施長期、動態(tài)的監(jiān)控。
在壟斷的研究和規(guī)制方面，經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)各有側(cè)重，且相互映照、互相促進(jìn)。早期經(jīng)濟(jì)學(xué)對壟斷的研究，強(qiáng)調(diào)市場結(jié)構(gòu)，認(rèn)為只要一個(gè)企業(yè)在市場中占據(jù)的份額達(dá)到一定的程度，就被認(rèn)為是壟斷。對于壟斷的形成，則信守由“競爭集中壟斷”這一得到理論和經(jīng)驗(yàn)證實(shí)的邏輯鏈，致使人們將市場力量高度集中等同于壟斷。這種以市場結(jié)構(gòu)為衡量標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，被視為哈佛學(xué)派的結(jié)構(gòu)主義壟斷概念。哈佛學(xué)派認(rèn)為，壟斷是指一種市場結(jié)構(gòu)，表示個(gè)體或組織提供的產(chǎn)品或服務(wù)占據(jù)了全部或絕大多數(shù)市場份額。與經(jīng)濟(jì)學(xué)上的結(jié)構(gòu)主義壟斷理念相適應(yīng)，早期反壟斷法也主要著眼于市場結(jié)構(gòu)的變化，即關(guān)注規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差異、市場進(jìn)入和退出壁壘、市場集中度等方面的內(nèi)容。反映在立法方面，則是法律主要針對壟斷影響市場進(jìn)行規(guī)制，以期消除壟斷狀態(tài)。例如，美國1890年制定的《謝爾蔓反托拉斯法》第二條的規(guī)定，即是結(jié)構(gòu)壟斷控制的先驅(qū)；日本1947年制定的《關(guān)于禁止私人壟斷和確保公平交易的法律》規(guī)定，對于事實(shí)上已經(jīng)具備壟斷地位而可能導(dǎo)致反競爭行為的壟斷，可以用解散企業(yè)或命令轉(zhuǎn)讓等方式加以消除。
但是，結(jié)構(gòu)主義壟斷理論并非無懈可擊。隨著人們對市場集中的廣泛研究，結(jié)構(gòu)主義的壟斷理論受到越來越多人的質(zhì)疑。經(jīng)驗(yàn)研究發(fā)現(xiàn)：高度集中未必影響市場競爭的效率。例如，西方發(fā)達(dá)國家的汽車行業(yè)，市場集中程度非常高，但競爭亦很激烈，這種集中度高而又競爭激烈的市場行為，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)和科技的不斷進(jìn)步。這就為芝加哥學(xué)派行為主義壟斷理論的誕生提供了有力的實(shí)踐支持。
芝加哥學(xué)派認(rèn)為，市場結(jié)構(gòu)的壟斷，有可能是競爭所導(dǎo)致的結(jié)果，這樣的壟斷是有效率的。根據(jù)芝加哥學(xué)派的觀點(diǎn)，判別壟斷的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該從市場行為而不是市場結(jié)構(gòu)方面入手。他們認(rèn)為，單純的高集中度未必導(dǎo)致壟斷或限制競爭，還要考察市場主體是否利用了這樣的市場優(yōu)勢進(jìn)行限制競爭的行為。這其實(shí)就是遵循“結(jié)構(gòu)行為績效”和“績效行為結(jié)構(gòu)”這樣一個(gè)修正的SCP框架。在行為主義立法思想的影響下，法律主要對濫用市場優(yōu)勢的行為進(jìn)行規(guī)制，包括濫用市場支配地位、限制競爭協(xié)議、企業(yè)合并、行政性壟斷等內(nèi)容，以達(dá)到促進(jìn)競爭和維護(hù)創(chuàng)新這樣一個(gè)雙贏結(jié)局。
盡管經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)在壟斷理論研究方面都作出了各自的貢獻(xiàn)，但它們之間在許多方面仍然存在差異，尤其在壟斷概念的界定上。首先，經(jīng)濟(jì)學(xué)上的壟斷，外延比較狹窄，包括一家企業(yè)獨(dú)占市場的壟斷（經(jīng)濟(jì)學(xué)通常意義上的壟斷，又稱完全壟斷）和幾家企業(yè)占據(jù)市場的寡頭壟斷（寬泛意義上的壟斷），這些都屬于經(jīng)濟(jì)性壟斷的范疇；法學(xué)上的壟斷，除了包括完全壟斷和寡頭壟斷等經(jīng)濟(jì)性壟斷外，還包括行政壟斷、國家壟斷等其他形式的壟斷。其次，在壟斷本質(zhì)屬性的認(rèn)識上，法律上所指的壟斷卻要比經(jīng)濟(jì)學(xué)上的壟斷來得狹窄。經(jīng)濟(jì)學(xué)對壟斷的研究，著眼點(diǎn)不僅包括壟斷所產(chǎn)生的“狀態(tài)”，即壟斷的市場結(jié)構(gòu)，而且涵蓋了壟斷的市場行為和壟斷的市場業(yè)績；法學(xué)對壟斷屬性的認(rèn)識，主要體現(xiàn)在反壟斷法所規(guī)范的市場主體謀求或?yàn)E用市場優(yōu)勢或特權(quán)的控制市場的壟斷行為方面。最后，經(jīng)濟(jì)學(xué)以理想化的完全競爭市場作為評價(jià)的基點(diǎn)，對壟斷的研究，關(guān)注的焦點(diǎn)是效率；而法學(xué)對壟斷的研究，關(guān)注的不僅僅是效率，更重要的是涵括平等和公正的社會正義。
事實(shí)上，無論哈佛學(xué)派的結(jié)構(gòu)主義壟斷觀還是芝加哥學(xué)派的行為主義壟斷觀，他們對壟斷的界定，都屬于傳統(tǒng)意義上的對生產(chǎn)產(chǎn)出（包括產(chǎn)品或服務(wù)）空間狀態(tài)的一種描述。 ……（未完，全文共16091字，當(dāng)前僅顯示2894字，請閱讀下面提示信息。收藏《論文：信息不對稱、區(qū)位壟斷與政府管制的失靈——論我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展》）