論文：物業(yè)合同糾紛的理解與認(rèn)識(shí)與探討

目錄/提綱：……
一、物業(yè)合同的定義、內(nèi)容與形式
1、未采用書面形式的物業(yè)服務(wù)合同
2、業(yè)主不能以未同意選聘物業(yè)服務(wù)人為由主張物業(yè)服務(wù)合同無效
（一）區(qū)分房屋買賣合同與前期物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)
（二）業(yè)主大會(huì)決定自行管理物業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同亦應(yīng)終止
（三）前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿時(shí)，如果業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同尚未生效，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)繼續(xù)履行
（四）房產(chǎn)出售后，建設(shè)單位不能自行決定解聘前期物業(yè)服務(wù)人
（五）前期物業(yè)服務(wù)人拒絕退出，不能主張物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)
（六）在物業(yè)合同中，物業(yè)服務(wù)人有下列義務(wù)：
（七）物業(yè)服務(wù)人除有上述義務(wù)外，享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)
二、相關(guān)案例解析
……
論文：物業(yè)合同糾紛的理解與認(rèn)識(shí)與探討

近年來，隨著人民生活水平的顯著提高，居住環(huán)境有了大幅度的改善，對(duì)小區(qū)物業(yè)的要求日益增加。城市小區(qū)居住人口密集，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)之間較易產(chǎn)生糾紛，糾紛一旦產(chǎn)生，涉及人數(shù)少則幾人，多則幾十人甚至上百人，容易形成_性糾紛。在1999年頒布的《合同法》分則所規(guī)定的15種典型合同類型中并未包括物業(yè)服務(wù)合同。隨著我國(guó)城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迅速發(fā)展。《民法典》合同編回應(yīng)我國(guó)現(xiàn)實(shí)需要，針對(duì)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的突出問題，在典型合同中增加了物業(yè)服務(wù)合同，為物業(yè)服務(wù)合同提供了民事基本法的依據(jù)。今天借中院的法律大講堂的機(jī)會(huì)，與各位探討一下對(duì)物業(yè)合同糾紛的理解與認(rèn)識(shí)，及相關(guān)法律的適用問題。
今天的內(nèi)容主要分為兩個(gè)部分，第一部分為物業(yè)合同的定義、內(nèi)容與形式，法律約束力及相關(guān)規(guī)定，第二部分為相關(guān)案例的解析。
首先我們進(jìn)行第一部分：
一、物業(yè)合同的定義、內(nèi)容與形式。
物業(yè)服務(wù)合同時(shí)確立物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人的權(quán)利和業(yè)務(wù)的重要依據(jù)。物業(yè)服務(wù)合同屬于復(fù)合型合同，涉及的服務(wù)領(lǐng)域較多。根據(jù)我國(guó)《民法典》第九百三十七條、第九百三十八條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維
……（新文秘網(wǎng)http://m.jey722.cn省略856字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
在上述條款中，提到物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主。其中物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指符合法律規(guī)定，依法向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的民事主體（市場(chǎng)主體）。我國(guó)法律要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須是法人。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第32條第1款規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。”之所有有前款規(guī)定，是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)為物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供綜合性、專業(yè)性且具有公益性的管理和服務(wù)，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任的能力。
在實(shí)踐中，往往會(huì)遇到小區(qū)的建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)服務(wù)合同的情形，關(guān)于建設(shè)單位訂立的物業(yè)服務(wù)合同的效力有時(shí)會(huì)引起爭(zhēng)議，對(duì)于物業(yè)合同的性質(zhì)，學(xué)理上有不同觀點(diǎn)，概括起來主要有委托合同說、服務(wù)合同說、雇傭說、承攬說等。我國(guó)民法典第九百三十九條就建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同的約束力進(jìn)行了專門的規(guī)定。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。同時(shí)我國(guó)民法典對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的終止情形也進(jìn)行了規(guī)定。我國(guó)民法典第九百四十條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。這里需要主義的是要滿足兩個(gè)要件，一為服務(wù)期限屆滿前，第二要求業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的。物業(yè)服務(wù)合同的主體包括單個(gè)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，具有復(fù)雜性；物業(yè)服務(wù)合同系要式合同，即采用書面形式；物業(yè)管理和服務(wù)事項(xiàng)具有很強(qiáng)的專業(yè)性和綜合性，
2、業(yè)主不能以未同意選聘物業(yè)服務(wù)人為由主張物業(yè)服務(wù)合同無效。
根據(jù)《民法典》第278會(huì)選聘解聘物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比213以上的業(yè)主且人數(shù)占比213以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。如果業(yè)主大會(huì)經(jīng)合法召集，符合法律規(guī)定的表決程序及比例，且未侵害業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主僅以其本人未同意選聘物業(yè)服務(wù)人為由，主張物業(yè)服務(wù)合同無效，不能成立。
（一）區(qū)分房屋買賣合同與前期物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)。
業(yè)主系因購買房產(chǎn)，而承接前期物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)。房屋買賣關(guān)系中建設(shè)單位與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)的約定與前期物業(yè)服務(wù)合同并不能完全銜接。例如建設(shè)單位在出售房產(chǎn)時(shí)承諾贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)，該承諾對(duì)物業(yè)服務(wù)人是否有拘束力，取決于物業(yè)服務(wù)人是否認(rèn)可。即如果物業(yè)服務(wù)人認(rèn)可授權(quán)建設(shè)單位作出該承諾，則業(yè)主可以不向物業(yè)服務(wù)人交納物業(yè)費(fèi)。如果物業(yè)服務(wù)人未同意，建設(shè)單位作出的該承諾對(duì)物業(yè)服務(wù)人沒有拘束力。業(yè)主以此為由不交物業(yè)費(fèi)，法院不應(yīng)予以支持。不過，業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，可依據(jù)建設(shè)單位的承諾向建設(shè)單位主張權(quán)利。另外，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 25 條規(guī)定:“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容:如果業(yè)主與建設(shè)單位簽訂買賣合同時(shí)，其中未包含前期物業(yè)服務(wù)合網(wǎng)約定的內(nèi)容，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)，但是由于業(yè)已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，并接受了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主并不能主張不受前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。
（二）業(yè)主大會(huì)決定自行管理物業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同亦應(yīng)終止。
《民法典》第284條(《物權(quán)法》第81條)規(guī)定:業(yè)可自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換�！比绻麡I(yè)主大會(huì)決定自行管理物業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)合同亦應(yīng)終止。
（三）前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿時(shí)，如果業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同尚未生效，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)繼續(xù)履行。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，如果業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同尚未生效，此時(shí)將會(huì)出現(xiàn)前期物業(yè)服務(wù)人的管理義務(wù)結(jié)束，又沒有新的物業(yè)服務(wù)人接替的情況。根據(jù)《民法典》第950條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)�！鼻捌谖飿I(yè)服務(wù)合同履行期限雖已屆滿，業(yè)主大會(huì)尚未成立，或者尚未選聘新物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人仍應(yīng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。
（四）房產(chǎn)出售后，建設(shè)單位不能自行決定解聘前期物業(yè)服務(wù)人。
從建筑物區(qū)分所有權(quán)的角度來看，物業(yè)銷售后，建設(shè)單位的物業(yè)所有權(quán)以建筑物區(qū)分所有權(quán)的形 ……（未完，全文共8805字，當(dāng)前僅顯示2405字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《論文：物業(yè)合同糾紛的理解與認(rèn)識(shí)與探討》）