查處商品房交易中價格欺詐行為等違法問題的啟示

目錄/提綱：……
一、商品房交易中存在的主要問題
（二）重復收取有線電視初裝費
二、商品房交易中新出現的價格違法行為原因剖析
（二）競爭需要和經濟利益驅動，是造成開發(fā)商價外收費的主要原因
（三）龔斷行業(yè)違規(guī)收費，造成商品房開發(fā)成本過高
（四）行業(yè)管理與行政執(zhí)法部門缺乏相互協(xié)調，監(jiān)管力度不夠
三、查處商品房交易價格違法行為的啟示
（一）打破行業(yè)壟斷、引入競爭機制是防止壟斷行業(yè)亂收費的有效手段
（二）開展聯合執(zhí)法，形成齊抓共管態(tài)勢
一是先發(fā)動宣傳攻勢，宣傳政策法規(guī)
二是以采取自查自糾為主，經濟制裁為輔的處罰辦法
（三）加速完善土地供應計劃體系，優(yōu)化房地產供應結構，平抑房地產價格
一是地方投資過大，價格增長過快
……
查處商品房交易中價格欺詐
行為等違法問題的啟示
（三明市物價局檢查分局 駱志超）

我國住房制度的改革后, 從1998年起，國有單位停止實物分房，從根本上改變了人們的消費支出結構，住房消費比重大幅上升，大大增加對房地產的需求。住房_改革、居民收入穩(wěn)定提高和住房金融的快速發(fā)展，使得房地產市場近幾年保持了供銷兩旺的增長態(tài)勢。在房地產業(yè)快速發(fā)展的同時，房地產交易市場不規(guī)范問題在一些地方比較突出，商品房合同內價格欺詐、合同外收費、面積“短斤缺兩”、中介市場混亂、物業(yè)管理不規(guī)范等問題時有發(fā)生，消費者反應強烈。對以上商品房交易中新出現的價格違法行為原因，處罰政策界線如何認定，對物價部門來說是個新的課題，現結合三明市查處商品房交易中價格違法行為的實踐和經驗，談幾點粗淺的看法：
一、 商品房交易中存在的主要問題
2002年以來，三明市群眾反映房地產開發(fā)企業(yè)在商品房銷售中收取水電設施配套費和商品房交付使用中違法收費問題的價格舉報案件共247人次，涉及房地產開發(fā)企業(yè)13家。截止2003年11月，市物價局檢查分局己對價格違法事實清楚的部分房地產公司下達了《責令限期退款通知書》，己有335戶購房戶領取清退款，清退金額 925350元。群眾反映的問題主要集中在以下幾個方面
……（新文秘網http://m.jey722.cn省略851字，正式會員可完整閱讀）……　
盛的增長態(tài)勢使得房地產開發(fā)投資獲得了堅實的需求保證，部分地區(qū)房地產出現賣方市場，許多商品房期房被定購一空，部分開發(fā)商借機與購房戶簽訂“霸王合同”、“欺詐合同”，出現價格欺詐、價外收費等價格違法行為。
（二）競爭需要和經濟利益驅動，是造成開發(fā)商價外收費的主要原因。雖然房地產銷售市場增長勢頭強勁，但從增長結構上看，也存在結構性增長不平衡和區(qū)域性投資擴張過熱的矛盾�？偟谋憩F在經濟適用房投資增長等中低檔住宅投資增長供給不足，而高檔商品住宅供給出現過剩，供求結構有所失衡，結構性過剩矛盾逐漸突出，因此，開發(fā)商在銷售供給出現過剩商品住宅，為了競爭需要表面上需要降低房價吸引更多的消費者購房，但同時為了追求更高的經濟利益，采用“堤內損失堤外補”的辦法，進行價外收費。從查處情況看，我市部分房地產開發(fā)商為了推銷滯銷商品房常常采取在商品房價外收費的辦法，向高層建筑（安裝電梯）收取平均7000—9000元/套、多層建筑5000—6000元/套標準的水、電配套費等費用。為達到價格欺詐目的，上述費用開發(fā)商往往是在購房時直接收取的，而是在商品房交付使用時或辦《房產證》時，才提出向用戶收取的，由于購房戶相對開發(fā)來說是弱勢_，為了辦《房產證》和取得住房鎖匙，只好忍氣吞聲，任其欺詐。
（三）龔斷行業(yè)違規(guī)收費，造成商品房開發(fā)成本過高。如供水、供電部門雖然根據福建省財政廳、省經貿委、省物價局、省審計廳《轉發(fā)財政部等六部委（署、辦）關于公布取消的各種基金（資金、附加、收費）項目的通知》（閩財綜[2000]66號）及福建省物價局、省經貿委《轉發(fā)國家計委、國家經濟貿易委員會關于停止收取供（配）電工程貼費有關問題的通知》（閩價[2002]商82號）文件分別取消了水、電增容費（貼費），但同時對原本由供電部門無償提供的商品房配電房變壓器等設備和供水部門提供的外接水管網材料費改為有償收費，采取按工程造價收取安裝材料費。部分商品房開發(fā)企業(yè)也未將上述費用打入建房成本,而是采取價外分攤的辦法向購房戶另行加收,加重了消費者的負擔。
（四）行業(yè)管理與行政執(zhí)法部門缺乏相互協(xié)調，監(jiān)管力度不夠。我市商品房開發(fā)管理部門對商品房交易市場仍存在“先發(fā)展，后規(guī)范”的思想，對商品房從建設到交易過程管理跟蹤不到位，且管理部門之間相互配合也不夠默契。如原省物委于1999年5月1日下發(fā)《福建省商品房交易價格行為規(guī)則（試行）》第八條規(guī)定“商品銷售應按照政府價格主管部門規(guī)定實行明碼標價，明碼標價采取售房標價書的形式。售房標價書由政府價格主管部門監(jiān)制印發(fā)，其它單位和個人不得擅自印制�！�，但在實際商品房合同簽定過程均采用建設、工商部門統(tǒng)一監(jiān)制的《商品房買賣合同》式樣，該合同缺少對商品房交易價格包含的內容的描述，是導致商品房一個合同出現兩種交易價格的原因之一；再如，工商、建設部門在審核《商品房交易合同》時，大都從本部門有關法律、法規(guī)出發(fā)進行審核，即使發(fā)現存在違反價格法律有關規(guī)定的問題也較少物價部門相互溝通，導致一些商品房交易價格違法行為未能及時得到有效制止。
三、查處商品房交易價格違法行為的啟示
（一）打破行業(yè)壟斷、引入競爭機制是防止壟斷行業(yè)亂收費的有效手段。政府有關對住房開發(fā)建設過程中，經營燃氣、自來水、電力、電話、有線（簡稱“兩管三線”）等壟斷企業(yè)的價格行為進行全面整頓。按照國家計委、財政部《關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知》文件精神，政府有關部門對商品房“兩管三線”安裝工程要打破壟斷、引人競爭，由房地產開發(fā)企業(yè)向社會公開招標，自主選擇有相應資質的企業(yè)承擔安裝工程；所需設備材料由承擔安裝工程的單位自主或委托中介組織采購；嚴厲查處壟斷企業(yè)強制推銷商品和服務的價格違法行為，確實堵住亂收費源頭。
（二）開展聯合執(zhí)法，形成齊抓共管態(tài)勢。各部門必須密切配合，開展聯合執(zhí)法，確實加大監(jiān)管力度。從我市整頓房地產市場價格秩序實踐證明，各有關行政執(zhí)法部門相互協(xié)調，開展聯合專項整治，取得的效果較好。2002年以來，我市物價、建設部門針對我市商品房交易價格混亂，群眾反映部分房地產開發(fā)企業(yè)存在的上述價格違法行為，依照市政府《關于實施整頓和規(guī)范房地產市場秩序的意見》（明政文[2002]115號）要求，開展了聯合專項整治行動，取得了明顯的成效。主要做法是：一是先發(fā)動宣傳攻勢，宣傳政策法規(guī)。開展專項整治前，首先向全市房地產經營單位發(fā)放了兩局聯合下達的《關于三明市房地產開發(fā)企業(yè)商品房銷售價外收取水電配套費等問題的意見》（明價[200 ……（未完，全文共4733字，當前僅顯示2391字，請閱讀下面提示信息。收藏《查處商品房交易中價格欺詐行為等違法問題的啟示》）