中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務情況調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、中山市房地產(chǎn)形勢分析
（一）房地產(chǎn)市場的發(fā)展總體正常，住宅市場潛力較大
（二）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多元化，銀行資金占比不高
（四）當前住宅和房地產(chǎn)開發(fā)建設中亟需研究和解決的新情況和新問題
二、國家宏觀調(diào)控政策對我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務的影響
（一）房貸加息效應初顯，提前還貸逐漸增加
（二）最高法院頒布新規(guī)定，銀行審批相對謹慎
（三）營業(yè)稅政策的調(diào)整，對二手樓按揭業(yè)務影響不大
三、中山市分行房地產(chǎn)信貸業(yè)務發(fā)展情況
（一）個人住房貸款情況
（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款情況
（三）個人住房公積金情況
（四）個人住房貸款客戶構(gòu)成及特點
三、對策和建議
（一）調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，優(yōu)先支持重點
（二）加大重點客戶的營銷力度
（三）加強風險控制，確保新發(fā)放貸款質(zhì)量
（七）增加對提前還款收取違約金的合同條款，從制度上有效抑制提前還款
……
近年來，全國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房價持續(xù)走高，國家為了抑制高企的房價，紛紛出臺了一系列宏觀調(diào)政策。為深入了解國家宏觀調(diào)控政策影響下了的中山房地產(chǎn)市場和我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務發(fā)展情況，找準我分行在中山房地產(chǎn)市場中的位置，辦公室聯(lián)合房地產(chǎn)金融業(yè)務中心對中山市房地產(chǎn)市場及我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務發(fā)展情況進行了調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：
　　一、中山市房地產(chǎn)形勢分析
　　隨著國家住房制度改革的發(fā)展深入，我市住房和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到了快速發(fā)展，已連續(xù)幾年保持較快增長速度，年來住宅商品房以每年的速度發(fā)展，住宅銷售面積由年的萬平方米增長到****年的萬平方米，增長近倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資由年的億元上升到****年的億元，增長近倍。全市城鎮(zhèn)人均居住面積由年的平方米上升到****年的平方米，與全國城鎮(zhèn)人均居住面積近平方米相比，處于國內(nèi)領(lǐng)先水平。由于居住環(huán)境的不斷改善，我市先后榮獲了“國家衛(wèi)生城市”、“全國園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”和聯(lián)合國“人居獎”等榮譽稱號，增強了我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢。近年房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時，也存在商品房空置面積增加、結(jié)構(gòu)性問題突出等問題。
　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場的發(fā)展總體正常，住宅市場潛力較大。
　　從我市城市化進程角度來看，顯示對住宅的巨大需求。****年末我市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝�，若城市化進程加速發(fā)展，占全市人口近六成的鄉(xiāng)村居住人口進城將成為推動未
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支持的房地產(chǎn)客戶，其發(fā)放的貸款額也不會很高，因此是否有開發(fā)貸款并非是贏得住房按揭貸款的關(guān)鍵。對我分行沒有發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)展商，我們也不能放棄營銷個人住房按揭貸款。
　�。ㄈ﹪液暧^調(diào)控政策對中山房地產(chǎn)市場的影響很有限，****年—月份我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，房價受原材料價格上漲的影響緩慢上升。
　　今年—月份，我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資億元，同比增長；施工面積萬平方米，同比增長；新開工面積萬平方米，同比增長；其中住宅新開工面積萬平方米，增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)如下主要特點：
　�。顿Y逐步回升。在去年高增長基礎上，****年⒉⒊月份我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別為、、，顯示出穩(wěn)步回升勢頭。
　�。康禺a(chǎn)開發(fā)資金充裕。投資額與本年到位資金比為：，其中利用外資增長最快，達倍；其他資金所占比重最大，為全部到位資金的。
　　．新增商品房屋供應增加，受政策影響持幣觀望者增多，銷售相對減弱。前四個月累計房屋竣工面積萬平方米，同比增長；其中住宅竣工面積萬平方米，同比增長。商品房屋銷售面積萬平方米，同比下降；其中住宅銷售面積萬平方米，同比微降。
　�。唐贩课萁ㄖ靸r升高，銷售價格微增。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，全國房價有所下降，但中山的房價比較理性，據(jù)房產(chǎn)地業(yè)界的調(diào)查，無論從建材、開發(fā)成本上看，還是中山的人文居住環(huán)境，中山的樓價有上升的空間。據(jù)統(tǒng)計資料計算，每平方米商品房屋的建筑造價為元，同比增長，而每平方米商品房屋的銷售價格為元，同比微增。
　�。ㄋ模┊斍白≌头康禺a(chǎn)開發(fā)建設中亟需研究和解決的新情況和新問題
　�。唐贩靠罩妹娣e偏大。
　　在年到****年連續(xù)三年商品房暢銷的情況下，不少企業(yè)為分一杯羹而不斷加入房地產(chǎn)開發(fā)的行列，房地產(chǎn)開發(fā)進入全面開發(fā)的階段，因此施工規(guī)模不斷擴大，竣工面積增長較快。
　　近五年商品房開發(fā)投資完成情況單位：萬平方米
　　項目年年****年****年****年****年月
　　商品房屋銷售面積
　　其中：住宅
　　商品房屋
　　空置面積
　　其中：住宅
　　商品房銷售面積逐年攀升的同時，商品房屋空置面積也在增大，——****年年商品房屋空置面積分別為⒌⒎⒉⒋⒉萬平方米，其中住宅面積空置分別為⒉、⒉⒉⒍萬平方米，住宅空置面積占商品空置面積的六成左右。每年房屋銷售面積略多于房屋空置面積，年房屋空置面積平均增長速度在左右。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，空置商品房中空置一年以上的面積占比。這些主要是由于商品房結(jié)構(gòu)比例失調(diào)，導致部分商品房大量空置，資金嚴重積壓，若按我市今年上半年平均銷售價格每平方米元計算，積壓資金達億元。
　　．規(guī)�；⑹袌龌�(jīng)營的綜合開發(fā)實力強的房地產(chǎn)公司不多。
　　據(jù)****年年報資料顯示，有開發(fā)工作量的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)家，其中具有三級以上資質(zhì)的只有家，占總數(shù)的。我市投資規(guī)模超億元只有家，占總數(shù)的。****年，完成房地產(chǎn)投資大于萬元的企業(yè)有家，占總數(shù)的；完成投資額在萬元以下的有家，占總數(shù)的。具有暫定和其他資質(zhì)等級的企業(yè)共有家，占全部企業(yè)的，這些企業(yè)只能開發(fā)單個項目，如果要繼續(xù)開發(fā)其他項目，則需要重新取得新的資質(zhì)等級。僅左右的企業(yè)具有綜合開發(fā)資格。過小過多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因規(guī)模較小而資金不足，以致拖欠企業(yè)的工程款和不能準時償還銀行貸款等情況時有發(fā)生，同時企業(yè)難于擴大經(jīng)營，若銷售鏈條中斷，便陷入了進退兩難的局面，增大銀行金融風險。
　　．公司資產(chǎn)負債率高，開發(fā)成本和管理費用較高，經(jīng)濟效益亟待提高。
　　據(jù)****年《中山統(tǒng)計年鑒》資料顯示，****年全市房地產(chǎn)公司家，負債總計億元，平均每家負債萬元，全部企業(yè)資產(chǎn)負債率高達，是歷史的較高水平。經(jīng)營收入億元，商品房銷售收入億元，其中銷售給個人億元，占全部銷售收入的，說明我市的房地產(chǎn)市場仍以個人購房為主。企業(yè)利潤總額為億元，其中虧損企業(yè)家，占全部企業(yè)的，比上年同期下降個百分點，但虧損比例仍然較高。虧損最嚴重的三家開發(fā)企業(yè)的利潤總額之和為負萬元。企業(yè)的商品房的結(jié)構(gòu)不合理，不適合市場需求，虧損企業(yè)的開發(fā)種類主要集中在高層住宅、別墅及商業(yè)營業(yè)用房。
　　二、國家宏觀調(diào)控政策對我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務的影響
　　（一）房貸加息效應初顯，提前還貸逐漸增加
　　自****年*月*日央行次上調(diào)個人住房貸款利率后，我分行提前還貸個案較第一次增加了三四成，加息造成較大的提前還款壓力，預計還將繼續(xù)。今年—月，粗略估計我分行提前還款金額約萬元，累計發(fā)放額為億元，提前還款額占發(fā)放額。由此造成我分行資金使用成本增加，效率不高。據(jù)了解，當前造成提前還款客戶數(shù)量俱增的原因主要有以下幾個方面：一是近幾年股市持續(xù)低迷，分紅保險及人民幣理財產(chǎn)品預期收益率均有所下降；二是部分客戶_收入水平提高為提前還款提供了物質(zhì)保障，提前還貸者中比例最大的_是受過高等教育，家庭年收入一般為 ……（未完，全文共10948字，當前僅顯示2604字，請閱讀下面提示信息。收藏《中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務情況調(diào)研報告》）