幕墻玻璃墜落事件中物業(yè)服務(wù)公司法律責(zé)任分析

目錄/提綱：……
一、物業(yè)服務(wù)公司是否為玻璃幕墻墜落事件中的責(zé)任主體
二、哪些理由可以成為物業(yè)服務(wù)公司的免責(zé)事由
三、玻璃幕墻養(yǎng)護(hù)、維修的責(zé)任主體
四、物業(yè)服務(wù)公司在玻璃幕墻的養(yǎng)護(hù)、維修上承擔(dān)怎樣的義務(wù)
五、管理玻璃幕墻建筑物過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
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　　幕墻玻璃墜落事件中物業(yè)服務(wù)公司法律責(zé)任分析
　　
　　事件回顧：
　　2007年9月30日，蘇州某辦公樓24樓的一塊幕墻玻璃墜落，造成�？吭谠摌俏鱾�(cè)停車場(chǎng)上的兩輛轎車不同程度的損壞。車主向該辦公樓物業(yè)服務(wù)公司提出賠償車輛損失的要求，物業(yè)服務(wù)公司以幕墻玻璃爆裂不是物業(yè)服務(wù)公司責(zé)任為由拒絕賠償。2008年5月，車主向法院起訴，要求開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司賠償各項(xiàng)損失9930元。法院認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將辦公樓出售，不再是所有者，要求原告撤銷對(duì)開(kāi)發(fā)商的起訴；物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會(huì)在《物業(yè)服務(wù)合同》里約定物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)外墻面的維修、保養(yǎng)和管理，而物業(yè)服務(wù)公司并沒(méi)有足夠的證據(jù)證明自己不存在管理上的過(guò)錯(cuò)。最后法院調(diào)解由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)6000元車輛損失，其他損失由車主自行承擔(dān)。
　　
　　此次幕墻玻璃墜落事件雖以調(diào)解的方式得到解決，但還是留下
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主張，誰(shuí)舉證”。高空墜物屬于特殊侵權(quán)。特殊侵權(quán)行為相對(duì)于一般侵權(quán)行為而言，是指行為人雖無(wú)過(guò)錯(cuò)，但根據(jù)法律規(guī)定強(qiáng)制使其承擔(dān)民事責(zé)任的行為。在舉證責(zé)任分配上特殊侵權(quán)實(shí)行過(guò)錯(cuò)責(zé)任推定，即只要發(fā)生高空墜物，就推定所有人或管理人存在管理上的過(guò)錯(cuò)，除非他們能證明自己不存在管理上的過(guò)錯(cuò)。因此，高空墜物在舉證責(zé)任分配上要實(shí)行舉證倒置，所有人或管理人需要證明自己不存在過(guò)錯(cuò)。
　　
　　由于一旦發(fā)生玻璃幕墻墜落，在法律上已經(jīng)推定所有人或管理人存在過(guò)錯(cuò)，通過(guò)列舉自身管理、養(yǎng)護(hù)、維修工作如何盡善盡美都無(wú)法推脫自身的責(zé)任。在操作上的一般做法是：將責(zé)任轉(zhuǎn)移，尋找過(guò)錯(cuò)方。從我國(guó)現(xiàn)行法律來(lái)看，不可抗力、第三人責(zé)任、受害人故意可作為所有人或管理人的免責(zé)事由。
　　
　　不可抗力是指當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)、無(wú)法避免、無(wú)法預(yù)防的意外事件�！睹穹ㄍ▌t》第一百零七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。”第三人責(zé)任是指因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生。第三人責(zé)任由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)公司能夠證明損害是由受害人故意造成的，也不承擔(dān)民事責(zé)任。第三者責(zé)任和受害人故意的歸責(zé)原則是按照民法一般理論，參照《民法通則》第一百二十七條的規(guī)定。
　　
　　盡管物業(yè)服務(wù)公司將不可抗力、第三者責(zé)任、受害人故意作為自己的免責(zé)事由，但是必須提供相應(yīng)的證據(jù)。如果將幕墻玻璃墜落的責(zé)任轉(zhuǎn)移給第三方，那么誰(shuí)應(yīng)該是玻璃幕墻養(yǎng)護(hù)、維修的責(zé)任主體？
　　
　　三、玻璃幕墻養(yǎng)護(hù)、維修的責(zé)任主體
　　
　　目前各地基本都出臺(tái)了適應(yīng)當(dāng)?shù)鼐唧w情況的物業(yè)服務(wù)合同范本。范本里大都將外墻面的養(yǎng)護(hù)和管理納入物業(yè)管理范圍，那么，這是否意味著物業(yè)服務(wù)公司成為玻璃幕墻的養(yǎng)護(hù)、維修責(zé)任主體？
　　
　　與一般的外墻面相比較，玻璃幕墻養(yǎng)護(hù)和維修有著更為嚴(yán)格的技術(shù)要求。如果根據(jù)民法一般理論，由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，一方面這對(duì)于低利潤(rùn)的物業(yè)服務(wù)公司來(lái)說(shuō)顯失公平，另一方面也違反其他相關(guān)規(guī)定。目前玻璃幕墻的承包、安裝都要有相應(yīng)資質(zhì)要求，也就是說(shuō)，玻璃幕墻的施工者必須是有資質(zhì)的玻璃幕墻施工單位，而物業(yè)服務(wù)公司一般都不具有玻璃幕墻的養(yǎng)護(hù)、維修資質(zhì)。并且按照《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》的規(guī)定：在幕墻工程竣工驗(yàn)收后一年時(shí)，應(yīng)對(duì)幕墻工程進(jìn)行一次全面的檢查，此后每五年應(yīng)檢查一次。由此可見(jiàn)，玻璃幕墻施工單位才是玻璃幕墻養(yǎng)護(hù)、維修的責(zé)任主體。
　　
　　四、物業(yè)服務(wù)公司在玻璃幕墻的養(yǎng)護(hù)、維修上承擔(dān)怎樣的義務(wù)
　　
　　從《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》來(lái)看，玻璃幕墻的養(yǎng)護(hù)、維修的責(zé)任主體主要是玻璃幕墻施工單位。物業(yè)服務(wù)公司基于物業(yè)服務(wù)合同對(duì)玻璃幕墻的管理，應(yīng)與一般外墻面養(yǎng)護(hù)、管理一致。物業(yè)服務(wù)公司對(duì)一般外墻面的管理主要為：肉眼觀察外墻面的完好程度，清潔度，聯(lián)系、組織外墻面的維修等。因此，物業(yè)服務(wù)公司在對(duì)玻璃幕墻的管理義務(wù)基本也是肉眼觀察外墻面有無(wú)明顯瑕疵，聯(lián)系、監(jiān)督玻璃幕墻施工單位養(yǎng)護(hù)、維修等。例如：在幕墻工程竣工驗(yàn)收時(shí)，跟幕墻施工單位做好養(yǎng)護(hù)、維修的相關(guān)約定；在幕墻工程竣工驗(yàn)收后一年時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)通知施 ……（未完，全文共3383字，當(dāng)前僅顯示1709字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《幕墻玻璃墜落事件中物業(yè)服務(wù)公司法律責(zé)任分析》）