試談物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理

目錄/提綱：……
四是抗爭性，企業(yè)面對激烈市場競爭所附加的各種壓力和困難，提出有效的應(yīng)對方案
一是管理成本，一是經(jīng)營成本
一、加強人力資源管理
二、加強企業(yè)文化營造
三、加強成本管理的全程監(jiān)控
一、更新成本管理觀念
二、有利于企業(yè)的戰(zhàn)略定位
三、完善企業(yè)經(jīng)營管理體系
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　　試談物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理
　　
　　一個企業(yè)所具有的比較優(yōu)勢最終取決于其能在多大程度上對成本進行有效的管理，這一競爭中的核心因素也使成本管理成為企業(yè)經(jīng)營中的主要內(nèi)容之一。
　　在傳統(tǒng)的成本管理中，主要側(cè)重于對產(chǎn)品本身的成本核算和分析，以降低消耗、節(jié)約費用為成本管理的主要手段，勿容置疑，這一管理手段在極長一段時間內(nèi)主導著企業(yè)成本管理并產(chǎn)生著積極的影響。但時代的變革，知識經(jīng)濟的勃興，極大的改變了企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，也賦予了成本管理的全新的內(nèi)涵。
　　戰(zhàn)略成本管理的產(chǎn)生及內(nèi)涵
　　在新的經(jīng)濟環(huán)境下，傳統(tǒng)的成本管理的弊端早已顯露無無遺，而市場競爭的日趨激烈迫使企業(yè)的經(jīng)營者不得不從更深更廣的角度去思考成本管理的含義，戰(zhàn)略成本管理也因此應(yīng)運而生。
　　戰(zhàn)略成本管理最初在上世紀80年代由英國學者提出，美國學者邁克爾波特在《競爭戰(zhàn)略》和《競爭優(yōu)勢》兩書中對此進行了闡述和探討。戰(zhàn)略成本管理是指管理人員運用專門方法提供企業(yè)本身及其競爭對手的分析資料，幫助管理者形成和評價企業(yè)戰(zhàn)略，從而為企業(yè)創(chuàng)造出持之以恒的競爭優(yōu)勢。
　　相對于傳統(tǒng)的成本管理，戰(zhàn)略成本管理具有幾個明顯的特征，一是長期性，這是戰(zhàn)略成本管理的宗旨，是企業(yè)要取得長期持
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在短期內(nèi)也確能有效的降低企業(yè)管理成本。但從長遠而言，無疑是殺雞取卵，其后果不言而喻。
　　例如，當企業(yè)管理的物業(yè)項目因某種原因而失去時，便有一些閑置的人員產(chǎn)生，這無形會增加企業(yè)的管理成本，裁員或降薪似乎是一種不二的選擇；無論是裁員或降薪，都會導致企業(yè)一些優(yōu)秀的物業(yè)管理人員流失。但當企業(yè)又接管了新的物業(yè)管理項目時，人才的缺口便顯露無遺了，便又要去重新招聘大量物業(yè)管理人員。問題的矛盾在于，我們是否能以同樣的薪酬招聘到有著同樣工作經(jīng)驗和對公司工作熟悉程度的人員，倘若不能的話，其中的培訓費及其他間接成本的支出恐怕遠遠超出支付給裁減人員的工資，結(jié)果得不償失。
　　誤區(qū)二：財務(wù)人員，成本管理最主要的角色？
　　很多企業(yè)一個共同的現(xiàn)象是，財務(wù)管理人員在成本管理中扮演著主要角色，在物業(yè)管理行業(yè)也不例外。企業(yè)所有相關(guān)的成本控制都由企業(yè)財務(wù)人員進行把關(guān)。但成本管理本身是一個系統(tǒng)性的問題，他包含著設(shè)計、開發(fā)、生產(chǎn)和服務(wù)的全過程，在物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項目的開發(fā)與拓展、前期的物業(yè)接管、日常的物業(yè)管理服務(wù)活動等等，都會有各項成本的發(fā)生。但財務(wù)人員本身工作具有極大的局限性，無法都對所有工作過程進行有效的監(jiān)控和管理，這容易導致管理的盲區(qū)。如在物業(yè)項目的市場拓展過程中，所有開支都由項目開發(fā)人員根據(jù)情況進行控制，而其實其中存在諸多的不確定性，單純依靠財務(wù)人員恐怕無法進行有效的成本管理。
　　誤區(qū)三：擴大規(guī)模，提高效益最有利的出路？
　　物業(yè)管理企業(yè)通過增加物業(yè)管理面積來降低管理成本已成為行業(yè)內(nèi)的共識，但規(guī)模是否等于經(jīng)濟，還是一個值得探討的話題。業(yè)內(nèi)有許多人士對相關(guān)問題已作過論述，如徐鴻濤先生在《也談物業(yè)管理與規(guī)模經(jīng)濟》中便認為“物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模與贏利高低之間并不存在任何聯(lián)系”。對此，我表示謹慎贊同，至少，他們并不存在必然的聯(lián)系。
　　在物業(yè)管理行業(yè)，通過規(guī)模的擴張來使管理成本降低是眾多企業(yè)的選擇，但實際操作中的無奈是令人始料不及的，如：作為勞動密集型行業(yè)，隨著物業(yè)管理項目的增加，其管理人員也幾乎是成正比的增加，管理成本無法得到實質(zhì)性降低。同時，考慮到接管初期各類開支較多，以及入住率的不足直接影響到物業(yè)管理費的收繳等等，管理成本其實不降反增。
　　誤區(qū)四：財務(wù)報表，成本管理最直接的方式？
　　在傳統(tǒng)的成本管理中，企業(yè)的經(jīng)營者大多通過詳細的財務(wù)報表的數(shù)字來對企業(yè)成本進行管理，在管理中也常要求財務(wù)人員制訂出詳細的成本費用，這本無可厚非，也有其合理的一面。但由于財務(wù)報表反映的都是已發(fā)生的數(shù)字，賺也罷，虧也罷，已成現(xiàn)實。給人的感覺有亡羊補牢的味道，這種缺乏科學的管理方法使企業(yè)經(jīng)營者無法在事先和過程中對成本進行有效的掌握，最終所造成的損失無法得到挽回。
　　傳統(tǒng)成本管理的諸多不足已嚴重影響和制約著企業(yè)的進一步發(fā)展，同時，物業(yè)管理企業(yè)面臨著日益激烈的競爭和挑戰(zhàn)，要在競爭中處于有利地位，便必須變革傳統(tǒng)成本管理方式，積極導入戰(zhàn)略成本管理。
　　戰(zhàn)略成本管理在物業(yè)管理企業(yè)中運用
　　但我們要思考的是物業(yè)管理企業(yè)如何引進戰(zhàn)略成本管理，并能有效運用到管理中去？使之能進一步促進行業(yè)的發(fā)展和進步，在此，筆者提出以下幾點建議，以期拋磚引玉。
　　一、加強人力資源管理
　　知識經(jīng)濟的勃興使人成為經(jīng)濟發(fā)展的主要因素，這一點在物業(yè)管理行業(yè)也在日漸顯現(xiàn)，我們可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的現(xiàn)代化程度越來越高，智能化小區(qū)層出不窮，物業(yè)管理方式越來越技術(shù)化、知識化，人的素質(zhì)在其中扮演著越來越重要的角色。另一方面，在戰(zhàn)略成本管理中，“人本管理”的思想占據(jù)著重要的地位，目的在于通過人力成本的有效管理來實現(xiàn)企業(yè)在競爭中的“成本優(yōu)勢”。
　　但人們對物業(yè)管理行業(yè)勞動密集型、人員素質(zhì)低構(gòu)成的印象依然根深蒂固，從現(xiàn)實角度而言，高年齡低學歷依然在物業(yè)管理從業(yè)人員占著極大比例，表現(xiàn)在成本管理中也是重物質(zhì)成本而輕人力成本。但這已明顯制約了物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的地步，在深圳，物業(yè)管理人才的高度缺失便很好的詮釋了這一點。
　　這便需要物業(yè)管理企業(yè)的決策者們從戰(zhàn)略成本管理的角度來思考這些問題了，在物業(yè)管理行業(yè)，我們是需要年齡大、文化程度低，但技術(shù)熟練程度高的員工？還是需要年輕、文化程度高的員工？戰(zhàn)略成本管理給我們的答案是：前者可以使企業(yè)在短期內(nèi)降低人工成本，而后者則可以為企業(yè)獲得長期的成本優(yōu)勢。
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