房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

　　一，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念
　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)重要分支。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷與其他市場(chǎng)營(yíng)銷一樣，也是個(gè)人和集體通過一系列的活動(dòng)，特別是某些創(chuàng)造性的活動(dòng)，同別的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目的的一種社會(huì)過程�？梢�，房地產(chǎn)營(yíng)銷的實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，企業(yè)通過有效地提供住宅，辦公樓，商業(yè)樓宇，廠房等建筑物及相關(guān)服務(wù)來滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活，物質(zhì)和精神等的需求，以獲取一定利潤(rùn)的一種商務(wù)活動(dòng)。與一般商品市場(chǎng)營(yíng)銷相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的主要特點(diǎn)是其交換對(duì)象的特殊性，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體和依托 物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益等，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷既有其特點(diǎn)，同時(shí)市場(chǎng)營(yíng)銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用。
　　現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷已經(jīng)從商品交換過程發(fā)展到以商品交換為核心的各項(xiàng)相關(guān)活動(dòng)中，涵蓋了
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少企業(yè)逐漸采用"推銷觀點(diǎn)"指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其基本特征是"我賣什么，人們就買什么"。這一時(shí)期企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)雖然增加了推銷活動(dòng)，但其仍然是一種"以產(chǎn)定銷"的觀念，即"我生產(chǎn)了什么，就推銷什么"。
　　(三)市場(chǎng)營(yíng)銷觀點(diǎn)
　　第二次世界大戰(zhàn)以后，特別是20世紀(jì)50年代以后，商品經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，廣大消費(fèi)者的生活方式發(fā)生了極大的變化，市場(chǎng)商品進(jìn)一步供過于求，各種需求和欲望花樣翻新，市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，許多企業(yè)家開始認(rèn)識(shí)到，能不能使自己的產(chǎn)品滿足市場(chǎng)的需求，在市場(chǎng)上占有較大的份額，關(guān)系到企業(yè)的生死存亡，因此，許多企業(yè)逐漸用"市場(chǎng)營(yíng)銷觀點(diǎn)"代替"推銷觀點(diǎn)"。
　　用市場(chǎng)營(yíng)銷的觀點(diǎn)組織房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)，最基本的一點(diǎn)就是要清楚地了解潛在的市場(chǎng)和需求，以及消費(fèi)者和可能的買主的消費(fèi)觀念和偏好，并運(yùn)用合適的產(chǎn)品，定價(jià)，銷售渠道，促銷和服務(wù)等內(nèi)容
　　現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷已不再是單純的推銷工作，而是企業(yè)以滿足市場(chǎng)需求為中心的整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，要從研究市場(chǎng)人手組織房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷涵蓋面廣，包含豐富的內(nèi)容。概括起來，包括以下方面。
　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析
　　1。市場(chǎng)需求分析。通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)近期或未來需求是什么。
　　2。房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析。分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)面臨哪些宏觀環(huán)境的影響，有利因素和不利因素各有哪些。房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的高價(jià)值財(cái)產(chǎn)，受環(huán)境的影響大，因此，環(huán)境分析是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重要內(nèi)容。
　　(二)確定房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)目標(biāo)
　　在研究和分析市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，作出經(jīng)營(yíng)決策，包括選擇和確定房地產(chǎn)投資規(guī)模，投資方向，投資地區(qū)和地點(diǎn)以及投資方式。
　　在進(jìn)行上述決策之前，必須選定適當(dāng)?shù)念櫩腿�。任何企業(yè)都不可能面向所有的市場(chǎng)，滿足所有顧客的需求。而房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的商品房在一定時(shí)期內(nèi)所能夠滿足顧客需求的范圍就可能更小了，因此，企業(yè)必須明確"我為哪一類用戶開發(fā)房地產(chǎn)商品及提供相應(yīng)的服務(wù) "
　　企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)，首先必須解決這個(gè)問題，從現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷的角度而言，即目標(biāo)市場(chǎng)選擇――我是準(zhǔn)備面向普通老百姓開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用的住宅，還是高級(jí)別墅，或者是高檔酒店。
　　確定目標(biāo)市場(chǎng)時(shí)，至少需要考慮兩個(gè)基本問題:一是這個(gè)顧客群的需求必須有足夠的容量;二是在這個(gè)顧客群中，供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，特別是具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)手要盡量少。
　　(三)項(xiàng)目決策
　　項(xiàng)目決策是在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定的基礎(chǔ)上，根據(jù)選定的地段和項(xiàng)目，決定能夠滿足市場(chǎng)需要的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。具體包括以下幾種。
　　1、產(chǎn)品策略。確定和開發(fā)滿足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)商品。適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品是同適當(dāng)?shù)念櫩腿合嗦?lián)系的。當(dāng)目標(biāo)市場(chǎng)選定以后，必須設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)可以滿足顧客群的適銷對(duì)路的房地產(chǎn)商品或相應(yīng)的服務(wù)。
　　2、價(jià)格策略。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析的情況，制定房地產(chǎn)價(jià)格，受國(guó)家調(diào)控的房地產(chǎn)價(jià)格的確定應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定。
　　3、銷售渠道選擇。選擇房地產(chǎn)租售的基本方式和途徑，房地產(chǎn)開發(fā)商自行租售與委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)租售代理各有特點(diǎn)，要進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目情況決定經(jīng)營(yíng)方式。
　　(四)促進(jìn)銷售
　　確定和使用有效的信息傳遞促進(jìn)銷售的手 ……（未完，全文共2700字，當(dāng)前僅顯示1717字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》）