2015年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、2015年上海房地產(chǎn)市場的基本情況
（一）土地供應(yīng)
（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資
（三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
（四）房地產(chǎn)交易
（五）住房價格
（六）房地產(chǎn)金融
二、2015年上海房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境
（一）房地產(chǎn)有關(guān)政策
（一）科學(xué)編制住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計劃
（二）加強(qiáng)住房用地年度供應(yīng)計劃編制
（三）強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理
（四）優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)
（五）促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整
（二）貨幣金融政策
三、2015年市場形勢分析與2016年市場走勢預(yù)測
（一）土地供應(yīng)總量持續(xù)回落，住宅用地增加，土地價格上升明顯
（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，占全社會固定資產(chǎn)投資比重持續(xù)上升
（三）商品住房銷售量上升明顯，價格大幅上漲
（四）二手住房市場成交量大幅上升，價格指數(shù)環(huán)比上漲
四、對當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場的看法和建議
（一）密切關(guān)注當(dāng)前市場走勢，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展
（二）深化研究土地供應(yīng)制度，緩解土地供需結(jié)構(gòu)矛盾
（三）積極適應(yīng)市場“新常態(tài)”，保持企業(yè)穩(wěn)定增長
（四）以創(chuàng)新引領(lǐng)轉(zhuǎn)型，探索企業(yè)運(yùn)作新模式
……
2015年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會

房地產(chǎn)市場調(diào)研是上海房協(xié)為會員企業(yè)服務(wù)、反映會員企業(yè)訴求的一項(xiàng)重要的常態(tài)工作。上海房協(xié)邀請市住建委、市統(tǒng)計局等行政有關(guān)部門和民間研究機(jī)構(gòu)的專家組成調(diào)研組，定期研究分析房地產(chǎn)市場。
本次調(diào)研著重分析2015年上海房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，并對2016年市場走勢進(jìn)行預(yù)判，形成本調(diào)研報告，供會員企業(yè)和政府管理部門參考。

一、2015年上海房地產(chǎn)市場的基本情況
（一）土地供應(yīng)
2015年，全市共出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)1250公頃，比上年減少17.5%。其中居住用地739公頃，增長25.7%；商服用地194公頃，減少15.3%；工業(yè)用地317公頃，減少53.8%。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資
2015年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3468.94億元，比上年增長8.2%（全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%），增幅回落5.5個百分點(diǎn)；其中住宅投資1813.32億元，比上年增長5.1%（全國為增長0.4%），增幅回落1.7個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的54.6%，占比上升1.3個百分點(diǎn)。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
2015年，全市商品房施工面積15095.33萬平方米，比上年增長2.8%，增幅回落5.9個百分點(diǎn)；其中住宅施工面積為8372.12萬平方米，下降1.8%。在施工面積中，新開工面積2605.08萬平方米，下降6.4%（全國為下降14%）；其中住宅新開工面積1560.28萬平方米，增長0.8%（全國為下降14.6%）。
2015年，全市商品房竣工面積2647.18萬平方米，比上年增長14.4%，增幅上升11.8個百分點(diǎn)；其中住宅竣工面積1588.95萬平方米，增長3.5%，增幅下降4.8個百分點(diǎn)。
（四）房地產(chǎn)交易
2015年，全市商品房銷售（市場化新建商品住房、銷售性保障房和非居住房）2431.36萬平方米，比上年增長16.6%，增幅上升29.1個百分點(diǎn)。其中商品住
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突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。（三）強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理。各地國土資源主管部門要根據(jù)市場實(shí)際情況，控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏，將住房用地年度供應(yīng)計劃落實(shí)到具體地塊，明確上市時間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地�！�、優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。（四）優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)；對不適應(yīng)市場需求的住房戶型作出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求……（五）促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整�！⒔y(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)……四、加大市場秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度……。
3、3月30日，中國人民銀行 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，《通知》共三條：一、繼續(xù)做好住房金融服務(wù)工作，滿足居民家庭改善性住房需求�！瓕碛�1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，……二、進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對合理住房消費(fèi)的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。三、加強(qiáng)政策指導(dǎo)，做好貫徹落實(shí)、監(jiān)督和政策評估工作。……。同日，財政部發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2015]39號），《通知》要求將個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。（業(yè)內(nèi)將這兩條政策稱為“330新政”）
４、8月27日，商務(wù)部、住建部等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策》。一、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本與投資總額比例，按照《國家工商行政管理局關(guān)于中外合資經(jīng)營企業(yè)注冊資本與投資總額比例的暫行規(guī)定》(工商企字[1987]第38號)執(zhí)行。二、取消外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、_貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊資本金的要求。三、_機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的_個人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。對于實(shí)施住房限購政策的城市，_個人購房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。（上海按現(xiàn)有政策執(zhí)行，沒有變化）四、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局等有關(guān)部門進(jìn)一步簡化程序，提高辦事效率，優(yōu)化和改進(jìn)外商投資房地產(chǎn)管理。自本通知印發(fā)之日起，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)可按照相關(guān)外匯管理規(guī)定直接到銀行辦理外商直接投資項(xiàng)下相關(guān)外匯登記。
５、9月30日，人民銀行、銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，《通知》共兩條：一、在不實(shí)施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。二、人民銀行、銀監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，根據(jù)轄內(nèi)不同城市情況，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。同日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》（建金[2015]150號），共八條。一、提高實(shí)際貸款額度。2015年8月末住房公積金資金運(yùn)用率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要綜合考慮當(dāng)?shù)胤績r水平、貸款需求和借款人還款能力，提高住房公積金個人住房貸款實(shí)際額度。在保證借款人基本生活費(fèi)用的前提下，月還款額與月收入比上限控制在50%-60%。貸款償還期限可延至借款人法定退休年齡后5年，最長貸款期限為30年。推行按月劃轉(zhuǎn)住房公積金沖還貸款本息業(yè)務(wù)。二、設(shè)區(qū)城市統(tǒng)籌使用資金�！�、拓寬貸款資金籌集渠道。有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，盤活住房公積金貸款資產(chǎn)。四、全面推行異地貸款業(yè)務(wù)�！濉⒑喕瘶I(yè)務(wù)審批要件�！�、提高管理效率和服務(wù)水平�！�、加快改造升級信息系統(tǒng)。……八、建立考核問責(zé)制度�！�
６、12月18-21日中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開。……會議認(rèn)為明年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。……第三，化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。會議強(qiáng)調(diào)要化解房地產(chǎn)庫存。提出通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。
7、12月28日住建部召開全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，會議強(qiáng)調(diào)鞏固房地產(chǎn)市場向好態(tài)勢。要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房_改革，把去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)。
8、4月9日，上海市公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知》，《通知》對最高貸款額度進(jìn)行了調(diào)整，1、購買首套住房。個人最高貸款額度由30萬元調(diào)整至50萬元，家庭最高貸款額度由60萬元調(diào)整至100萬元；繳交補(bǔ)充公積金的，個人最高貸款額度在50萬元基礎(chǔ)上增加10萬元保持不變，家庭最高貸款額度在100萬元基礎(chǔ)上增加20萬元保持不變。2、購買改善性第二套普通商品房。參照購買首套住房政策。3、購買改善性第二套非普通商品房。個人最高貸款額度由20萬元調(diào)整至40萬元，家庭最高貸款額度由40萬元調(diào)整至80萬元；繳交補(bǔ)充公積金的，個人最高貸款額度在40萬元基礎(chǔ)上增加10萬元保持不變，家庭最高貸款額度在80萬元基礎(chǔ)上增加20萬元保持不變。
9、10月9日，上海市委書記韓正在區(qū)縣、大口黨委書記季度工作會議上指出，上海房價已經(jīng)很高，如果不堅持調(diào)控，將影響上海經(jīng) ……（未完，全文共20886字，當(dāng)前僅顯示3757字，請閱讀下面提示信息。收藏《2015年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》）