論文：城市土地出讓量對住房市場的影響實(shí)證研究

論文：城市土地出讓量對住房市場的影響實(shí)證研究
－基于協(xié)整分析與誤差修正模型

摘要：研究目的：定量分析土地出讓量在長期趨勢和短期變化上對住房市場的影響及其作用機(jī)制。研究方法：計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法。研究結(jié)果：從長期趨勢看，當(dāng)年的、前兩年的和前三年的政府土地出讓的增加，當(dāng)年住房供給量減少、房價(jià)上漲。從短期變化上看，土地出讓增加量增加，住房供給增加量增加，房價(jià)漲幅縮小。但一年前的土地供給增加量越大，房價(jià)反而上漲越多。研究結(jié)論：政府控制土地出讓短期內(nèi)會造成房價(jià)上漲，但在長期內(nèi)有效抑制房價(jià)上漲。
關(guān)鍵詞：土地供給量；住房市場；面板協(xié)整；誤差修正模型
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-8158

An empirical study on the effects of land supply on the house market

Abstract: The purpose of this paper is to make a quantitative analysis on how land supply affects house market. Econometrics analysis, Panel co-integration and ECM model were employed. The results show that the
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劉琳（2002）在分析土地出讓市場與房地產(chǎn)增量市場互動機(jī)理的基礎(chǔ)上，提出房價(jià)是土地出讓的原因，兩者呈現(xiàn)正相關(guān)，并得到了實(shí)證支持。任榮榮、劉洪玉（2008）運(yùn)用計(jì)量方法，檢驗(yàn)北京市土地供給量與房價(jià)的Granger因果檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)前者是后者的原因，且兩者呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)。鄭娟?duì)枺?009）采用31個(gè)省市1999年－2006年的面板數(shù)據(jù)，檢驗(yàn)土地供給量對房價(jià)和房屋供給量的影響作用，發(fā)現(xiàn)前一年的土地供給量對房價(jià)有負(fù)作用，前一年的和前兩年的土地供給量對房屋供給量有正向的影響作用。
本文基于Peng & Wheaton(1994)和鄭娟?duì)枺?009）的研究，首先檢驗(yàn)土地供給量對房價(jià)的影響作用，在得到顯著結(jié)果的基礎(chǔ)上，檢驗(yàn)土地供給量對住房供給量的影響作用，從而得土地供給對住房市場的影響機(jī)制。并且本文將運(yùn)用面板協(xié)整和誤差修正模型，分別從長期趨勢和短期變化上檢驗(yàn)土地供給對住房市場的影響作用。
2 模型和數(shù)據(jù)來源
本文基于已有的理論模型構(gòu)建住房市場的相關(guān)方程。Hui（2004）擴(kuò)展了Follian(1979)，Malpezzi & Mayo(1979) 和 Muth(1960)的研究，構(gòu)建了住房市場的供需模型，借鑒Hui的住房供需方程集合模型，考慮下面的三方程模型：
（式1）
（式2）
（式3）
其中，QD是住房需求量，Qs是住房供給量， P是房價(jià)，Y是居民收入， D是人口數(shù)量，LS是土地供應(yīng)量。當(dāng)市場需求與供給達(dá)到均衡時(shí)，得到住房價(jià)格的長期趨勢方程：
（式4）
由此得到土地供給對房價(jià)和住房供給的影響的方程分別為方程（4）和（2）。由于住房建設(shè)需要一定的周期，土地供給量對住房市場的影響可能存在一定的滯后性，以前的實(shí)證研究也證明了這點(diǎn)。因此，構(gòu)建當(dāng)期和滯后一期、滯后兩期和滯后三期的土地供給量影響房價(jià)和住房供給量的實(shí)證模型，分別為方程（5）和（6）。
（i為滯后時(shí)間，分別取0,1,2,3，同下） （式5）
（式6）
預(yù)期方程（5）中收入和人口數(shù)量對房價(jià)的影響系數(shù)為正，土地供給量對房價(jià)的影響系數(shù)符號有待檢驗(yàn)。方程（6）中，房價(jià)對供給的影響系數(shù)為正，土地供給量對住房供給量的影響系數(shù)符號有待檢驗(yàn)。
本文采用北京、廣州、杭州、南京、寧波、上海、深圳和廈門[ 2007年八個(gè)城市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入列全國前八。]八個(gè)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市2003年－2007年的相關(guān)數(shù)據(jù)構(gòu)成面板。這主要是因?yàn)橐环矫孀?003年起，政府嚴(yán)把土地閥門，規(guī)定土地全部以招拍掛方式出讓，此后土地供給量大大減少。另一方面，沿海城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口密度高，建設(shè)用地需求大，土地供不應(yīng)求更加明顯，土地供給對住房市場的影響更加凸顯。
在變量選取上，住房供給量用住宅竣工面積代表，數(shù)據(jù)來自中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒；房價(jià)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的住宅平均價(jià)格為代表，數(shù)據(jù)來源同上；居民收入用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入代表，數(shù)據(jù)來自中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒；人口用年末非農(nóng)人口代表，數(shù)據(jù)來源同上；土地供應(yīng)量用政府出讓的住宅用地可建設(shè)面積代表[ 可建設(shè)面積＝容積率*土地面積。]，數(shù)據(jù)來自中國地產(chǎn)投資網(wǎng)[ http://www.cnestate.com/inde*0.html]。
表1 八個(gè)樣本城市2004年－2007年各指標(biāo)的均值
Tab.1
土地面積（萬m2） 住宅銷售均價(jià)（元/ m2） 竣工面積（m2） 人均可支配收入（元/人） 非農(nóng)業(yè)人口（萬人） 土地供給增長量（萬m2） 住宅均價(jià)增長量（元/ m2） 竣工面積增長量（m2）
北京 619 7236 23081604 19074 867 201 1551 -566989
廣州 214 5997 7534394 19373 521 135 1110 -503807
杭州 329 5684 6540624 17965 251 -15 1194 544110
南京 479 4057 3216056 16085 427 -95 531 412969
寧波 231 4686 5161851 18818 123 19 889 -117439
上海 380 6938 28169160 19905 1133 -216 816 1531156
深圳 105 8900 5633765 30033 189 0 1894 -948684
廈門 178 6005 2526564 17716 103 32 1458 54299
3 模型估計(jì)結(jié)果與分析
為了避免偽回歸，本文使用基于panel data模型的單位根檢驗(yàn)對各指標(biāo)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。根據(jù)小樣本面積較為常用的LLC、IPS和ADF-Fisher等三種檢驗(yàn)方法的綜合結(jié)果，人口變量的水平序列不存在單位根；房價(jià)、土地供給量、居民收入、住宅供給量水平序列均存在單位根，但四個(gè)變量的一階差分的單位根檢驗(yàn)均通過了5%的顯 ……（未完，全文共11207字，當(dāng)前僅顯示2666字，請閱讀下面提示信息。收藏《論文：城市土地出讓量對住房市場的影響實(shí)證研究》）