論文：城市土地出讓量對(duì)住房市場(chǎng)的影響實(shí)證研究

論文：城市土地出讓量對(duì)住房市場(chǎng)的影響實(shí)證研究
－基于協(xié)整分析與誤差修正模型

摘要：研究目的：定量分析土地出讓量在長(zhǎng)期趨勢(shì)和短期變化上對(duì)住房市場(chǎng)的影響及其作用機(jī)制。研究方法：計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法。研究結(jié)果：從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，當(dāng)年的、前兩年的和前三年的政府土地出讓的增加，當(dāng)年住房供給量減少、房?jī)r(jià)上漲。從短期變化上看，土地出讓增加量增加，住房供給增加量增加，房?jī)r(jià)漲幅縮小。但一年前的土地供給增加量越大，房?jī)r(jià)反而上漲越多。研究結(jié)論：政府控制土地出讓短期內(nèi)會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲，但在長(zhǎng)期內(nèi)有效抑制房?jī)r(jià)上漲。
關(guān)鍵詞：土地供給量；住房市場(chǎng)；面板協(xié)整；誤差修正模型
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-8158

An empirical study on the effects of land supply on the house market

Abstract: The purpose of this paper is to make a quantitative analysis on how land supply affects house market. Econometrics analysis, Panel co-integration and ECM model were employed. The results show that the
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劉琳（2002）在分析土地出讓市場(chǎng)與房地產(chǎn)增量市場(chǎng)互動(dòng)機(jī)理的基礎(chǔ)上，提出房?jī)r(jià)是土地出讓的原因，兩者呈現(xiàn)正相關(guān)，并得到了實(shí)證支持。任榮榮、劉洪玉（2008）運(yùn)用計(jì)量方法，檢驗(yàn)北京市土地供給量與房?jī)r(jià)的Granger因果檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)前者是后者的原因，且兩者呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)。鄭娟?duì)枺?009）采用31個(gè)省市1999年－2006年的面板數(shù)據(jù)，檢驗(yàn)土地供給量對(duì)房?jī)r(jià)和房屋供給量的影響作用，發(fā)現(xiàn)前一年的土地供給量對(duì)房?jī)r(jià)有負(fù)作用，前一年的和前兩年的土地供給量對(duì)房屋供給量有正向的影響作用。
本文基于Peng & Wheaton(1994)和鄭娟?duì)枺?009）的研究，首先檢驗(yàn)土地供給量對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用，在得到顯著結(jié)果的基礎(chǔ)上，檢驗(yàn)土地供給量對(duì)住房供給量的影響作用，從而得土地供給對(duì)住房市場(chǎng)的影響機(jī)制。并且本文將運(yùn)用面板協(xié)整和誤差修正模型，分別從長(zhǎng)期趨勢(shì)和短期變化上檢驗(yàn)土地供給對(duì)住房市場(chǎng)的影響作用。
2 模型和數(shù)據(jù)來源
本文基于已有的理論模型構(gòu)建住房市場(chǎng)的相關(guān)方程。Hui（2004）擴(kuò)展了Follian(1979)，Malpezzi & Mayo(1979) 和 Muth(1960)的研究，構(gòu)建了住房市場(chǎng)的供需模型，借鑒Hui的住房供需方程集合模型，考慮下面的三方程模型：
（式1）
（式2）
（式3）
其中，QD是住房需求量，Qs是住房供給量， P是房?jī)r(jià)，Y是居民收入， D是人口數(shù)量，LS是土地供應(yīng)量。當(dāng)市場(chǎng)需求與供給達(dá)到均衡時(shí)，得到住房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)期趨勢(shì)方程：
（式4）
由此得到土地供給對(duì)房?jī)r(jià)和住房供給的影響的方程分別為方程（4）和（2）。由于住房建設(shè)需要一定的周期，土地供給量對(duì)住房市場(chǎng)的影響可能存在一定的滯后性，以前的實(shí)證研究也證明了這點(diǎn)。因此，構(gòu)建當(dāng)期和滯后一期、滯后兩期和滯后三期的土地供給量影響房?jī)r(jià)和住房供給量的實(shí)證模型，分別為方程（5）和（6）。
（i為滯后時(shí)間，分別取0,1,2,3，同下） （式5）
（式6）
預(yù)期方程（5）中收入和人口數(shù)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)為正，土地供給量對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)符號(hào)有待檢驗(yàn)。方程（6）中，房?jī)r(jià)對(duì)供給的影響系數(shù)為正，土地供給量對(duì)住房供給量的影響系數(shù)符號(hào)有待檢驗(yàn)。
本文采用北京、廣州、杭州、南京、寧波、上海、深圳和廈門[ 2007年八個(gè)城市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入列全國(guó)前八。]八個(gè)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市2003年－2007年的相關(guān)數(shù)據(jù)構(gòu)成面板。這主要是因?yàn)橐环矫孀?003年起，政府嚴(yán)把土地閥門，規(guī)定土地全部以招拍掛方式出讓，此后土地供給量大大減少。另一方面，沿海城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口密度高，建設(shè)用地需求大，土地供不應(yīng)求更加明顯，土地供給對(duì)住房市場(chǎng)的影響更加凸顯。
在變量選取上，住房供給量用住宅竣工面積代表，數(shù)據(jù)來自中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒；房?jī)r(jià)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的住宅平均價(jià)格為代表，數(shù)據(jù)來源同上；居民收入用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入代表，數(shù)據(jù)來自中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒；人口用年末非農(nóng)人口代表，數(shù)據(jù)來源同上；土地供應(yīng)量用政府出讓的住宅用地可建設(shè)面積代表[ 可建設(shè)面積＝容積率*土地面積。]，數(shù)據(jù)來自中國(guó)地產(chǎn)投資網(wǎng)[ http://www.cnestate.com/inde*0.html]。
表1 八個(gè)樣本城市2004年－2007年各指標(biāo)的均值
Tab.1
土地面積（萬m2） 住宅銷售均價(jià)（元/ m2） 竣工面積（m2） 人均可支配收入（元/人） 非農(nóng)業(yè)人口（萬人） 土地供給增長(zhǎng)量（萬m2） 住宅均價(jià)增長(zhǎng)量（元/ m2） 竣工面積增長(zhǎng)量（m2）
北京 619 7236 23081604 19074 867 201 1551 -566989
廣州 214 5997 7534394 19373 521 135 1110 -503807
杭州 329 5684 6540624 17965 251 -15 1194 544110
南京 479 4057 3216056 16085 427 -95 531 412969
寧波 231 4686 5161851 18818 123 19 889 -117439
上海 380 6938 28169160 19905 1133 -216 816 1531156
深圳 105 8900 5633765 30033 189 0 1894 -948684
廈門 178 6005 2526564 17716 103 32 1458 54299
3 模型估計(jì)結(jié)果與分析
為了避免偽回歸，本文使用基于panel data模型的單位根檢驗(yàn)對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。根據(jù)小樣本面積較為常用的LLC、IPS和ADF-Fisher等三種檢驗(yàn)方法的綜合結(jié)果，人口變量的水平序列不存在單位根；房?jī)r(jià)、土地供給量、居民收入、住宅供給量水平序列均存在單位根，但四個(gè)變量的一階差分的單位根檢驗(yàn)均通過了5%的顯 ……（未完，全文共11207字，當(dāng)前僅顯示2666字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《論文：城市土地出讓量對(duì)住房市場(chǎng)的影響實(shí)證研究》）