畢業(yè)論文：我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展對策

畢業(yè)論文：我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展對策
我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展對策
目 錄
摘 要
第1章 研究背景及選題意見 ………………………………………2
1.1 研究背景…………………………………………………………2
1.2 選題意見…………………………………………………….… 2
第2章 我國物業(yè)管理現(xiàn)狀……………………………………………3
第3章 物業(yè)管理存在的問題及原因析 …………………………..3
3.1 _問題 ………………………………………………………3
3.2 法律法規(guī)滯后，體系不完善 …………………………….…3
3.3 市場化程度……………………………………………………4
3.4 物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢………………….….4
3.5 物管企業(yè)經(jīng)營的風險題 ……………………………………. 5
3.6 物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題 ………………………………. 5
3.7 對問題的原因分析歸納 …………………………….....…6
第4章 物業(yè)管理的對策 …………………………………………7
4.1 政府方面 ……………………………………..………………7
4.2 企業(yè)方面 ……………………………………………………..8-9
4.3 社會方面 ……………………………………………….
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的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進城市化進程中都起到了積極的作用。據(jù)資料顯示，目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進和推廣了物業(yè)管理。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個領(lǐng)域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等。但同時，我國物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。 與物業(yè)管理發(fā)達國家相比，由于受對物業(yè)管理的認識、市場經(jīng)濟發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，我國物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。據(jù)統(tǒng)計，到2009年底，全國實有房屋建筑面積735459萬平方米，實行物業(yè)管理的有98861.88萬平方米，實行物業(yè)管理率僅為13%，其中，實有住宅建筑面積417331萬平方米，實行物業(yè)管理的有82485.65萬平方米，實行物業(yè)管理率為20%。從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，南方、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進的較慢。統(tǒng)計數(shù)字說明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當大。

第3章 物業(yè)管理存在的問題及原因分析

我國物業(yè)管理雖然發(fā)展了近30來年，但與國外成熟的物業(yè)管理相比還有很大的差距。同時我國現(xiàn)階段的物業(yè)管理行業(yè)尚屬新興行業(yè)，還存在著很多問題和不足。
3.1_問題
從_上考察我國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)，目前大部分是私有或股份制；如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或 后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。 以深圳為例，在深圳18家首批國家一級物業(yè)管理企業(yè)中，17家是國有或國有參股（實際掌控一切生殺大權(quán)），1家是民營上市股份公司；而且18家企業(yè)清一色是開發(fā)商自辦（有2家屬于房管所改制或部門單位自辦企業(yè)，但目前企業(yè)發(fā)展權(quán)在開發(fā)商手中）。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個原因就是以前“自建自管”的延續(xù)，另外就是開發(fā)商出于自身利益的考慮，因為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個賣點。
3.2 法律法規(guī)滯后，體系不完善
我國物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后：27年的時間，沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。在退而求其次的情況下，國內(nèi)第一部地方性物業(yè)法《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的出臺時間是1994年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時間是1981年，中間有13年是法規(guī)空白期。我國物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu) ，完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來，建設(shè)部等國家部委（局）和各地方政府雖然頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但由于缺乏符合中國國情的、系統(tǒng)而科學的物業(yè)管理理論體系的指導，各部門在制訂法規(guī)的過程中，往往局限于對境內(nèi)成功經(jīng)驗的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足。因此，總的來看，目前我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。在仔細審視已經(jīng)發(fā)生的事實中，可以看到立法滯后帶來的消極影響。首先，消費者的利益無“法”保障。因缺乏法律依據(jù)，司法機關(guān)難以及時處理日益增多的物業(yè)管理案件，物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到迅速有效地解決；其次，制約了行業(yè)的健康發(fā)展。沒有全國大法的統(tǒng)一規(guī)范，地方和行業(yè)性法規(guī)呈現(xiàn)出沒有綱領(lǐng)的散亂，使企業(yè)難以適從。如中海物業(yè)管理（深圳）有限公司的經(jīng)營活動遵循著名的“四不接原則”，其中之一就是不接由業(yè)主委員會委托管理的二手項目，這是深有苦衷的無奈選擇。近年來，業(yè)主委員會紛紛炒掉物業(yè)公司并成為社會矚目的新聞焦點即是例證之一，如重慶市新興桃花園小區(qū)和銀鑫花園小區(qū)的業(yè)主委員會擅自決定炒掉物業(yè)管理公司，由于又沒有新的物業(yè)公司介入，所以使生活環(huán)境急劇惡化，后經(jīng)全體業(yè)主和住戶共同商議，決定再選聘原物業(yè)管理公司回去參與管理。實際上，業(yè)主委員會不具備履行民事責任的實際能力，當其違約時根本無法保證物業(yè)公司實現(xiàn)合同規(guī)定的經(jīng)濟利益。
3.3市場化程度不高
我國物業(yè)管理雖然是適應(yīng)房地產(chǎn)管理_改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟_的干擾，仍然在進行著一些非市場化的運作。
1）物業(yè)管理項目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。作為市場主體的業(yè)主對物業(yè)管理缺乏足夠認識，業(yè)主委員會組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟上的依 ……（未完，全文共11254字，當前僅顯示2677字，請閱讀下面提示信息。收藏《畢業(yè)論文：我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展對策》）