政府存量土地資產(chǎn)管理研究

目錄/提綱：……
一、引言
二、綜述
（一）相關(guān)概念簡述
（二）我國存量土地資產(chǎn)管理現(xiàn)狀
三、政府現(xiàn)行存量土地資產(chǎn)管理中存在的問題及影響分析
（一）存在問題
一是存量用地的違法變更
二是存量土地難以變更
三是存量土地被“喬裝”變更
（二）影響及相關(guān)分析
四、國外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒
五、審計(jì)在存量土地資產(chǎn)管理中所起的作用
六、結(jié)束語
……
政府存量土地資產(chǎn)管理研究


摘 要：鑒于從2000年起開始蓬勃發(fā)展的國內(nèi)房地產(chǎn)市場，土地資源作為不可再生資源在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著越來越重要的地位，10年的高速發(fā)展，使得土地資源日益減少，對于存量土地的管理問題也被越來越多人所重視，這是我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展所面臨的形式、任務(wù)、機(jī)遇和挑戰(zhàn)所決定的。本文旨在對我國政府存量土地資產(chǎn)管理措施的完善提出一些合理化的建議。

關(guān)鍵詞：土地管理；存量土地；資產(chǎn)管理；發(fā)展

一、 引言
隨著我國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)越來越重要的地位，土地結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的矛盾，土地管理政策與實(shí)施之間的矛盾，已經(jīng)成為城市發(fā)展過程中面臨的一個非常重要的課題。從2003年7月31日出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》到2004年4月29日《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》公布，從《中華人民共和國土地管理法》修正案的實(shí)施，到《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》修訂的執(zhí)行，不斷出臺的土地政策可以看出我國重視土
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利用潛力的現(xiàn)有城鄉(xiāng)建設(shè)用地。
第二，存量土地是指政府批準(zhǔn)而因?yàn)楦鞣N原因未及時開發(fā)的土地，屬于城市建設(shè)用地。是政府經(jīng)營城市、土地儲備工作中出來的名詞，特指現(xiàn)有城市建設(shè)用地中的低效利用的、破產(chǎn)企業(yè)閑置的建設(shè)土地、需要調(diào)整的不符合城市規(guī)劃的其他建設(shè)土地，通過舊城舊村，老工業(yè)區(qū)和老企業(yè)改造，可以在已有土地中騰出新的用地空間，以收購、收回方式將這部分土地儲備起來，而后依照規(guī)劃進(jìn)行招拍掛方式出讓。
本文所講的存量土地主要指狹義的存量土地概念。
4．土地管理
土地管理是國家為維護(hù)土地制度，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用所采取的行政、經(jīng)濟(jì)、法律和技術(shù)的綜合措施。一般而言，國家把土地管理權(quán)授予政府及其土地行政主管部門。因此，土地管理也是政府及其土地行政主管部門依據(jù)法律和運(yùn)用法定職權(quán)，對社會組織、單位和個人占有、使用、利用土地的過程或者行為所進(jìn)行的組織和管理活動。
（二）我國存量土地資產(chǎn)管理現(xiàn)狀
我國土地使用制度在歷經(jīng)20多年的改革之后，已經(jīng)形成了較為完善的土地使用雙軌制度，比如重新開發(fā)土地，可以通過土地儲備與土地出讓的招拍掛協(xié)議制度規(guī)范運(yùn)作。可是在存量土地資產(chǎn)管理方面，我國相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定簡單且數(shù)量稀少，而處置方式又粗略、模糊和矛盾，與我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀適應(yīng)性相去甚遠(yuǎn)。這種現(xiàn)象造成的直接后果就是實(shí)踐過程中出現(xiàn)了種種亟待解決的問題。尤其是城市存量土地的資產(chǎn)管理更是受到土地制度、管理操作、利用變更行為等多方面因素的影響，而土地利益分配是城市存量土地資產(chǎn)管理中非常重要的影響因素。
當(dāng)前政府提出對存量土地工作重心是要進(jìn)行盤活，大力推進(jìn)集約節(jié)約用地。因此如何讓這些城市建設(shè)用地中低效利用的閑置土地被合理規(guī)范的開發(fā)利用，成為當(dāng)下存量土地資產(chǎn)管理工作中的重中之重。
當(dāng)然土地利用是否充分合理是一個相對概念，它既要受制于土地本身所具備的自然條件和自然特征，還必須與當(dāng)時當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地利用的方式與水平、土地使用的制度與政策、有關(guān)土地利用的規(guī)劃限制等相適應(yīng)。

三、 政府現(xiàn)行存量土地資產(chǎn)管理中存在的問題及影響分析
城市的發(fā)展態(tài)勢總是逐步的、重疊的、漸進(jìn)式的進(jìn)行的，任何一個城市的土地都不可能在一部法律頒布后全部推倒重來，從這個意義上來說，只有存量土地才是建設(shè)用地的常態(tài)，而新增項(xiàng)目用地只是存量土地從一種狀態(tài)到另一種狀態(tài)間的短暫過渡狀態(tài)。
近年來，我國社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，城市化進(jìn)程不斷加快，大量社會資源涌向建筑市場，城市面貌日新月異、欣欣向榮。但我國的基本國情是人多地少，當(dāng)前，中國人均耕地面積僅為1.38畝，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于俄羅斯、加拿大、美國等土地資源大國的持有水平，與另一個人口大國印度相比，也僅相當(dāng)與它的一般左右。1997年至2009年，中國耕地減少和補(bǔ)充增減相抵，凈減1.23億畝。盡管在實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策的同時，我國千方百計(jì)增加耕地面積，堅(jiān)守18億畝的“耕地紅線”，但是隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，以及人口的增加，人均耕地面積仍呈現(xiàn)減少的態(tài)勢。
由此可以看出，我國在人均用地資源稀缺的同時還面臨著保護(hù)耕地的壓力，因此，我國城市發(fā)展不能單一的依靠土地面積無限制的蔓延式發(fā)展，嚴(yán)格控制城市土地增量的土地政策，從而挖掘土地存量的利用潛力，成為城市可持續(xù)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。而各地政府也提出要大力推進(jìn)集約節(jié)約用地，盤活存量土地，作為當(dāng)下土地管理工作的重點(diǎn)。
可是，做為管理部門同時也應(yīng)該從中看到目前存量土地資產(chǎn)管理中存在缺陷和問題，及這些問題所產(chǎn)生影響。
（一）存在問題
由于我國的土地所有權(quán)屬于國家，法律明令禁止集體土地的買賣，整個土地市場都是由政府壟斷，導(dǎo)致土地在利用變更過程中沒有可參考的標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)操作是由政府在執(zhí)行。但隨著市場經(jīng)濟(jì)_的建立，國家開始實(shí)行建設(shè)用地的有償使用制度，在土地的配置中價值規(guī)律的作用日趨明顯，這就必然導(dǎo)致相 ……（未完，全文共5828字，當(dāng)前僅顯示2046字，請閱讀下面提示信息。收藏《政府存量土地資產(chǎn)管理研究》）