關(guān)于進一步加強中心城區(qū)物業(yè)管理工作的實施方案

目錄/提綱：……
一、指導思想
二、工作目標
三、基本原則
（一）屬地管理與行業(yè)監(jiān)管相結(jié)合原則
（二）社區(qū)管理與物業(yè)服務相結(jié)合原則
（三）專業(yè)管理與業(yè)主自治相結(jié)合原則
（四）依法監(jiān)管與分類指導相結(jié)合原則
四、工作現(xiàn)狀
（一）加強社區(qū)物業(yè)管理的屬地職能
（二）指導成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會
（三）開展前期物業(yè)招標投標工作
（五）全面規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理
（六）創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)管理模式
（七）開展住宅物業(yè)項目專項驗收
六、職責分工
（一）各街道辦事處職責
（二）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局職責
（三）區(qū)自然資源局職責
（四）區(qū)市場監(jiān)督管理局職責
（五）區(qū)發(fā)展與改革委員會職責
（六）區(qū)公安分局職責
（七）區(qū)委宣傳部職責
（八）區(qū)生態(tài)環(huán)境分局職責
（九）區(qū)應急管理局職責
（十）區(qū)財政局職責
七、保障措施
（一）加強領(lǐng)導，健全機構(gòu)
（二）明確分工，履職盡責
（三）加強督導，嚴格問責
……
關(guān)于進一步加強中心城區(qū)物業(yè)管理工作的實施方案

各街道辦事處，區(qū)直有關(guān)部門、各物業(yè)服務企業(yè)：
為進一步加強全區(qū)物業(yè)管理工作，提升物業(yè)服務水平，根據(jù)《***物業(yè)管理條例》和《關(guān)于成立***物業(yè)管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組的通知》（平政辦函〔2019〕43號），結(jié)合我區(qū)實際，特制定如下實施方案:
一、指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，認真貫徹落實黨的十九大和十九屆四中全會精神，按照“理順物業(yè)管理_，推進物業(yè)管理重心下移”的要求，以學習貫徹落實《***物業(yè)管理條例》為主線，以集中整治物業(yè)亂象為突破口，以規(guī)范物業(yè)管理市場、提升物業(yè)服務水平為目標，切實解決住宅小區(qū)物業(yè)管理突出問題，規(guī)范物業(yè)服務，優(yōu)化人居環(huán)境，提高人民群眾獲得感和幸福感。
二、工作目標
培育一批物業(yè)管理品牌企業(yè)，建設一批和諧有序、綠色文明、創(chuàng)新包容的物業(yè)社區(qū)。中心城區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到90%以上，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到100%。
三、基本原則
（一）屬地管理與行業(yè)監(jiān)管相結(jié)合原則。
（二）社區(qū)管理與物業(yè)服務相結(jié)合原則。
（三）專業(yè)管理與業(yè)主自治相結(jié)合原則。
（四）依法監(jiān)管與分類指導相結(jié)合原則。
四、工作現(xiàn)狀
近年來，中心城區(qū)物業(yè)服務和管理工作在街道辦
……（新文秘網(wǎng)http://m.jey722.cn省略849字，正式會員可完整閱讀）……　
8-1.2元/㎡，企業(yè)無法確定較為合理的收費標準，執(zhí)行的標準與市場運營成本差距較大，投入與收益達不到平衡，部分物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營困難、虧損運營，影響物業(yè)服務企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務，阻礙物業(yè)服務市場化進程。四是賬務不公開，收支不透明。部分物業(yè)服務企業(yè)擅自占用或改變小區(qū)公共用地，開展經(jīng)營活動，為自身謀取利益，特別是公共收益部分和臨時性單項收支，不能很好地接受業(yè)主監(jiān)督。有的賬務公開也是粗枝大葉，沒有細化到項目科目。有亂收費現(xiàn)象，有的增加收費項目，有的對停車位等公共收益自行定價，漫天要價，有的不走程序，單方面提高物業(yè)收費標準，擅自提高小區(qū)物業(yè)服務費和車位費，引起矛盾，形成上訪。有的物業(yè)企業(yè)因經(jīng)營虧損，擅自撤離，形成小區(qū)管理空檔，且不能及時移交相關(guān)資料和手續(xù)，甚至把收取居民的水電費卷款帶走。
三、業(yè)主委員會建設滯后。目前，中心城區(qū)僅有26個住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會，占小區(qū)總數(shù)的6.52%。業(yè)主自治意識不強，有償服務意識淡薄，參與物業(yè)管理和服務的積極性不高，業(yè)主大會召開難，業(yè)主委員會成立不了，無法正確維護業(yè)主權(quán)益，配合推動物業(yè)管理工作。已成立的業(yè)主委員會的組建程序不夠規(guī)范，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)沒有簽定服務合同、沒有制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，職能作用發(fā)揮還不夠充分，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間出現(xiàn)的一些矛盾和糾紛無法解決。
四、住宅專項維修資金管理不規(guī)范。一是開發(fā)建設單位代收代管的住宅專項維修資金長期滯留在企業(yè)賬戶，未及時交存到專戶，缺乏有效監(jiān)督，管理和使用存在較大安全風險。二是全市2009年以前開發(fā)建設的房屋大部分未繳存住宅專項維修資金。三是《***住宅專項維修管理辦法》明確規(guī)定由不動產(chǎn)（房屋）登記機關(guān)在辦理不動產(chǎn)（房屋）所有權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移、變更登記時把關(guān)，督促開發(fā)建設單位和相關(guān)業(yè)主交存專項維修資金，但在實際工作中，由于國家《房屋登記辦法》和《不動產(chǎn)登記條例》均未把“住宅專項維修資金交存憑證”作為辦證要件，不動產(chǎn)（房屋）登記機關(guān)未嚴格把關(guān)，造成維修資金應收未收或滯留在開發(fā)建設單位賬戶，未及時交存到住建局專戶。四是住宅專項維修資金財務管理不規(guī)范。專項維修資金的工作人員少，沒有專門財務人員對專項維修資金交存、使用、保值增值、收益等情況進行跟蹤管理和全面核算，僅根據(jù)銀行進賬單對維修資金進行記賬，專項維修資金存款利息無法分攤到住戶帳戶中，住戶對自己維修基金的繳納與支出無處可查。特別是對應收、欠收專項維修資金情況底子不清，形成管理上的漏洞。
五、物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管不力。沒有建立健全行之有效的物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)認證、合同管理、考核獎懲、信用體系建設，疏于監(jiān)管，造成物業(yè)服務企業(yè)服務隨意性，自創(chuàng)性的動作較多。
五、工作措施
（一）加強社區(qū)物業(yè)管理的屬地職能。落實物業(yè)管理重心下移的新要求，各辦事處設立物業(yè)管理機構(gòu)，明確職責，指定責任領(lǐng)導，督促和指導物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會履行職責，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，定期或不定期召集物業(yè)管理、公安派出所、城市管理等部門和社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等各方參與協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理中的主要問題;完善物業(yè)管理糾紛調(diào)處機制，建立糾紛投訴臺賬，受理日常投訴。對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)管理活動中的糾紛進行調(diào)處；對無物業(yè)管理和無主管單位的老舊小區(qū)，應加強居民安全管理，主動實施托管。業(yè)主實行自行管理的小區(qū)，辦事處和社區(qū)居委會應加強事中、事后的監(jiān)督管理，提升老舊小區(qū)物業(yè)管理水平。社區(qū)物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，由辦事處甄別確認后報區(qū)物業(yè)管理行政執(zhí)法單位予以處罰。
（二）指導成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。鼓勵小區(qū)業(yè)主自治，指導業(yè)主成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，全面參與小區(qū)公共事務管理。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的，或者達到30%以上不足50%的并且首套物業(yè)出售交付滿兩年的，各辦事處在收到建設單位或10名以上業(yè)主聯(lián)名申請?zhí)岢龀闪⑹状螛I(yè)主大會的，辦事處應在30日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會籌備組�；I備組長由辦事處代表擔任，并在60日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員和業(yè)主委員會主任、副主任。倡導“雙向進入、交叉任職”的物業(yè)管理模式，符合條件的社區(qū)居委會工作人員可兼任業(yè)主委員會主任，物業(yè)服務企業(yè)項目負責人可進入社區(qū)居委會擔任其成員，逐步加強社區(qū)物業(yè)管理信息的雙向溝通和交流。
（三）開展前期物業(yè)招標投標工作。建立前期物業(yè)管理招標投標工作機制，促進公平競爭，樹立服務意識，提升服務質(zhì)量， ……（未完，全文共10019字，當前僅顯示2383字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于進一步加強中心城區(qū)物業(yè)管理工作的實施方案》）