論文：法律強(qiáng)制性規(guī)定對農(nóng)村房屋買賣合同效力的影響

目錄/提綱：……
一、本文所涉及農(nóng)村房屋的界定
二、法律（此處之廣義上的法律）強(qiáng)制性規(guī)定的含義
（二）》（法釋〔2009〕5號(hào)）第十四條中被確定了下來
三、有關(guān)農(nóng)村房屋買賣、宅基地買賣的法律強(qiáng)制性規(guī)定
四、法律強(qiáng)制性規(guī)定對農(nóng)村房屋買賣合同效力的影響
（三）筆者贊同第二種觀點(diǎn)
第一、農(nóng)村房屋買賣合同沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定
3、國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》不是行政法規(guī)
4、國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》不是部門行政規(guī)章
第三、基于農(nóng)村房屋買賣合同占有農(nóng)村房屋進(jìn)而占有房屋項(xiàng)下的宅基地屬于有權(quán)占有
2、誠實(shí)信用原則是民法的“帝王規(guī)則”，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則
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論文：法律強(qiáng)制性規(guī)定對農(nóng)村房屋買賣合同效力的影響

隨著城市周邊農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)熱的興起，受高額補(bǔ)償利益的驅(qū)動(dòng)，一些早已將農(nóng)村房屋出賣的公民向法院提起訴訟，以其與買受人之間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定為由，請求確認(rèn)其與買受人之間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同無效。針對此類案件，在判定農(nóng)村房屋買賣合同效力時(shí)，不同地區(qū)的法院，同一地區(qū)的上下級(jí)法院，甚至同一法院的不同合議庭，認(rèn)識(shí)和處理上都很難一致。筆者認(rèn)為，從正確適用法律、維護(hù)法制統(tǒng)一、保護(hù)交易安全、提高公民誠實(shí)信用度的角度考量，應(yīng)當(dāng)將上述情形下的農(nóng)村房屋買賣合同確認(rèn)為有效合同。
一、本文所涉及農(nóng)村房屋的界定。
本文所涉及的農(nóng)村房屋是指農(nóng)村居民在依法審批的宅基地上建造的用于自己居住的房屋，對在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上建造的用于出售的房屋（通稱“小產(chǎn)權(quán)房”）不在本文探討之列。
二、法律（此處之廣義上的法律）強(qiáng)制性規(guī)定的含義。
強(qiáng)制性規(guī)定，又稱強(qiáng)制性規(guī)則或強(qiáng)制性規(guī)范，與任意性規(guī)則或任意性規(guī)范相對應(yīng)，前者指不問個(gè)人意愿如何必須加以適用的規(guī)則，后者指適用與否由個(gè)人自行選擇的規(guī)則。[（1） 沈宗靈：《法理學(xué)》，
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于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外�！�
2、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。
3、國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”
4、2004年10月21日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。
5、2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》強(qiáng)調(diào)：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。
四、法律強(qiáng)制性規(guī)定對農(nóng)村房屋買賣合同效力的影響。
（一）現(xiàn)階段，對確認(rèn)農(nóng)村房屋買賣合同有效形成的共識(shí)是，必須同時(shí)具備以下條件：①出賣人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；②出賣人與買受人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員；③買受人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；④出賣行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；⑤宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)出賣，必須與合法建造的住房一并出賣。[(3)最高人民法院物權(quán)法研究小組：《中華人民共和國物權(quán)法>條文理解與適用》，人民法院出版社2007年3月版，第462-463頁。
]
（二）對本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員（即：外村村民及城鎮(zhèn)居民）購買本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋，此類房屋買賣合同，有的認(rèn)為有效，有的認(rèn)為無效。
認(rèn)為無效的理由是：
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。那么：
其一，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)具有有限性和福利性，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且一戶只能享有一處宅基地。如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這勢必導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，違反了《土地管理法》中關(guān)于宅基地使用權(quán)身份限制的規(guī)定；更甚者還可能導(dǎo)致一些出賣了房屋的農(nóng)村居民出現(xiàn)流離失所的現(xiàn)象，不利于維護(hù)農(nóng)村的穩(wěn)定。其二，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定，如果農(nóng)民的房屋允許_買賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了，實(shí)質(zhì)上就是對農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因而為該強(qiáng)制性規(guī)定所禁止。其三，農(nóng)村居民的房屋允許_買賣，更是違反了國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、2004年10月21日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》以及2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》有關(guān)農(nóng)村房屋以及宅基地買賣的禁止性規(guī)定。
認(rèn)為有效的理由是：
其一、法律、行政法規(guī)沒有禁止農(nóng)村房屋買賣。上述國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》不屬于行政法規(guī)。
其二、《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”這就是物權(quán)區(qū)分原則，說明合同是否有效與物權(quán)變動(dòng)是否有效是兩個(gè)不同的概念。上述國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》關(guān)于農(nóng)村房屋以及宅基地買賣的禁止性規(guī)定，影響的是物權(quán)變動(dòng)的效力，但不影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力。
其三、如果農(nóng)村房屋買賣合同按無效處理且允許返還房屋的話，在利益驅(qū)動(dòng)下此類糾紛將暴增，原本穩(wěn)定的社會(huì)秩序?qū)⒈黄茐摹?br>（三）筆者贊同第二種觀點(diǎn)。理由如下：
第一 ……（未完，全文共8032字，當(dāng)前僅顯示2194字，請閱讀下面提示信息。收藏《論文：法律強(qiáng)制性規(guī)定對農(nóng)村房屋買賣合同效力的影響》）