加強(qiáng)商品房預(yù)售執(zhí)法管理的對策及建議

目錄/提綱：……
一、我市商品房市場的現(xiàn)狀
二、商品房違法預(yù)售行為的主要表現(xiàn)及其危害
三、查處違法預(yù)售工作的兩個難點(diǎn)
1、取證難
2、執(zhí)行難
四、加強(qiáng)商品房市場管理的對策及建議
（一）積極拓寬商品房無證預(yù)售違法信息的獲取渠道
4、與相關(guān)部門聯(lián)系互通開發(fā)企業(yè)信息
（二）完善預(yù)防違法行為發(fā)生的手段
2、建議實(shí)行網(wǎng)格化管理，加強(qiáng)硬件設(shè)施建設(shè)
4、建議進(jìn)一步健全商品房預(yù)銷售管理制度
（三）加大查處違法行為的力度
……
加強(qiáng)商品房預(yù)售執(zhí)法管理的對策及建議

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的興起和迅速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種新型房屋銷售制度應(yīng)運(yùn)而生。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)購人，由預(yù)購人支付定金或房價款的行為。商品房預(yù)售是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的重要方式，對于加快房地產(chǎn)融資，搞活房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部環(huán)境，加快居民住房條件的改善起到了積極作用。房屋銷售實(shí)行預(yù)售制度的同時，也出現(xiàn)了不和諧的因素，許多開發(fā)商不同程度地發(fā)生了各種違法預(yù)售行為，擾亂了商品房市場秩序，損害了廣大購房群眾的合法利益。這些年，我們逐步加大了對商品房違法預(yù)售的查處力度，帶著如何加強(qiáng)對商品房預(yù)售的管理、有效地開展商品房違法預(yù)售執(zhí)法監(jiān)察工作的課題，結(jié)合執(zhí)法工作實(shí)際，進(jìn)行了調(diào)研。
一、我市商品房市場的現(xiàn)狀
由于歷史原因，我國大部分省市居民住房條件一度十分困難。以
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證的情況下開始預(yù)售房屋，到現(xiàn)在還未施工；二是有的開發(fā)商分期開發(fā)，一期工程在符合預(yù)售條件的情況下申辦了《商品房預(yù)售許可證》，但二期等以后工程并不符合預(yù)售條件，卻用一期工程的《商品房預(yù)售許可證》蒙騙購房者，開始預(yù)售二期以后的房屋。如哈西的“金域藍(lán)城”項(xiàng)目，一期有預(yù)售證，但二期沒有，也進(jìn)行了預(yù)售；三是有的開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目是商住樓，其中商用房屋辦理了預(yù)售許可證，但住宅并未達(dá)到預(yù)售條件，卻以商業(yè)用房的預(yù)售許可證冒名頂替，預(yù)售住宅。
2、開發(fā)企業(yè)無證預(yù)售行為的危害
商品房預(yù)售不同于現(xiàn)房現(xiàn)售，有可能隨著政策、市場及開發(fā)商的原因出現(xiàn)變數(shù)，購買期房本身就存在風(fēng)險，而購買沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的期房，風(fēng)險就更大，一旦開發(fā)商不能按期交房或房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，甚至開發(fā)商攜款逃跑，購房人都很難得到法律保護(hù)，交納的定金也難以返還。很多購房者明知開發(fā)商沒有取得《商品房預(yù)售許可證》，但為了獲得優(yōu)惠的價格和優(yōu)先選擇自己喜歡的房屋戶型的機(jī)會，往往會不惜代價冒險購買無預(yù)售許可證的房屋。如我市轟動一時的 “東方莫斯科”項(xiàng)目就是最明顯的例證，雖未取得《商品房預(yù)售許可證》，但因?yàn)閮r格相對便宜，而賣出了大量房屋，由于該項(xiàng)目手續(xù)不全及其他違法問題，被依法強(qiáng)制停工，若不是最終由政府接管，將會給上千戶的購房者造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。
三、查處違法預(yù)售工作的兩個難點(diǎn)
結(jié)合這些年在查處開發(fā)企業(yè)無證預(yù)售工作中遇到的各種問題以及開發(fā)企業(yè)違法預(yù)售行為的特點(diǎn)，開展違法預(yù)售執(zhí)法工作上總體存在著兩方面的難點(diǎn)：
1、取證難。相關(guān)法規(guī)的不健全給執(zhí)法部門增加了執(zhí)法難度。例如在接到知情者舉報后，執(zhí)法部門介入調(diào)查，但因不能審查對方的銷售賬目，開發(fā)商也不提供銷售明細(xì)，很難獲得真正的證據(jù)。往往是只有拿到違法銷售憑證，開發(fā)商才承認(rèn)違規(guī)事實(shí)，但只承認(rèn)我們掌握的售房情況，執(zhí)法部門也只能針對抓到的現(xiàn)行進(jìn)行處罰，數(shù)額很少，起不到警示作用。如道里區(qū)某樓盤，明察暗訪都證明開發(fā)企業(yè)涉嫌無證售房，但只有一戶購買人提供票據(jù)，執(zhí)法部門只能根據(jù)這一張票據(jù)的數(shù)額進(jìn)行幾千元的處罰。
2、執(zhí)行難。有的開發(fā)商進(jìn)行了無證預(yù)售，卻不能如期交房，造成買房人集體上訪，執(zhí)法部門在處理這類案件時，會從上訪人那里掌握大量違規(guī)證據(jù)，并立案進(jìn)行行政處罰，但執(zhí)行起來困難重重。如“沃華水岸”項(xiàng)目，我大隊(duì)曾對其違法行為，進(jìn)行了四次處罰，處罰金額共計四十萬，但由于開發(fā)商將資金轉(zhuǎn)移，隱藏賬戶，拒不接受處罰，到法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院對該開發(fā)公司的5個銀行賬戶進(jìn)行凍結(jié)，但總共收繳罰款只有8萬余元，其它罰款至今未能執(zhí)行回來，法院也沒有辦法，案件至今懸而未結(jié)。
四、加強(qiáng)商品房市場管理的對策及建議
經(jīng)過執(zhí)法實(shí)踐，我們認(rèn)為切實(shí)加強(qiáng)商品房市場的管理應(yīng)從以下幾個方面入手：
（一）積極拓寬商品房無證預(yù)售違法信息的獲取渠道
1、可接受投訴人舉報；
2、注意媒體及街頭散發(fā)的預(yù)售宣傳廣告，一般有預(yù)售證的樓盤都標(biāo)明預(yù)售許可證號，未表明的多數(shù)是沒有取得預(yù)售許可證的；
3、在商品房預(yù)售中，如果開發(fā)商已經(jīng)領(lǐng)取了預(yù)售許可證，便具備了與購房人簽訂《房屋買賣合同》的條件，而不會和購房人簽訂《商品房認(rèn)購書》、《職工內(nèi)部認(rèn)購 ……（未完，全文共3348字，當(dāng)前僅顯示1691字，請閱讀下面提示信息。收藏《加強(qiáng)商品房預(yù)售執(zhí)法管理的對策及建議》）