推進商務片區(qū)改造的若干建議

推進**商務區(qū)東片區(qū)改造的若干建議
　　　
　　　大家都知道**商務區(qū)東片區(qū)即將進行“脫胎換骨”的改造。目前東片區(qū)基礎(chǔ)設施建設和管理嚴重滯后，區(qū)域建筑設施多建于上世紀80年代，設施與外觀均已陳舊，各類設施分散零亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，道路等級低，內(nèi)外銜接不暢，是目前上海城區(qū)唯一雨污水混流的地區(qū)，且供水水壓不足、標準低，不能滿足消防要求，存在安全隱患，與城市形象和機場窗口形象嚴重不符，已經(jīng)淪為“都市里的村莊”。
　　　市政府2012年成立上海**商務區(qū)東片區(qū)綜合改造指揮部，由分管副市長擔任總指揮，各相關(guān)委辦、區(qū)和駐場單位領(lǐng)導擔任副總指揮和成員，規(guī)劃、政策、市政配套等專項工作納入指揮部平臺統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌平衡。日前**商務區(qū)東片區(qū)控制性詳規(guī)已獲市政府批準，完成市政基礎(chǔ)設施及道路交通專項規(guī)劃，市政建設資金平衡方案也已上報市政
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場東片區(qū)機場土地犬牙交錯，分屬不同主體。通過土地置換，可以規(guī)整土地，使土地邊界和規(guī)劃單元統(tǒng)一起來，形成整街坊開發(fā)用地，加大土地集約化利用，提升土地資源價值。
　　　1、土地置換按房地產(chǎn)交換程序操作，涉及稅收較高（土地增值稅、營業(yè)稅、契稅等），土地置換目的是規(guī)整土地，按規(guī)劃實施改造，非商業(yè)交易，各駐場單位一致認為目前置換成本較高，難以承受，因此建議區(qū)有關(guān)部門創(chuàng)新思路，研究采取切實可行的辦法，降低各單位土地置換成本，推進規(guī)劃落地。
　　　2、辦理房地產(chǎn)交易相關(guān)手續(xù)十分繁瑣，建議區(qū)政府主管部門特事特辦，涉及到的區(qū)各有關(guān)部門要“一門式”服務，簡化操作流程，提高效率。
　　　
　　�。ǘ╆P(guān)于土地轉(zhuǎn)性
　　　**機場內(nèi)土地均為劃撥土地，該政策是指駐場單位現(xiàn)有非經(jīng)營性用地不走招拍掛流程，按照現(xiàn)狀條件和規(guī)劃條件兩次評估的價差向政府補地價后，直接轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性用地的操作路徑。根據(jù)控規(guī)，涉及需要轉(zhuǎn)性的土地面積共計546.8畝，約占機場用地紅線1.7平方公里的21.6%，初步測算，全部完成補地價操作將支付25~30億的土地出讓金，實際可能還要增加30%~40%。
　　　雙評估補地價的具體操作按照相關(guān)文件規(guī)定應該是在商務區(qū)管委會操作，土地出讓金留在商務區(qū)管委會平衡市政設施投資。目前東片區(qū)指揮部正在與市相關(guān)部門協(xié)商，積極爭取在**區(qū)實施操作。在操作過程中，由于涉及單位、環(huán)節(jié)均比較多，相應的政策彈性空間也比較大，希望區(qū)有關(guān)部門結(jié)合東片區(qū)改造實際情況，大膽創(chuàng)新，借鑒寶山區(qū)上港十四區(qū)改造模式，探索新的土地政策路子。條件允許的話，我們各駐場單位今年就會有操作需求。
　　　二、公務機發(fā)展機遇與建議
　　　上海機場集團將結(jié)合東片區(qū)綜合改造，重點發(fā)展公務機全產(chǎn)業(yè)鏈。**機場亞洲公務機展已歷經(jīng)兩屆，機場集團與美國公務機協(xié)會簽訂了長期合作協(xié)議，自2012年的首屆ABACE以來，展會規(guī)模不斷在擴大， 2013年吸引了34架公務機和直升飛機及180余家業(yè)內(nèi)知名展商參展，成為名副其實的亞洲最大最專業(yè)公務機航空展。2014年的ABACE將于4月15日至17日舉行，預計將有超過40架飛機參展。依托亞洲公務機展，機場集團將致力于將**機場打造成中國公務機的主要市場，包含F(xiàn)BO和MRO及公務機的上下游各項業(yè)務。其中包括航空電子設備交易、飛機保養(yǎng)維修、飛機及設備交易，公務機關(guān)聯(lián)服務，培訓、保險、金融、專業(yè)咨詢等。**機場內(nèi)圍繞公務機業(yè)務將集聚眾多的公務機運營商、零配件制造商、經(jīng)銷商、代理商以及相關(guān)專業(yè)服務商。
　　　據(jù)統(tǒng)計中國公務機機隊年均增長率為27%，未來10年中國市場將需要公務機805架，價值280億美元。起降架次方面，自2010年起上海兩場的公務航班起降量呈現(xiàn)穩(wěn)步增長：2010年航班量為3100架次，2013年統(tǒng)計數(shù)為4489架次，從中長期預計，2016年將達6000架次。
　　　公務航空設施是一個城市必備的基礎(chǔ)設施，更是一個城市的名片。過去公務機經(jīng)常會被當做是一件奢侈品，現(xiàn)在已經(jīng)變成一種商業(yè)工 ……（未完，全文共2549字，當前僅顯示1620字，請閱讀下面提示信息。收藏《推進商務片區(qū)改造的若干建議》）