商品房住宅小區(qū)業(yè)主自治與政府管理的兼容性探討

目錄/提綱：……
一、商品住宅小區(qū)矛盾叢生，需要自治組織居間化解
1、業(yè)主的訴求需要業(yè)委會(huì)來整合
2、業(yè)主的利益需要業(yè)委會(huì)來維護(hù)
3、業(yè)主與物業(yè)矛盾需要業(yè)委會(huì)調(diào)解
二、業(yè)主自治面臨困境，呼喚政府管理及時(shí)跟進(jìn)
1、業(yè)主委員會(huì)權(quán)責(zé)不清，業(yè)主自律意識(shí)不夠
2、社區(qū)居委會(huì)定位模糊，業(yè)主自治障礙重重
一是小區(qū)居民多為外遷而來，對(duì)社區(qū)和當(dāng)?shù)卣惶私?br>三是社區(qū)財(cái)力不足
3、業(yè)主主人翁意識(shí)不足，_意識(shí)淡薄
4、業(yè)主大會(huì)形同虛設(shè)，業(yè)委會(huì)地位尷尬
三、政府介入小區(qū)管理的時(shí)機(jī)和方式
三是因物業(yè)費(fèi)的繳納而導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司之間嚴(yán)重對(duì)立時(shí)
一是幫助成立業(yè)主委員會(huì)組織，主動(dòng)介入前期物業(yè)管理
二是專門建立矛盾調(diào)處機(jī)構(gòu)，完善各類應(yīng)急措施
三是加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)和社會(huì)工作知識(shí)培訓(xùn)，提高業(yè)委會(huì)成員的工作水平
四是將小區(qū)納入社區(qū)管理體系，并確定居委會(huì)作為小區(qū)的監(jiān)督者身份
五是建立開發(fā)商退出物業(yè)管理的機(jī)制，推進(jìn)物業(yè)公司的兼并與重組
……
商品房住宅小區(qū)業(yè)主自治與政府管理的兼容性探討
——以浦口區(qū)沿江街道為例
市人大代表浦口一組

今年以來，市人大代表浦口一組在浦口區(qū)沿江街道范圍內(nèi)，深入社區(qū)、居民小區(qū)，圍繞物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)等情況開展4次調(diào)研走訪，組織1次居民座談會(huì)，現(xiàn)形成調(diào)研報(bào)告如下。
沿江街道總面積30.9平方公里，轄5個(gè)社區(qū)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的不斷推進(jìn)，截至2012年底，轄區(qū)內(nèi)共有8個(gè)配備專業(yè)物管的商品住宅小區(qū)，其中2個(gè)為16街區(qū)以上的特大型商品住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)完全入住后人口將達(dá)到20萬左右。目前這些住宅小區(qū)以專業(yè)的物業(yè)公司管理為主，雖然成立業(yè)主委員會(huì)的呼聲日益強(qiáng)烈，但受入住人數(shù)等條件限制，大多數(shù)小區(qū)仍然沒有成立業(yè)主委員會(huì)。單一的物管公司管理模式，是現(xiàn)實(shí)的無奈選擇，也埋下了一些糾紛隱患。
一、商品住宅小區(qū)矛盾叢生，需要自治組織居間化解
從現(xiàn)行的商品住宅小區(qū)管理模式運(yùn)行的情況來看，近年來物業(yè)糾紛不僅在數(shù)量上有上升趨勢(shì)，而且矛盾沖突也有不斷升級(jí)的跡象，一些小區(qū)甚至出現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤管事件。這與商品住宅小區(qū)缺少自治組織，業(yè)主與開發(fā)商、物管公司之間溝通不暢有很大關(guān)系。因此業(yè)主委員會(huì)的建立及高效運(yùn)轉(zhuǎn)將大幅
……（新文秘網(wǎng)http://m.jey722.cn省略784字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
是住宅小區(qū)管理模式的創(chuàng)新，為解決業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司三者之間的矛盾提供了有益的嘗試，但現(xiàn)實(shí)中也出現(xiàn)了不少業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間沖突的案例。
1、業(yè)主委員會(huì)權(quán)責(zé)不清，業(yè)主自律意識(shí)不夠。我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)業(yè)委會(huì)權(quán)利和義務(wù)尚未做出明確的規(guī)定。小區(qū)業(yè)委會(huì)的成員本是一些熱心人，當(dāng)在管理過程中出現(xiàn)了一些業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜的事件時(shí)，由于責(zé)權(quán)不清，難免會(huì)引發(fā)一些不必要的矛盾。小區(qū)的人員構(gòu)成比較復(fù)雜，多數(shù)業(yè)主缺乏民主參與的意識(shí)，重權(quán)利、輕義務(wù)，自治有余而自律不足，因此經(jīng)常出現(xiàn)對(duì)業(yè)委會(huì)形成的決議不配合，毫不顧忌其他業(yè)主的權(quán)益等現(xiàn)象。有些業(yè)主想當(dāng)然地把業(yè)主自治理解為把物管趕出去，自行管理小區(qū)的財(cái)和事。
2、社區(qū)居委會(huì)定位模糊，業(yè)主自治障礙重重。居委會(huì)不能妥善處理與小區(qū)業(yè)委會(huì)之間的關(guān)系，沒有意識(shí)到雙方是平等的居民自治性組織，更多的是將其放在自己的管轄范圍之內(nèi)，甚至擔(dān)心業(yè)委會(huì)的過快發(fā)展會(huì)對(duì)其自身工作造成潛在的威脅。社區(qū)和小區(qū)居民之間關(guān)系的疏遠(yuǎn)，還有其他一些原因：一是小區(qū)居民多為外遷而來，對(duì)社區(qū)和當(dāng)?shù)卣惶私�。二是社區(qū)本身也存在落后的工作理念，親原住居民，遠(yuǎn)外來居民，把服務(wù)更多放在前者身上。三是社區(qū)財(cái)力不足。房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展造成了社區(qū)服務(wù)量的大量增長(zhǎng)，但是依靠集體收入的社區(qū)財(cái)力并未同步增長(zhǎng)，服務(wù)能力明顯不足。
3、業(yè)主主人翁意識(shí)不足，_意識(shí)淡薄。小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不足也是造成目前業(yè)主自治困境的原因。過去的小區(qū)由原單位管理，小區(qū)居民對(duì)單位的依賴感較強(qiáng)，隨著單位破產(chǎn)改制等原因，小區(qū)各項(xiàng)管理放歸市場(chǎng)后，居民認(rèn)為凡事找政府，缺乏主人翁責(zé)任感與民主參與的意識(shí)，這樣就使得小區(qū)業(yè)主自治面臨著很大的挑戰(zhàn)。此外，小區(qū)居民大多存在依賴心理，缺乏自治的愿望，多數(shù)人認(rèn)為政府的管理效率更高。這種“搭便車”的心態(tài)，使不少業(yè)主即使在利益受到侵害的情況下，也不愿意主動(dòng)_。
4、業(yè)主大會(huì)形同虛設(shè)，業(yè)委會(huì)地位尷尬。根據(jù)法律規(guī)定，重大事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，但現(xiàn)實(shí)是很難甚至無法召開大會(huì)，廣大業(yè)主沒有表達(dá)自己真實(shí)意思的機(jī)會(huì)，因此很難對(duì)其常設(shè)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行有效的監(jiān)督。業(yè)委會(huì)雖然是依法成立并經(jīng)備案登記，具備了民事訴訟主體資格，但是由于沒有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，無法獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，特別是如業(yè)主財(cái)產(chǎn)遭受重大損失、小區(qū)雇員受到人身傷害等情況，對(duì)履行的法定職責(zé)缺乏法律責(zé)任的約束。這也是完全的業(yè)主委員會(huì)管理壽命不長(zhǎng)的關(guān)鍵原因。從法律角度分析，小區(qū)內(nèi)沒有任何主體會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)的行為承擔(dān)責(zé)任，也沒有業(yè)委會(huì)責(zé)任的最終承擔(dān)者。
三、政府介入小區(qū)管理的時(shí)機(jī)和方式
由于現(xiàn)階段小區(qū)自治組織并不健全，物業(yè)管理又不到位，小區(qū)矛盾重重，已經(jīng)成為現(xiàn)代城鎮(zhèn)_矛盾的爆發(fā)點(diǎn)和沖突點(diǎn)，政府介入小區(qū)管理迫在眉睫。
1、政府管理介入的時(shí)機(jī)
一是小區(qū)業(yè)主大會(huì)無法召開、業(yè)主委員會(huì)難以成立時(shí)；二是業(yè)主與業(yè)委會(huì)、業(yè)委會(huì)成員之間矛盾導(dǎo)致業(yè)委會(huì)無法正常開展工作時(shí)；三是因物業(yè)費(fèi)的繳納而導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司之間嚴(yán)重對(duì)立時(shí)。
2、政府管理介入的方式
一是幫助成立業(yè)主委員會(huì)組織，主動(dòng)介入前期物業(yè)管理。相對(duì)于房地產(chǎn)行政主管部門，街道辦事處依屬地原則對(duì)其轄區(qū)進(jìn)行綜合的管理和服務(wù)，關(guān)系比較容易理順，介入小區(qū)管理可謂是責(zé)無旁貸。街道辦事處首先要組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。對(duì)于開發(fā)商不積極履行籌備首次業(yè)主大會(huì)的義務(wù)，現(xiàn)行法規(guī)雖然規(guī)定“已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設(shè)單位未按要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正”，但無對(duì)應(yīng)操作細(xì)則，建議采用2010年北京的經(jīng)驗(yàn)，規(guī)定由開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)管理費(fèi)用，使開發(fā)商對(duì)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，變被動(dòng)為主動(dòng)。
二是專門建立矛盾調(diào)處機(jī)構(gòu)，完善各類應(yīng)急措施。政府介入小區(qū)管理的方式是指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督。但是，如果基層政府介入小區(qū)管理只有柔性指導(dǎo)，沒有剛性辦法的話，小區(qū)混亂局面仍難以得到有效控制。因此增加街道辦事處對(duì)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間糾紛的調(diào)解權(quán)十分必要。按照南京市房管局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)治理工作試點(diǎn)方案規(guī) ……（未完，全文共4358字，當(dāng)前僅顯示2201字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《商品房住宅小區(qū)業(yè)主自治與政府管理的兼容性探討》）