專(zhuān)題評(píng)述：中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

專(zhuān)題評(píng)述：中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

對(duì)住宅成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)的幾點(diǎn)看法□孟曉蘇(中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中房指數(shù)系統(tǒng)理事會(huì)理事長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)1997年中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)之一將是推動(dòng)住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我對(duì)這一問(wèn)題做以下兩點(diǎn)分析與預(yù)測(cè)。

1.城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)熱點(diǎn)正在趨向形成

第一點(diǎn)分析與預(yù)測(cè)就是城鎮(zhèn)居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)已基本趨向于形成。從80年代以來(lái)中國(guó)改革開(kāi)放以后的實(shí)踐看,除了投資推動(dòng)生產(chǎn)以外,消費(fèi)對(duì)于生產(chǎn)的推動(dòng)作用越來(lái)越重要,特別是增強(qiáng)居民消費(fèi)并由此形成的若干消費(fèi)熱點(diǎn)推動(dòng)了若干最終產(chǎn)品的生產(chǎn),這些最終產(chǎn)品的生產(chǎn)又涉及到若干相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn),由此推動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
80年代以來(lái),圍繞我國(guó)居民的若干消費(fèi)熱點(diǎn)形成了至少三次消費(fèi)熱潮,從這些消費(fèi)熱潮中我們可以看到我國(guó)城市居民的消費(fèi)帶有明顯的排浪式消費(fèi)的特點(diǎn),就像海潮一樣一浪浪涌來(lái)的消費(fèi)熱潮。80年代初期,“老三大件”的流行說(shuō)明我國(guó)城市的居民已具有了三位數(shù)字的消費(fèi)能力;到80年代中期,“新三大件”已開(kāi)始進(jìn)入家庭,說(shuō)明城市居民已具有了四位數(shù)字的消費(fèi)能力;80年代末期,“新三大件”的更新產(chǎn)品進(jìn)入家庭,包括彩色電視機(jī)代替黑白電視機(jī),自動(dòng)化洗衣機(jī)代替自動(dòng)化程度不高的洗衣機(jī)以
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居民到了一個(gè)需要尋求消費(fèi)熱點(diǎn)的階段。與此同時(shí),可以看到在沒(méi)有銀行抵押貸款和其它政策扶持下,城市居民個(gè)人購(gòu)房率在這幾年有了一個(gè)急劇增長(zhǎng)。從1992年的26%增長(zhǎng)到1996年超過(guò)50%以上,1995年達(dá)到54%。由于對(duì)住房的強(qiáng)烈需求,由此推動(dòng)了住宅供給,住宅生產(chǎn)這幾年增長(zhǎng)很快,從年峻工1億多平方米到后來(lái)年竣工2億多平方米,到96年竣工2.7億平方米,也推動(dòng)了建筑業(yè)的發(fā)展,使人均使用面積達(dá)11.8平方米。從這些都可以看到住宅消費(fèi)作為一種最終產(chǎn)品,在推動(dòng)生產(chǎn)從80年代以來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起了重要作用,住宅消費(fèi)導(dǎo)向非常明顯。
現(xiàn)在,對(duì)老百姓買(mǎi)什么的問(wèn)題越來(lái)越為各個(gè)新聞媒體所關(guān)注。那么,97年居民到底想買(mǎi)什么?有許多居民就對(duì)著記者、對(duì)著電視機(jī)鏡頭說(shuō),如果有條件首先就買(mǎi)房。我們可以預(yù)期,購(gòu)房這種消費(fèi)也將是排浪式的;因?yàn)樗矊儆诰用窕拘枨�。盡管城市居民人均使用面積已達(dá)11.8平方米,居住面積達(dá)到人均
8.2平方米,但是相比歐美國(guó)家的人均使用面積35—
40平方米,相比于新加坡及中國(guó)臺(tái)灣省的人均使用面積28平方米來(lái)說(shuō),我們還是太少了,居民對(duì)住房有迫切需求,關(guān)于這些社會(huì)各個(gè)方面都開(kāi)始看到了。因此,自國(guó)務(wù)院提出住宅消費(fèi)將成為消費(fèi)熱點(diǎn),住宅建設(shè)將成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)以來(lái),沒(méi)有人能有理由提出異議。這是第一方面的分析,就是城鎮(zhèn)居民消費(fèi)熱點(diǎn)正在趨向形成。

2.住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的制約因素有
可能化解
第二方面分析與預(yù)測(cè)就是,住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的制約因素在新的一年里有可能化解。
從城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄情況分析,自90年代初期住宅消費(fèi)就有可能成為當(dāng)時(shí)的消費(fèi)熱點(diǎn),但由于歷史上固有的或歷史上形成的一些制約因素,包括政策性制約及其它不利因素的影響,造成這種消費(fèi)熱點(diǎn)的形成遲滯,現(xiàn)在看來(lái),這些困難有可能化解。

第一個(gè)因素是住房制度的制約。表現(xiàn)在過(guò)去多年的福利性住房,低租金包括以后房改的補(bǔ)貼價(jià)售房。而房改的進(jìn)程又遲緩,大部分有可能分房的人還在等待分房等等。因此,舊的住房制度和新房進(jìn)入老_是發(fā)展住宅消費(fèi)的主要制約因素。

第二個(gè)因素就是信貸政策的制約。金融服務(wù)不配套,居民還得用現(xiàn)錢(qián)買(mǎi)房,抵押貸款方式長(zhǎng)期沒(méi)有發(fā)育。實(shí)際上消費(fèi)沒(méi)有推動(dòng),銀行的信貸資金大量積壓在半拉子工程和積壓的商品房上,對(duì)國(guó)家造成的損失同樣是巨大的。

第三方面就是財(cái)稅政策的制約。根據(jù)現(xiàn)在的財(cái)稅政策,進(jìn)入房?jī)r(jià)的稅收量還是比較大,費(fèi)用比較高,特別是近兩三年一些不該進(jìn)入房?jī)r(jià)的亂收費(fèi)紛紛擠入房?jī)r(jià),特別是一些壟斷性行業(yè)人為地提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),造成房?jī)r(jià)的不合理上揚(yáng)。

第四方面的制約因素就是居民消費(fèi)觀念慣性的影響。由于長(zhǎng)期實(shí)行福利分房制度,人們形成了房子就不該值錢(qián)的觀念。因?yàn)樵趥鹘y(tǒng)制度下,往往工作三四年就可以分得一套房子,所以許多老百姓認(rèn)為用三五年的工資甚至是用三五年工資結(jié)余的儲(chǔ)蓄就應(yīng)當(dāng)買(mǎi)下來(lái)一套住房。許多居民存在著一種錯(cuò)覺(jué),認(rèn)為房?jī)r(jià)高得不得了,根本買(mǎi)不起房子。其實(shí),他們不了解即使在發(fā)達(dá)國(guó)家,一個(gè)中等收入家庭購(gòu)買(mǎi)一套住房也是需要用10年至15年甚至是20年的分期付款才能得到。最近一段時(shí)期由于社會(huì)上誤傳房?jī)r(jià)要下降,所以持幣待購(gòu)的因素也造成了發(fā)展住宅消費(fèi)的新的制約因素。
以上的制約因素限制了購(gòu)買(mǎi)力,遲滯了新的一輪消費(fèi)熱潮到來(lái)的時(shí)期。這幾年商品房空置不能不說(shuō)也是與制約因素遲滯了消費(fèi)熱潮到來(lái)有關(guān)。但同時(shí),這種消費(fèi)能力也叫“蓄之既久,其發(fā)必速”,中國(guó)城鎮(zhèn)居民已積聚了相當(dāng)強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。現(xiàn)在可喜的是,政府及有關(guān)部門(mén)都看到了這個(gè)問(wèn)題的重要性,已經(jīng)要下決心積極研究解決制約因素,這樣就有可能啟動(dòng)住宅消費(fèi),通過(guò)啟動(dòng)住宅消費(fèi)推進(jìn)住宅建設(shè),從而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)的形成。
中國(guó)有句古話:民以食為天,民以居為安。改革開(kāi)放十八年以來(lái),中國(guó)城市居民住房取得了可喜成果,在聯(lián)合國(guó)人居會(huì)議上,我國(guó)代表的發(fā)言受到世界各國(guó)的好評(píng),侯捷部長(zhǎng)還獲得了特別榮譽(yù)獎(jiǎng)。中國(guó)人有自己的奮斗目標(biāo),就是要在20世紀(jì)末實(shí)現(xiàn)小康,在下世紀(jì)前十年達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。在這里面,“小康水平”,“中等發(fā)達(dá)”也都包括提高生活質(zhì)量,包括發(fā)展住房消費(fèi)。聯(lián)合國(guó)人居會(huì)議提出的“人人享有一套適當(dāng)?shù)淖》俊蓖瑯右彩侵袊?guó)人所追求的目標(biāo)�！慨a(chǎn)作為投資形式對(duì)啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用□蕭灼基(著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家,北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授,中房北京指數(shù)理事會(huì)特約專(zhuān)家)談5個(gè)觀點(diǎn):第一觀點(diǎn):中國(guó)住房建設(shè)不存在過(guò)熱。
前幾年曾提出中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱的論點(diǎn),是不符合實(shí)際的。香港地方小擁有600萬(wàn)人口,其中約300萬(wàn)居住在廉價(jià)房?jī)?nèi), ……（未完，全文共8877字，當(dāng)前僅顯示2425字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《專(zhuān)題評(píng)述：中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展》）