干部學(xué)習(xí)課件：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與住有所居（下）

目錄/提綱：……
二、認(rèn)清房地產(chǎn)市場屬性，促進(jìn)其健康發(fā)展
（四）對2020年之前我國住房市場發(fā)展形勢的判斷
（五）如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展
三、履行好住房保障職責(zé)，建設(shè)美好城市
（一）世界各國的住房保障政策措施
（二）建設(shè)保障性住房難題及國際經(jīng)驗(yàn)
……
干部學(xué)習(xí)課件：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與住有所居（下）
秦虹
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任
二、認(rèn)清房地產(chǎn)市場屬性，促進(jìn)其健康發(fā)展
（四）對2020年之前我國住房市場發(fā)展形勢的判斷
我們對這個問題，也進(jìn)行了我們的一些思考，我想和大家交流一下我們的研究結(jié)論，關(guān)于住房市場的發(fā)展到2020年之前，我有三個判斷，這三個判斷是一個整體的邏輯，第一個判斷是空間仍大，就是中國房地產(chǎn)特別是住房市場我們還有空間，我們還沒有到房地產(chǎn)市場掉頭向下的這樣一個發(fā)展階段。第二句話增速減緩，增速減緩是和中國過去十年住房發(fā)展的速度相比增速一定是減緩的。第三句話叫做分化加劇，分化加劇。下面我用一點(diǎn)時間和大家分享一下我們的研究結(jié)論。
為什么我們今天，今天我們還認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場，住房市場還有空間呢，特別是新房市場還有空間呢？主要原因在于我們現(xiàn)在中國城鎮(zhèn)新增常住人口的總量還在增加。
我剛才給大家分享了一個數(shù)據(jù)，就是2012年中國城鎮(zhèn)新增常住人口兩千一百萬，這個數(shù)字是什么概念，這個數(shù)字概念是他已經(jīng)不是城鎮(zhèn)新增常住人口年份最多之年啦，我們從1996年開始，城鎮(zhèn)新增常住人口每年都在2千3百萬人以上，年份最高的是2007年和2010年，以2010年為例，中國當(dāng)年城鎮(zhèn)新增常住人口是兩千四百五十萬人，兩千四百五十萬人，也就是說2012年中國城鎮(zhèn)新增人口兩千一百萬，不是增長年份最高的了，但是仍然處于一個高峰的階段，就是總量還是比較大，雖然他不是最高的了，但是他仍然
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？他住房的套數(shù)比家庭戶數(shù)多了10%到20，也就是不缺房，房子多、戶數(shù)少，這是有道理的，但你知道房子是不動產(chǎn)，而流動的是人，只有房子的套數(shù)比家庭戶數(shù)總量上多才能滿足流動的家庭人口的流動，家庭的流動所導(dǎo)致的周轉(zhuǎn)需要，才能周轉(zhuǎn)有余，而我們呢這個中國目前為止，住房的套數(shù)和家庭的戶數(shù)，充其量是1:1.我們沒有富裕的房子，在加上結(jié)構(gòu)的不合理，一部分擁有很多套房子，結(jié)構(gòu)上的不平衡，有一部分空房子，空在少數(shù)地方是沒有人去的，而大量人去的地方房子不足，就更加導(dǎo)致了我們還仍然還要靠新建住房來滿足需求，所以我們說這個空間仍然大的第一條就是我們新增人口，還在持續(xù)，對新建住房的需要還在增長。
空間大的第二條理由就是改善性需求還沒有結(jié)束，現(xiàn)在我們說算人均面積，我們還都不錯，32.9平方米算人均，除了結(jié)構(gòu)性不平衡以外，我們還有很多已經(jīng)有房子的家庭對自己的住房條件實(shí)際上并不十分滿意，我們說人均住房面積32.9平方米，但是全國在人均住房面積20平方米以下的這個城市，還有32%，也就是說我們說這個32%的城市家庭，人均住房面積還是比較低的，只有20平方米以下，他們現(xiàn)在吃穿已經(jīng)不存在問題了，他們當(dāng)收入提高之后，他們住房改善的需求會擺在一時日程上來。
家庭結(jié)構(gòu)的變化就主要指的現(xiàn)在城鎮(zhèn)家庭人口的小型化。我們在2000年的時候城鎮(zhèn)平均家庭人口有3.11人，現(xiàn)在多少呢，現(xiàn)在只有2.85人。家庭小型化對房地產(chǎn)市場了什么結(jié)果呢？就是這個結(jié)果就是，即使假定我們城鎮(zhèn)人口不增加，家庭小型化也會導(dǎo)致住房需求的增加，我們也計(jì)算了一下過去十年里我們買的這些房子里面僅僅是小型化這一個因素導(dǎo)致了住房需求銷售，大概是占到10%左右。家庭小型化，他也會導(dǎo)致這個新增住房的需求，所以我們認(rèn)為，第一句話就是我們住房市場到2020年之前，住房需求的空間仍然大，對此我們要對房地產(chǎn)的發(fā)展，住宅業(yè)的發(fā)展有信心，有信心。這是第一句話。
第二句話叫做增速減緩，也就是說房地產(chǎn)市場，我們過去經(jīng)歷了十年的高速增長，我們商品房銷售面積的增長速度年增長率過去十年達(dá)到了16%，我們很多的速度都是在兩位數(shù)以上，房地產(chǎn)價格的增長，可能大家城市不同，但是增長也是十分的明顯。很多地區(qū)的房價，特別是像一線城市房價都翻了一倍，兩倍甚至三倍甚至個別的項(xiàng)目從這個五千塊錢買的可能漲到四萬五萬那都價格漲得更加的_，更加的可怕。
未來十年我認(rèn)為，中國房地產(chǎn)的各項(xiàng)的指標(biāo)增長速度都不可能和過去十年相比，為什么？主要原因在于房地產(chǎn)業(yè)業(yè)住宅市場發(fā)展的所謂的外部環(huán)境發(fā)生了變化。這外部環(huán)境體現(xiàn)在以下幾個方面：
第一個方面是過去十年我們有住房制度改革這個巨大的制度紅利，釋放了巨大的住房需求，而未來我們要大力建保障性住房，要把市場上的需求分流到政府保障中來，所以這個沒有制度紅利，相反，我們還要從市場上分流一部分需求；
第二個外部環(huán)境變化體現(xiàn)在過去十年雖然政府也屢次也多次調(diào)控房地產(chǎn)市場，但是真正的沒有在政策上抑制投機(jī)投資性需求，而未來我堅(jiān)信政府在抑制投機(jī)投資性需求方面，政策仍然會持續(xù)的堅(jiān)持不會放松，我剛才前面給大家分析了，在一個投機(jī)投資性需求被洗出市場，自住性需求為主的市場的情況下，這個市場，三五年內(nèi)的需求量是一定的，短期內(nèi)上漲后期就會下來，所以我們說這是第二個不同。
第三個不同呢，中國城鎮(zhèn)新增人口現(xiàn)在還仍然處于一個相對比較高的，總量絕對量還比較大的這樣一個規(guī)模，但是，農(nóng)民進(jìn)城這一部分，城鎮(zhèn)化的速度和今后城鎮(zhèn)新增人口的這個增長速度我認(rèn)為都會下降的，下降的，現(xiàn)在已經(jīng)開始下降了。雖然總量比較高，但是它的增長速度已經(jīng)下降了。過去十年中國的城鎮(zhèn)化率1.36%，那么未來，我們預(yù)計(jì)到2020年之前中國城鎮(zhèn)化的率年均也都在1%左右，人口的增長速度規(guī)模仍然大，但增長速度下來了對這個房地產(chǎn)市場的增長速度也會受到巨大的影響。
第四個，我們說房地產(chǎn)受貨幣政策影響很大，今后十年我認(rèn)為中國的貨幣發(fā)行規(guī)模和速度也會得到控制，不會像前十年那樣的發(fā)錢，貨幣政策不會像前十年那么寬松的話，我們的這個房地產(chǎn)市場的增長也會是有限的，所以我們認(rèn)為增速會下降，我們不可以把過去房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到未來的十年。
第三句話叫做分化加劇。分化加劇主要是指的如果說和過去十年相比，中國房地產(chǎn)市場的格局會發(fā)生很大的不同。過去十年，中國房地產(chǎn)市場住房市場是個什么格局呢？是單邊上漲的格局，也就是說，我們看到過去十年，看到的中國的房價不論是大中小城市，還是一二三四線城市，還是東中西部地區(qū)連縣級市房價都在漲，成交量都在漲，這個基本上沒有跌的，都在漲。
但是未來十年，我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場的這個銷售也好，價格也好可能會出現(xiàn)一個分化，就是說一部分城市可能還面臨著成交需求量的持續(xù)增加，價格上漲、壓力還巨大；還有一部分城市恐怕價格就不漲；還有一些城市恐怕價格還要下跌，因?yàn)檫^去透支了這個市場，反而要跌回來，跌回來。他就不是一個單邊上漲的格局，將來分化的格局。
為什么會出現(xiàn)這種分化格局呢？主要是我們城鎮(zhèn)，中國是一個大國，人口流動大方向規(guī)模影響各整個房地產(chǎn)市場的格局�，F(xiàn)在中國人口流動的格局就是，人口向大城市流，這個方向流。這個農(nóng)村有一點(diǎn)能力的人到周邊的縣城買 ……（未完，全文共11538字，當(dāng)前僅顯示2745字，請閱讀下面提示信息。收藏《干部學(xué)習(xí)課件：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與住有所居（下）》）