物業(yè)管理公司小區(qū)項目經(jīng)理負責(zé)制經(jīng)驗材料

目錄/提綱：……
一、試行項目經(jīng)理負責(zé)制的背景
二、項目經(jīng)理負責(zé)制的內(nèi)涵
三、試行小區(qū)項目經(jīng)理負責(zé)制的具體做法
（一）客觀準確的做好費用指標的分解測算
（二）建立了與專業(yè)隊內(nèi)部服務(wù)委托合同運作機制
（三）責(zé)任明確地完善費用指標的控制措施
（四）規(guī)范高效的形成了成本費用的全過程控制體系
（五）建立健全了物業(yè)管理的內(nèi)部考核機制
四、小區(qū)項目經(jīng)理負責(zé)制的實施效果
一是小區(qū)日常管理水平穩(wěn)步提高
二是專業(yè)化管理水平穩(wěn)步提高
三是管理成本費用得到了有效控制
四是探索形成了一套與市場接軌的管理機制和程序
……
物業(yè)公司成立于年月，現(xiàn)有職工人，下設(shè)四個物業(yè)站、一個物業(yè)管理處以及五支專業(yè)化隊伍，主要擔(dān)負著個小區(qū)戶居民的物業(yè)管理工作。近年來，我們針對管理局補貼費用逐年下降、管理成本逐年上升的實際狀況，面對新形勢下物業(yè)管理逐步走向市場化所出現(xiàn)的新問題和新情況，結(jié)合公司實際，以提高經(jīng)營管理水平為目標，以雅苑小區(qū)為試點探索試行了項目經(jīng)理負責(zé)制，在一定程度上實現(xiàn)了從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)的轉(zhuǎn)變，有效地培養(yǎng)和提高了隊伍的經(jīng)營管理水平，初步總結(jié)積累了一些管理經(jīng)驗，取得了比較好的效果。
　　一、試行項目經(jīng)理負責(zé)制的背景
　　近年來，隨著管理局對社區(qū)物業(yè)系統(tǒng)補貼費用的進一步壓縮，使社區(qū)物業(yè)管理原本存在的矛盾更加突出。其中，維持物業(yè)公司正常運營的管理費用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對嚴峻的現(xiàn)實，作為微利行業(yè)的物業(yè)公司今后如何提高經(jīng)營管理水平，實現(xiàn)市場化運作，已成為物業(yè)公司尋求生存與發(fā)展的嶄新課題。從目前油田社區(qū)物業(yè)公司的整體發(fā)展現(xiàn)狀看，物業(yè)公司在管理和服務(wù)職能上還存在著很大的計劃性，還存在著自身定位模糊、“等靠要”思想嚴重以及管理成本過高的問題。這些問題的存在，使我們清醒地認識到，當前物業(yè)公司的經(jīng)營管理還只處于“計劃指標”的狀態(tài)，我們還沒有真正樹立起市場化的經(jīng)營管理意識
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與專業(yè)隊的甲乙方關(guān)系。三是實現(xiàn)了用人機制上的創(chuàng)新，物業(yè)站可以通過適時挑選或退回專業(yè)隊提供的服務(wù)人員，來確保小區(qū)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提高；四是通過對成本費用的統(tǒng)籌管理和全過程控制，有效地降低了小區(qū)運營成本，較大的彌補了管理費用的不足。
　　三、試行小區(qū)項目經(jīng)理負責(zé)制的具體做法
　　在油田物業(yè)管理系統(tǒng)逐漸參與市場競爭的大背景下，探索試行小區(qū)項目經(jīng)理負責(zé)制是由計劃行政模式向市場經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的一個重要過渡，它打破了以往的慣性經(jīng)營思維，掀起了一場觀念革命。我們通過項目經(jīng)理負責(zé)制的實施，進一步明確了甲乙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，使職工自發(fā)的進入“市場狀態(tài)”，將經(jīng)營管理工作抓出了實效。
　　（一）客觀準確的做好費用指標的分解測算。
　　在費用分解的運作過程中，我們主要做好了三個方面的分析，一是考慮市場指導(dǎo)價格以及雅苑小區(qū)的配套建設(shè)和管理標準、居民的服務(wù)需求檔次等因素，估測物業(yè)收費價格為元平方米月，預(yù)計總收費萬元；二是根據(jù)近幾年雅苑小區(qū)管理運行實際發(fā)生的費用，我們將發(fā)生在物業(yè)管理和服務(wù)上的人工費、材料費、公共水電費、辦公費、設(shè)備折舊費，以及社區(qū)未下切的排污費、垃圾清運費等直接費用進行了預(yù)算和分析，預(yù)算總費用為萬元，按市場規(guī)律，模擬增加的管理費和的稅金，總費用為萬元；三是我們按照中心實際成本費用指標分解給雅苑物業(yè)站萬元，模擬增加的管理費和的稅金為萬元，折合元平方米月，這里包括了發(fā)生在雅苑小區(qū)的維修工、綠化工、保潔工以及治安警員的工資和材料費。實際分解指標比測算費用指標減少了個百分點。
　�。ǘ┙⒘伺c專業(yè)隊內(nèi)部服務(wù)委托合同運作機制。在項目經(jīng)理負責(zé)制的實施過程中，我們按照市場經(jīng)濟要求，編制了《模擬市場運行管理體系》，分別與綜合維修隊、環(huán)衛(wèi)綠化隊、治安保衛(wèi)隊等三支專業(yè)化隊伍，簽訂了物業(yè)管理專項服務(wù)委托合同，將物業(yè)站與專業(yè)隊甲乙雙方的職權(quán)范圍、工作標準、費用結(jié)算、運作規(guī)程等問題，做出了明確的規(guī)定。例如：物業(yè)站與維修隊在合同中規(guī)定的“三率”（服務(wù)滿意率、及時率和一次合格率）分別要求不能低于、和。為確保上述目標的實現(xiàn)，物業(yè)站職工每月進行一次回訪，“三率”每降低一個百分點，按在雅苑小區(qū)從事維修服務(wù)的人數(shù)，每人扣罰元；每違反一項服務(wù)規(guī)范扣罰元。在對專業(yè)隊服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查考核過程中，凡是專業(yè)隊工作職責(zé)內(nèi)存在的問題，他們及時以《物業(yè)管理質(zhì)量問題確認單》的形式，向?qū)I(yè)隊提出處理意見，其中，對不可彌補的問題，根據(jù)合同條款直接給予處罰；如果是采取措施可以整改的問題，則提出改進意見，經(jīng)雙方簽字認可，限期進行整改，月底交公司勞資和財務(wù)部門落實兌現(xiàn)，確保了項目經(jīng)理負責(zé)制的順利推行。
　�。ㄈ┴�(zé)任明確地完善費用指標的控制措施。為確保項目經(jīng)理負責(zé)制的有效實施，雅苑物業(yè)站將可控成本中屬于專業(yè)化服務(wù)的費用，包括維修隊、環(huán)衛(wèi)綠化隊、治保隊的人工工資和材料工具費等，以合同的形式分解到專業(yè)隊伍，明確了承包指標及超支處罰標準，凡當月超支的費用，從專業(yè)隊下月工資總額中扣減。小區(qū)的維修材料費、公共水電費，都分別切到了小區(qū)管理辦公室和水電管理辦公室，按月統(tǒng)計，超支部分的由物業(yè)站集體承擔(dān)，由控制使用部門的主任承擔(dān)，由控制使用部門的員工承擔(dān)。如果年底總費用不超，月度所扣工資全部返還。為有效控制成本費用，物業(yè)站還采取了即時簽認制度，即：工作中發(fā)生的材料費，由小區(qū)管理辦公室現(xiàn)場核實，即時簽認；對于專業(yè)隊伍在服務(wù)工作中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，則按照合同標準進行扣罰，物業(yè)站與專業(yè)隊當場簽認；對于公共水電費每月抄表統(tǒng)計一次，與年初制定的月度計劃指標相對照，嚴格把關(guān)控制，確保了成本費用按計劃控制使用。有效的控制措施，帶來了服務(wù)質(zhì)量的不斷提升，去年月份，雅苑一戶居民家中經(jīng)常跳閘，維修人員更換開關(guān)后沒有清除維修垃圾，在以前，類似的情況物業(yè)站無法控制維修質(zhì)量，而維修隊又將其作為工作量進行統(tǒng)計，降低了服務(wù)質(zhì)量。當時正是項目經(jīng)理負責(zé)制試行期間，按照程序，物業(yè)站管理人員現(xiàn)場進行核實驗收，發(fā)現(xiàn)維修現(xiàn)場未清除維修垃圾，當場不予簽認，直至維修人員現(xiàn)場整改后才簽認通過。
　�。ㄋ模┮�(guī)范高效的形成了成本費用的全過程控制體系。前幾年，成本費用普遍存在年初下切指標細，年終分析指標嚴的狀況，對成本費用的使用過程控制不嚴，管理不善，制約了全年指標任務(wù)的順利完成。為此，在實施項目經(jīng)理負責(zé)制的過程中，我們重點對費用指標實施了全過程控制，首先加強了制度建設(shè)，逐步健全了一整套科學(xué)規(guī)范、程序嚴密、制約有力的監(jiān)督 ……（未完，全文共4674字，當前僅顯示2360字，請閱讀下面提示信息。收藏《物業(yè)管理公司小區(qū)項目經(jīng)理負責(zé)制經(jīng)驗材料》）