農(nóng)房改造集聚和農(nóng)地制度改革的幾點(diǎn)探索

創(chuàng)新模式平衡利益扎實(shí)推進(jìn)“兩新”工程建設(shè)
——海寧市農(nóng)房改造集聚和農(nóng)地制度改革的幾點(diǎn)探索

2008年5月，海寧市啟動(dòng)省城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)試點(diǎn)。9月，中央明確農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)相關(guān)政策，海寧市按嘉興市統(tǒng)一部署，穩(wěn)步推進(jìn)以“兩分兩換”為核心內(nèi)容的農(nóng)村土地使用制度改革，廣泛深入發(fā)動(dòng)群眾，積極探索和創(chuàng)新工作模式，從政策層面切實(shí)處理好各方利益平衡。全市以農(nóng)村農(nóng)房改造集聚為中心的“兩新”（新農(nóng)村、新社區(qū)）工程建設(shè)有序推進(jìn)，在改革宅基地使用制度、推進(jìn)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)方面，取得不少成功案例。

“兩新”工程實(shí)施概況

海寧市地處“長(zhǎng)三角”南翼，戶籍人口64.6萬(wàn)，2008年公布的第八屆全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力和科學(xué)發(fā)展水平評(píng)價(jià)中，海寧市列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市第22位。
2009年，全市GDP達(dá)到371.77億元，增長(zhǎng)10.4%，財(cái)政總收入48.39億元，其中地方財(cái)政收入23.95億元。全市13.5萬(wàn)戶農(nóng)村居民戶42.38萬(wàn)人口，農(nóng)村居民人均純收
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動(dòng)，出臺(tái)政策

海寧市目前正在實(shí)施的“兩新”工程建設(shè)，在政策操作層面上可算是“兩分兩換”的升級(jí)版。從今年3月1日起，接受農(nóng)民申請(qǐng)，鼓勵(lì)農(nóng)村居民以農(nóng)村宅基地置換市區(qū)公寓房，以農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，置換基本生活保障，而“兩換”皆在農(nóng)民“自愿”的基礎(chǔ)上。離開(kāi)世居的祖屋，放棄謀生的土地，從農(nóng)村“連根撥”，是一次生活方式和生產(chǎn)方式的徹底轉(zhuǎn)型，農(nóng)民“兩放棄”是在進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)利益的全面權(quán)衡和盈虧分析比較后自愿作出的抉擇，農(nóng)民置換進(jìn)城不是義務(wù)，而是他們的一種選擇。
為了辦好“兩新”建設(shè)這項(xiàng)民心工程，海寧市、鎮(zhèn)、村各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)始終將提高農(nóng)村居民生活質(zhì)量、生活水平作為宣傳工作重點(diǎn)。廣泛運(yùn)用召開(kāi)村民會(huì)、報(bào)刊、電視、廣播、門戶網(wǎng)站、農(nóng)民信箱、宣傳櫥窗、黑板報(bào)、宣傳橫幅、制作“兩新”專題圖片、印發(fā)宣傳資料等形式，營(yíng)造濃厚的“兩新”（“兩分兩換”）工程建設(shè)氛圍。丁橋等鎮(zhèn)開(kāi)辟設(shè)置“兩新”工程建設(shè)展示大廳，向村民展現(xiàn)集聚新社區(qū)規(guī)劃區(qū)塊的布局以及單體、聯(lián)排住宅模型，從而激發(fā)廣大農(nóng)戶支持和參與的熱情，變“要我換”為“我要換”。至今年5月，丁橋鎮(zhèn)“兩新”工程整組連片搬遷達(dá)到2個(gè)組42戶，長(zhǎng)安鎮(zhèn)市鎮(zhèn)公寓房報(bào)名360戶，聯(lián)排簽約、建造786戶。馬橋街道首期啟動(dòng)豐收路新市鎮(zhèn)區(qū)塊300畝，集聚搬遷900戶，拆除面積28.53萬(wàn)平方米，建造安置房29.28萬(wàn)平方米，總投資4.58億元。
按照“政府可承受、農(nóng)民可接受、發(fā)展可持續(xù)”的總體原則，海寧市人民政府于2010年3月出臺(tái)《海寧市農(nóng)村宅基地置換市區(qū)公寓房和農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)置換生活保障暫行辦法》和《關(guān)于鼓勵(lì)農(nóng)戶連戶成片規(guī)模搬遷的意見(jiàn)》兩個(gè)政策文件。換房和換保障堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、農(nóng)民自愿、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、計(jì)劃管理”的原則。凡具有本市常住戶口的農(nóng)村居民戶，并同時(shí)具備以下條件可以申請(qǐng)換房和換保障：（1）有合法的農(nóng)村宅基地；（2）具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格；（3）自愿永久放棄全部農(nóng)村宅基地；（4）自愿永久放棄全部經(jīng)營(yíng)權(quán)（含自留地）。
農(nóng)村宅基地?fù)Q房地點(diǎn)為城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，首期安置房暫定名“景春苑”，建設(shè)地點(diǎn)在締藝家西側(cè)，占地170畝，首批建造市區(qū)安置房10萬(wàn)平方米左右。建筑設(shè)計(jì)戶型面積分為60㎡左右、80㎡左右、100㎡左右、120㎡左右四種。換取的標(biāo)準(zhǔn)面積為每戶基數(shù)40㎡，再加每人40㎡，每戶標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)總面積不超過(guò)260㎡，超標(biāo)準(zhǔn)面積不超過(guò)40㎡，每戶換房數(shù)量不得多于3套。換取的標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)部分的價(jià)格確定參照市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價(jià)格，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積部分按簽約時(shí)同地段商品房?jī)r(jià)格。房?jī)r(jià)由住宅標(biāo)準(zhǔn)面積、超面積乘以相應(yīng)的價(jià)格和層差率加車庫(kù)面積乘車庫(kù)價(jià)格（標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)住房銷售價(jià)格減半）構(gòu)成。層次差價(jià)系數(shù)參照市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
經(jīng)營(yíng)權(quán)換保障政策參照海寧市被征地農(nóng)民基本生活保障政策（海政發(fā)［2004］51號(hào)）執(zhí)行。換保障戶在冊(cè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員參照享受被征地農(nóng)民基本生活保障待遇。已參加被征地農(nóng)民基本生活保障統(tǒng)籌的人員，不列入置換生活保障范圍。以換保障簽約的時(shí)間為基準(zhǔn)日，對(duì)未達(dá)到勞動(dòng)年齡段（16周歲以下）的人員，每人發(fā)給一次性安置補(bǔ)助費(fèi)7000元，達(dá)到和超過(guò)勞動(dòng)年齡段（16周歲及以上）的人員參照海寧市被征地農(nóng)民政策，為其按被征地農(nóng)民一次性繳費(fèi)第二檔標(biāo)準(zhǔn)繳納基本生活保障費(fèi)，參照享受相應(yīng)的被征地農(nóng)民基本生活保障待遇，其中15000元記入個(gè)人賬戶。其個(gè)人賬戶管理、大病醫(yī)療統(tǒng)籌、生活補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放、喪葬費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、就業(yè)培訓(xùn)、檔案管理、與職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)政策的銜接等參照被征地農(nóng)民相關(guān)政策執(zhí)行。
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