物業(yè)管理科學發(fā)展觀調(diào)研報告

　　隨著住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)管理_改革的加快，被譽為二十一世紀朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理在各地普遍開展起來。他對于改善人民群眾生活居住條件、工作環(huán)境多提高城市管理水平，促進住宅建設，提高社會再就業(yè)工程起到積極而重要的作用。我縣的物業(yè)管理剛剛起步，由于觀念、_、配套政策飛資金運作等方面的原因，健康有序的市場尚未形成，使物業(yè)管理面對諸多棘手的難點問題。幾家物業(yè)管理公司也不同程度存在著一些問題，有的管理資質(zhì)不健全，收費項目不明確，有的也沒有簽訂服務合同，服務也不達標。要正面引導物業(yè)管理健康發(fā)展，必須要理順物業(yè)公司與業(yè)主委員會、業(yè)主、主管部門、物業(yè)協(xié)會、開發(fā)公司及相關部門的關系，以必要的配套辦法和實施細則為依據(jù)，以改變觀念、理順管理機制和監(jiān)督約束機制為保障，強化物業(yè)公司自身質(zhì)量，提高服務質(zhì)量，這樣，才能按照市場經(jīng)濟運行規(guī)律逐步完善發(fā)展。
　　一、**縣物業(yè)管理的難點表現(xiàn)
　　(一)觀念落后，意識淡薄，物業(yè)管理運作的大環(huán)境尚未形成實行物業(yè)管理是住房制度改革和
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舊住宅小區(qū)包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設施不全，房屋設備超期服役，維修任務相當繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計劃經(jīng)濟時期建設單位和開發(fā)單位無這項費用預留，在這種情況下開展物業(yè)管理更是難上加難。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住戶公用部位、公用設施、設備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約17萬平方米，各開發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約30萬平方米，其余約50多萬平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒人管理狀態(tài)，都沒有按國家的政策、法律法規(guī)提取相應的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無資金維修，也沒有物業(yè)公司接收托管。
　　(五)收費低，收費難使物業(yè)管理舉步維艱
　　《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準的收費標準，僅達到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項目基本管理服務所需的費用標準，維護維修資金無著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負盈虧，勢必影響其服務質(zhì)量和水平，對業(yè)主提出的一些服務需求特別是諸如屋面修復、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)自我發(fā)展、自負盈虧的最大障礙。從我縣實際情況來看，物業(yè)管理費的收繳率僅在6o％左右。
　　二、要著重處理好幾個關系
　　物業(yè)管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償服務’’。但這十個字，做起來就不那么簡單。因為它涉及到許多復雜的社會關系。只有理順這些關系，才能使物業(yè)管理有序推行。
　　(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員會的關系
　　物業(yè)公司與業(yè)主委員會都是物業(yè)管理關系中的主體，根據(jù)有關法律法規(guī)，業(yè)主委員會對小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身服務權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的_中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟關系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務與購買服務的關系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會賦予的管理責任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務；業(yè)主委員會要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩者結(jié)合起來，就是物業(yè)管理的新_、新關系，這也是具有中國特色的物業(yè)管理的一大特點。
　　在物業(yè)管理實際運作中，物業(yè)公司應當如何擺正自己的位置，正確處理好服務與管理的關系?一是對業(yè)主的各類服務需求，應當盡職盡責，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹立起“業(yè)主需要，我要做好”服務觀念；二是對個別業(yè)主違規(guī)違章行為，則應依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認真地管理，以維護全體業(yè)主的利益和公共設備設施的完好無損；使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。
　　(二)業(yè)主與業(yè)主的關系
　　“遠親不如近鄰”這一古訓，突出了在鄰里關系戶中統(tǒng)一大于對立的一面，然而在現(xiàn)實生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。
　　成百上千個家庭同住一個小區(qū)，共同使用許多公用設施設備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動，促進睦鄰關系的形成，生活小事相互照應，管理大事共同決策。這樣，“遠親不如近鄰”的古訓就會大放祥光，和睦融洽 ……（未完，全文共5523字，當前僅顯示1939字，請閱讀下面提示信息。收藏《物業(yè)管理科學發(fā)展觀調(diào)研報告》）