國土資源行業(yè)論文：創(chuàng)新集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展

　　摘要：
　　1賦予集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等的法律地位。
　　兩種產(chǎn)權(quán)，同一市場，同權(quán)、同地、同價。
　　2解除法律對集體建設(shè)用地使用權(quán)使用主體范圍的過多限制。
　　允許集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人使用集體建設(shè)用地。
　　3明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式。
　　可通過有償或劃拔方式依法取得，參照國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定科學運作。
　　4明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍及遵循的原則。
　　存量集體建設(shè)用地和依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后的新增集體建設(shè)用地均可依法流轉(zhuǎn)。但必須同時符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、節(jié)約集約用地政策等法規(guī)政策要求，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和商品住宅建設(shè)。
　　5明確流轉(zhuǎn)管理_。
　　縣政府統(tǒng)一審批，國土資源局承辦具體工作，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府統(tǒng)一組織、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一整理開發(fā)、統(tǒng)一
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法律的形式使國有土地的所有權(quán)能、使用權(quán)能、資源價值、資產(chǎn)價值基本能夠得到充分實現(xiàn)。而對于集體土地，法律一直禁止使用權(quán)流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致集體土地的所有權(quán)能、使用權(quán)能、資源、資產(chǎn)價值不能得以充分實現(xiàn)。解決這一問題的關(guān)鍵就是需要對《土地管理法》的一些條款進行修訂，從法律上明確集體土地與國有土地具有同等的法律地位，從法律上保障集體土地所有權(quán)主體能夠充分行使所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四項權(quán)能，允許集體建設(shè)用地同國有建設(shè)用地一樣能夠有償、有期限、可流轉(zhuǎn)使用，由同一個市場統(tǒng)一配置，同權(quán)、同地、同價。杜絕濫用征地權(quán)，充分保護農(nóng)民的權(quán)益。
　　2解除法律對集體建設(shè)用地使用權(quán)使用主體范圍的過多限制
　　《土地管理法》第四十三條規(guī)定：只有興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅、或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準可以使用農(nóng)民集體所有的土地；除此之外，任何單位或個人進行任何項目建設(shè)都不得使用集體所有的土地，應(yīng)申請使用國有土地�！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外�！眹k發(fā)〔2007〕71號文對此又作了進一步的強調(diào)。上述規(guī)定實質(zhì)上是限定了集體建設(shè)用地的使用權(quán)主體范圍，也就是僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其內(nèi)部成員�！秶鴦�(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的規(guī)定》（國辦〔2004〕28號）第十條：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”，這是對《土地管理法》原來規(guī)定的一定突破，但如何“依法”？實則無法可依。鑒于此，應(yīng)抓緊對《土地管理法》進行修訂，解除法律對集體建設(shè)用地使用權(quán)使用主體范圍的過多限制，適時制訂“集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條例”，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)同國有建設(shè)用地使用權(quán)一樣可以流轉(zhuǎn)，接受市場統(tǒng)一配置。
　　另一方面從現(xiàn)實情況看，由于社會不斷發(fā)展變化，歷史的原因造成了有相當一部分集體建設(shè)用地目前處于閑置或低效利用狀態(tài)，但由于投資成本大，經(jīng)濟條件差等因素的制約，復(fù)墾成耕地的難度大，且不現(xiàn)實。這種情況下，如果仍局限于本集體組織或其成員使用，顯然要浪費土地資源，不符合節(jié)約、集約用地的政策精神。如果允許其他組織或個人使用，一方面可解決集體土地閑置、浪費問題；另一方面又可以通過有償流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民收入，達到雙贏的目的。
　　3明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式
　　仿照國有土地使用權(quán)的取得方式，將集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得設(shè)定為劃撥取得和有償取得兩種方式。
　　本集體經(jīng)濟組織或其成員用于公共設(shè)施、公益事業(yè)、宅基地建設(shè)的，本集體組織自辦企業(yè)的，按劃撥方式取得，無償、無限期使用。本集體經(jīng)濟組織（或其成員）與外單位（或個人）共同辦企業(yè)，其他單位（或個人）單獨辦企業(yè)使用集體土地，在集體土地所有權(quán)性質(zhì)和所用權(quán)主體不變的前提下，按有償方式取得，有期限、可流轉(zhuǎn)使用。
　　集體建設(shè)用地有償取得可以采用出讓、出租、作價（出資）入股等方式進行。
　　4明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍及遵循的原則
　　允許流轉(zhuǎn)的 ……（未完，全文共3322字，當前僅顯示1678字，請閱讀下面提示信息。收藏《國土資源行業(yè)論文：創(chuàng)新集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展》）