機關(guān)事業(yè)單位推行物業(yè)管理若干問題的思考

　　機關(guān)事業(yè)單位推行物業(yè)管理若干問題的思考
　　
　　范發(fā)展物業(yè)管理工作，獨立進入市場，實行企業(yè)化管理，專業(yè)化組織，規(guī)范化經(jīng)營是“十五”規(guī)劃關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重要內(nèi)容之一。近年來，機關(guān)后勤社會化改革的步伐不斷加快，物業(yè)管理作為機關(guān)后勤社會化改革的重要內(nèi)容，也取得了一定的進展。據(jù)此，通過對甘肅省氣象局物業(yè)管理中心的工作實踐，看到了機關(guān)事業(yè)單位推行物業(yè)管理給后勤改革帶來的生機和活力，現(xiàn)就進一步推行機關(guān)物業(yè)管理的若干問題談點認識。
　　一、機關(guān)事業(yè)單位推行物業(yè)管理勢在必行
　　物業(yè)管理模式最早出現(xiàn)在19世紀60年代工業(yè)蓬勃發(fā)展的英國，后來普及推廣到世界各國。我國大陸最早實行物業(yè)管理的是1981年3月10日在深圳涉外住宅小區(qū)“怡景花園”成立了物業(yè)管理公司。20年來，深圳學(xué)習(xí)香港和國外的經(jīng)驗，實施物業(yè)管理取得了成功并開創(chuàng)了祖國大陸物業(yè)管理的先河，物業(yè)管理發(fā)展迅速，并且社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理_初步建立。物業(yè)管理的成效不僅關(guān)系到業(yè)主的生活品質(zhì)和切身利益，而且關(guān)系到機關(guān)后勤改革和發(fā)展的成效以及開發(fā)物業(yè)管理企業(yè)化品牌形象的延續(xù)。隨著機關(guān)后勤社會化改革的不斷深入，物業(yè)管理作為機關(guān)后勤社會化改革的一項重要內(nèi)容，必將得到迅速發(fā)展和廣泛推行。
　　1、推行機關(guān)物業(yè)管理是后勤社會化改革的客觀要求。
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不但贏得了住用人的供需和信任，而且贏得了市場，擺脫了機關(guān)單位因財力緊張而搞不好后勤保障的困境，還可為機關(guān)增加新的財源，取得服務(wù)和效益雙豐收的效果。這就是適應(yīng)市場經(jīng)濟_要求給機關(guān)后勤管理帶來的好處。
　　3、推行機關(guān)物業(yè)管理是城市社區(qū)建設(shè)的需要。機關(guān)物業(yè)管理中心的服務(wù)范圍，主要是機關(guān)辦公區(qū)和家屬居住區(qū)。而這個特定區(qū)域往往是住宅地一個相對獨立的生活“小區(qū)”，有辦公、購物、休閑、娛樂、衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等眾多的服務(wù)內(nèi)容，可以說是一個小社會，是城市中的一個社區(qū)。根據(jù)國家社區(qū)建設(shè)的標準和要求建設(shè)好機關(guān)大院和家屬院，創(chuàng)建“文明單位”、“文明大院”，使之成為“環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化文明小區(qū)”。優(yōu)質(zhì)服務(wù)包括物質(zhì)文明和精神文明的內(nèi)容，機關(guān)物業(yè)管理中心要在社會上有一席之地，在市場上有競爭能力，就必須在“兩個文明”建設(shè)上都要有所作為，要以優(yōu)良的作風，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，達到促進兩個文明建設(shè)，實現(xiàn)文明單位的目標。甘肅省氣象局物業(yè)管理中心堅持服務(wù)宗旨，提出了讓“領(lǐng)導(dǎo)滿意，職工滿意，社會滿意”的“三滿意”服務(wù)標準，盡心竭力為住用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境，贏得了內(nèi)外好評，在他們辛勤努力的工作下，2000年被蘭州市城關(guān)區(qū)評為“精神文明建設(shè)暨城市管理工作先進單位”。2001年中國氣象局、省文明委員會授予“全省氣象系統(tǒng)文明單位暨文明機關(guān)”。今年9月，又被省委省政府授予“全省文明系統(tǒng)”，得到了國家氣象局領(lǐng)導(dǎo)和本系統(tǒng)職工的好評，創(chuàng)造了良好的社會效益和經(jīng)濟效益。
　　4、推進機關(guān)物業(yè)管理是對增強職工生活水平不斷提高的需要。職工對住房問題的關(guān)切從有無轉(zhuǎn)為大小，繼而更加關(guān)注環(huán)境和社區(qū)服務(wù)。同時，隨著房改的深入，廣大住戶擁有了屬于自己的產(chǎn)業(yè)，對保持房屋和附屬設(shè)施的完好，以達到保值、增值的觀點也逐步樹立，使物業(yè)管理的好壞，已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來越多的人所接受，其行業(yè)地位不斷攀升，外部環(huán)境逐步改善。
　　二、物業(yè)管理發(fā)展中存在的主要問題及面臨的困難
　　物業(yè)管理發(fā)展中存在的主要問題是：
　　1、法制建設(shè)滯后。物業(yè)管理涉及物業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司之間諸多權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡管這些年來國家和地方出臺了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)政策，但目前物業(yè)管理中發(fā)生的大量矛盾糾紛仍得不到及時解決，司法機關(guān)也缺乏法律依據(jù)難以及時處理。因此，加快物業(yè)管理的立法程序，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當務(wù)之急。
　　2、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰。受產(chǎn)權(quán)人的委托實行管理服務(wù)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)明晰為管理的基礎(chǔ)。但是行業(yè)住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用的設(shè)施設(shè)備及小區(qū)配套的房屋、設(shè)施設(shè)備、道路、場地等產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，責、權(quán)、利難以界定，給物業(yè)管理和收費帶來困難。
　　3、建管之間缺乏有效銜接。項目規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)階段遺留下較多的問題，建與管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施因超投資計劃而不夠完善，有的建設(shè)單位對物業(yè)管理作出不切合實際的承諾，都將給后續(xù)的管理帶來許多困難。
　　4、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機制尚未建立。在大多數(shù)地區(qū)物業(yè)管理的市場環(huán)境還沒有形成一定的氣候。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機制尚未建立，缺乏競爭，市場沒有活力，企業(yè)沒有壓力，廣大業(yè)主沒有選擇管理者的權(quán)利。
　　5、物業(yè)管理的收費亟待規(guī)范、完善。目前，由于職工工資中還沒有足夠的住房消費含量，很多地方與物業(yè)管理的收費定價主要考慮住戶的承受能力，收費標準低于成本核算，物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營，舉步維艱。也有的物業(yè)管理企業(yè)存在收費偏高，多收費、少服務(wù)的問題，引起住戶的不滿。
　　機關(guān)推行物業(yè)管理，其服務(wù)職能沒有改變，服務(wù)對象也沒有改變，只是服務(wù)的方式發(fā)生了變化，由多年來受計劃經(jīng)濟_影響的機關(guān)行政管理行為，立即轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟_下的物業(yè)管理行為。在這個轉(zhuǎn)型過程中，還有許多矛盾和困難，主要表現(xiàn)在以下六個方面：
　　一是思想觀念轉(zhuǎn)變困難。機關(guān)后勤人員長期在計劃經(jīng)濟_下形成了“優(yōu)越感”，一下子轉(zhuǎn)變到市場經(jīng)濟條件下的企業(yè)員工，這個角色轉(zhuǎn)換使一些員工思維定勢不能及時轉(zhuǎn)變，特別是一些老人留戀于“鐵飯碗”，認為物業(yè)管理是市場行為，風險大，搞不好就要丟飯碗，因而思想顧慮較大。
　　二是起步發(fā)展困難重重。機關(guān)后勤社會化改革過程中成立的物業(yè)管理中心，已由機關(guān)“行政事業(yè)單位”轉(zhuǎn)換為“企業(yè)單位”以后，情況千差萬別，大多是規(guī)模小、資金少、市場競爭力不強，很難進入市場發(fā)展壯大。
　　三是行業(yè)隊伍素質(zhì)偏低，人才短缺以及缺乏管理經(jīng)驗和技術(shù)等。市場的競爭，歸根結(jié)底是人才的競爭。物 ……（未完，全文共7102字，當前僅顯示2494字，請閱讀下面提示信息。收藏《機關(guān)事業(yè)單位推行物業(yè)管理若干問題的思考》）