目錄/提綱:……
一、我市物業(yè)管理概況
二、目前我市物業(yè)管理存在的主要問題和困難
(一)物業(yè)服務收費難
(二)物業(yè)服務企業(yè)撤出頻繁
(三)房屋維修問題引發(fā)的業(yè)主投訴多
(四)屬地管理應當加強
(五)各職能部門合力有待提升
(六)物管行業(yè)整體水平不高
1、物業(yè)服務企業(yè)缺乏創(chuàng)新意識,盈利能力差
2、缺乏專業(yè)性人才
三、完善我市物業(yè)管理的相關對策
(一)加大物業(yè)管理工作宣傳力度
(二)進一步加強企業(yè)監(jiān)管工作
1、開展落實前期物業(yè)服務履約保證金制度
2、建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案和項目負責人信用檔案
(三)全面推進物業(yè)管理屬地負責制
(四)全面落實相關部門在物業(yè)管理中的職責
(五)促進物管行業(yè)市場化,提高行業(yè)整體水平
1、完善統(tǒng)一的招投標管理,鼓勵企業(yè)做大做強
2、成立物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會,提升物業(yè)服務整體水平
3、積極引導物業(yè)服務企業(yè)轉型升級
……
我市物業(yè)管理中存在的問題及對策建議
物業(yè)管理作為房地產開發(fā)建設的延續(xù)和完善,是城市發(fā)展的必然產物,在社會生活中發(fā)揮著重要作用,自上世紀九十年代在我市快速發(fā)展以來,其社會作用日益突顯,需求和覆蓋面迅速拓展,已成為和諧社會建設的重要力量和城市化進程的基礎保障。
一、我市物業(yè)管理概況
近年來,隨著我市房地產市場的快速發(fā)展,全市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴大,現(xiàn)有住宅小區(qū)100個(其中新建小區(qū)67個,老小區(qū)33個),總建筑面積近1000萬平方米,物業(yè)管理受益人口近7萬戶。物業(yè)服務企業(yè)24家,物業(yè)從業(yè)人員2000余人。
自2005年以來,在周邊縣級市中,我市率先推行新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標制度,建立了新建住宅物業(yè)管理市場化運作機制。至今,共有67個新建住宅小區(qū)通過招投標的方式選聘了物業(yè)服務企業(yè),總建筑面積達641萬平方米,總戶數為4.2萬余戶。
2007年至2013年年底,市政府已投入資金5000余萬元,對全市21
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務費為主要收入來源。國務院《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定,業(yè)主有享受服務的權利,也有繳納物業(yè)服務費的義務。然而,由于業(yè)主繳費意識不高等原因,造成物業(yè)服務費收繳率偏低。物業(yè)服務費收繳難已成為物業(yè)服務行業(yè)中最主要難題,盡管各部門通過多種形式組織了相關的宣傳引導工作,但收效甚微。目前,我市物業(yè)服務費平均收繳率不足80%,老小區(qū)不足60%。老小區(qū)的物業(yè)服務內容主要為保潔、綠化養(yǎng)護以及部分小區(qū)基礎性的秩序維護,物業(yè)服務收費標準為5-9元/月。因收費標準低、收繳率不高,一些物業(yè)服務企業(yè)連年虧損。正因如此,導致物業(yè)從業(yè)人員的待遇偏低,從業(yè)人員工作積極性不高,服務態(tài)度和服務質量也隨之下降,從而引發(fā)了小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務的不滿,形成惡性循環(huán),嚴重影響了物業(yè)管理工作的正常開展。
(二)物業(yè)服務企業(yè)撤出頻繁
近年來,隨著物價水平的上漲,物業(yè)服務企業(yè)用工成本不斷上升,從業(yè)人員的工資不斷提高,而物業(yè)服務費收費標準多年不變,加上物業(yè)服務費收繳率偏低,從而導致物業(yè)服務企業(yè)虧損經營,撤出現(xiàn)象頻繁發(fā)生。自2006年以來,全市共有16個小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)撤出,涉及居民1.2萬戶,建筑面積近110萬平方米。其中,2013年共有翔峰花園、丹麗花園、華苑三村、翠園新村等4個小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)撤出,共涉及居民1080戶,建筑面積近18萬平方米。企業(yè)撤出導致小區(qū)陷入無人管理的狀況,影響了居民的日常生活。
(三)房屋維修問題引發(fā)的業(yè)主投訴多
一些開發(fā)企業(yè)履行商品住宅保修期內的保修責任不到位,部分開發(fā)企業(yè)特別是外地開發(fā)企業(yè)在房屋建成交付后,公司注銷撤出,后續(xù)房屋質量保修責任更是難以落實。業(yè)主將責任歸結于物業(yè),引發(fā)矛盾不斷,而政府部門又缺乏有效的制裁措施和手段,使得業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)服務企業(yè)之間涉及房屋維修的投訴糾紛居高不下。
(四)屬地管理應當加強
2010年,我市建立了“條塊結合、屬地管理”的物業(yè)管理新機制。但我市屬地管理機制卻尚未落到實處,屬地政府仍未能實現(xiàn)從協(xié)助者向責任人的角色轉變,社區(qū)居委會也未將物業(yè)管理納入日常工作范圍。社區(qū)專職物管員因待遇較低、管理主體不明、崗位職責不清,雖為專職物管人員,但在社區(qū)中除物管工作外,均從事其他社區(qū)工作,且社區(qū)工作量要大于物管工作量,除明確的招聘待遇外,沒有形成收入增長機制,其收入又明顯低于社區(qū)工作人員,工作積極性受到嚴重的影響。最終出現(xiàn)專職物管員隊伍不穩(wěn)定,人員流失嚴重的問題。
(五)各職能部門合力有待提升
隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理內容已由單一的清潔、綠化擴展到秩序維護、房屋修繕、公建設施維護等諸多范圍,涉及到鄰里關系、社區(qū)公共秩序等,其綜合性和社區(qū)性越來越強。因物業(yè)服務企業(yè)不具備行政管理職能,沒有執(zhí)法資格,對于一些業(yè)主投訴的問題,無法進行有效的解決,如:小區(qū)內的違章建筑、亂設攤點、亂停車、商業(yè)網點擾民、毀綠種菜等。根據《關于加強市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見》和新的《江蘇省物業(yè)管理條例》,各行政主管部門應形成合力,建立屬地管理和相關部門負責制的綜合管理_,對物業(yè)服務企業(yè)無法管理的違規(guī)現(xiàn)象進行處理。相關職能部門聯(lián)動機制需要進一步加強。
(六)物管行業(yè)整體水平不高
1.物業(yè)服務企業(yè)缺乏創(chuàng)新意識,盈利能力差。目前,我市大多數物業(yè)服務企業(yè)仍遵循傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式,僅滿足于提供最基本的保潔、綠化養(yǎng)護、秩序維護和設施設備管理幾項服務內容,缺乏創(chuàng)新意識和競爭意識,造成企業(yè)增值盈利點少、盈利難、利潤低、抗 ……(未完,全文共5249字,當前僅顯示1843字,請閱讀下面提示信息。
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