蘇州云開家用紡織品有限公司土地抵押價值評估報告

目錄/提綱：……
一、評估項目的背景
（一）項目名稱
（二）宗地概況
1、2宗地位置：蘇州市吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)蘇滬機場路甪直段165-68號
1、4宗地四至：東至道路南至聯(lián)升科技西至村莊北至空地
（三）地價定義
二、評估項目估價方法的技術(shù)難點及解決方案
（一）現(xiàn)場勘查與市場調(diào)研
（二）技術(shù)方案的確定
4、價值類型為抵押價值，價格確定應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則
（三）估價方法的選擇
三、評估項目的啟示
（一）采用市場比較法的估價過程及重難點分析
（二）采用成本逼近法的估價過程及重難點分析
（三）總結(jié)
……
蘇州云開家用紡織品有限公司土地抵押價值評估報告
實踐日志

蘇州云開家用紡織品有限公司因融資需要，擬以估價對象：企業(yè)自身擁有
的一宗工業(yè)用地，設(shè)立土地抵押權(quán)，向建設(shè)銀行申請抵押貸款。2012年7月2
日，我公司接受委托，對估價對象的土地使用權(quán)價值進行評估，為確定抵押貸
款額度，提供客觀、公正、合理的國有出讓土地使用權(quán)價格參考依據(jù)。
在執(zhí)業(yè)估價師的帶領(lǐng)下我參與了該項評估業(yè)務(wù)，估價基準(zhǔn)日為現(xiàn)場勘查日
2012年7月2日，現(xiàn)就該評估業(yè)務(wù)的實踐過程總結(jié)如下：
一、評估項目的背景
（一）項目名稱
蘇州云開家用紡織品有限公司位于蘇州市吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)蘇滬機場路甪直段
165-68號地號為014-115-006號宗地國有出讓土地使用權(quán)抵押價值評估（蘇州
市）。
（二）宗地概況
1.土地登記狀況：

1.1土地的來源及歷史沿革：蘇州云開家用紡織品有限公司以出讓方式取
得待估宗地，并于2011年0
……（新文秘網(wǎng)http://m.jey722.cn省略703字，正式會員可完整閱讀）……　
用地，
實際用途為工業(yè)用地。在估價基準(zhǔn)日，待估宗地上建有七幢建筑，建筑面積合
計為31,282.74m2，規(guī)劃用途均為非居住用房，已取得蘇房權(quán)證吳中字第
00191656、00191657、00191658、00191660、00191659、00191661、00191662
號《房屋所有權(quán)證》土地使用權(quán)面積為33,334.40m2，現(xiàn)狀容積率為0.94。待
估宗地作為工業(yè)用地，符合城市規(guī)劃，得到了最佳利用。
（三）地價定義
本次所估地價的內(nèi)涵是指在估價基準(zhǔn)日2012年7月2日的現(xiàn)狀土地利用條
件下，設(shè)定待估宗地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)性質(zhì)屬國有出讓土地使用權(quán)。
國有出讓土地使用權(quán)終止日期為2057年07月29日，故本次估價設(shè)定待估宗地
土地使用年期為待估宗地剩余使用年限45.07年，即自2012年07月02日至
2057年07月29日。評估設(shè)定待估宗地紅線外達到通路、通上水、通下水、通
電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場地平整“一平”的開發(fā)水平的國有出讓土地
使用權(quán)價格。

二、評估項目估價方法的技術(shù)難點及解決方案
（一）現(xiàn)場勘查與市場調(diào)研
1.
估價對象位于蘇州市吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)蘇滬機場路甪直段165-68號，宗地
南臨金雞湖大道、東臨聯(lián)升路
2. 宗地呈較規(guī)則多邊形，宗地內(nèi)地質(zhì)硬，地耐力高，地基穩(wěn)定，地勢平坦
大雨后一般無深積水
3. 宗地上建有七幢建筑，建筑面積合計為31,282.74m2，規(guī)劃用途均為非居
住用房，已取得蘇房權(quán)證吳中字第00191656、00191657、00191658、00191660、
00191659、00191661、00191662號《房屋所有權(quán)證》，規(guī)劃用途均為非居住用
房，實際用途為工業(yè)綜合用房
4. 待估宗地容積率為0.94，對于工業(yè)用地來說，達到了較充分使用，土地
利用率較高。
5. 宗地開發(fā)程度：為宗地紅線外達到通路、通上水、通下水、通電、通訊
“五通”和宗地紅線內(nèi)場地平整“一平”的開發(fā)水平，水、電等供應(yīng)能力能夠
滿足生產(chǎn)需要
6. 宗地兩側(cè)臨城市次干道，道路通達狀況較優(yōu)

7.宗地距城市中心約12公里，附近有319路、327路等公交經(jīng)過，距蘇紹
高速公路約5公里
8. 周圍土地利用以工業(yè)用地為主，工業(yè)集聚度較優(yōu)，有利于工業(yè)用地規(guī)模
效益的產(chǎn)生
9. 區(qū)域內(nèi)近2年類似工業(yè)用地成交案例相對較多，現(xiàn)狀出讓地面熟地價約
為336元/m2
10. 根據(jù)江蘇省人民政府文件《省政府關(guān)于調(diào)整征地補償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（蘇
政發(fā)（2011）40號文），蘇高新辦[2011]27號文件，蘇府[2000]41號文件，
江蘇省人民政府辦公廳蘇政辦發(fā)[1995]62號等文件規(guī)定，確定區(qū)域內(nèi)各項土地
取得費用。見下表

待估宗地所在區(qū)域土地取得費表
序號 款項 稅費標(biāo)準(zhǔn)
1 青苗補償費 1000.00元/畝 1.5元/M2
2
土地補償費 24000.00元/畝 36元/M2
3 地面附著物補償費 20000.00 元/畝
30元/M2
4 安置補助費 24000.00元/畝
36元/M2
5 農(nóng)業(yè)重點開發(fā)建設(shè)資金 2400.00元/畝 3.6元/M2

6 土地用途變更費
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