物業(yè)管理與生活區(qū)危舊房改建初探

物業(yè)管理與生活區(qū)危舊房改建初探

0 引 言
物業(yè)管理行業(yè)是由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中興起的一個(gè)新興行業(yè)，被人們稱(chēng)為 “朝陽(yáng)”產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展，對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善人民生活條件、居住質(zhì)量 、工作環(huán)境，提高城市管理水平、促進(jìn)住宅建設(shè)發(fā)揮了積極而又重要的作用，是房地產(chǎn)社會(huì)化管理服務(wù)的先進(jìn)方式。
近年來(lái) ，國(guó)有企業(yè)紛紛改制，破產(chǎn)重組，生產(chǎn) 、生活設(shè)施實(shí)施分離 ，剝離企業(yè)辦社會(huì)等，原有國(guó)企職工的后勤保障工作逐漸成為社會(huì)的突出問(wèn)題，并具有一定的普遍性。

1 破產(chǎn)改制企業(yè)生活區(qū)存在的問(wèn)題
①以往的國(guó)有企業(yè)大都奉行 “先生產(chǎn)后生活”的原則 ，職工住房問(wèn)題欠賬太多。
②許多存量住房破舊不堪 ，房屋的水電設(shè)施嚴(yán)重老化，沒(méi)有圍墻 ，下水道嚴(yán)重堵塞等。
③生活區(qū)設(shè)施不配套，沒(méi)有綠化，無(wú)消防通道。
④一些國(guó)有企業(yè)的職工宿舍 ，由于種種原因，許多房屋并沒(méi)有規(guī)劃批準(zhǔn)，房屋產(chǎn)權(quán)不清，同時(shí)并存
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破產(chǎn)改制企業(yè)小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃改造，走集資翻建的路子，具有普遍的指導(dǎo)意義，為_(kāi) 、安居樂(lè)業(yè)及城市的文明創(chuàng)建可以做出積極的貢獻(xiàn)。
1999年 9月和2002年 l2月，合肥宏圖物業(yè)管理有限公司接手了破產(chǎn)和改制國(guó)有企業(yè)合肥塑料總廠(chǎng)和合肥啤酒廠(chǎng) (現(xiàn)華潤(rùn)雪花啤酒安徽有限公司合肥分公司 )兩家職工生活近 6*10％ 宿舍樓的物業(yè)管理工作。
物業(yè)公司接手時(shí)，這兩個(gè)小區(qū)危房、筒子樓比比皆是，通過(guò)集資建房，在市政府及有關(guān)部門(mén)的支持下 ，我們成功地實(shí)現(xiàn)了對(duì)小區(qū)的改造 ，為改善特困職工住房條件與居住環(huán)境以及為今后規(guī)范化的物業(yè)管理打下了良好的基礎(chǔ)。
3 體會(huì)與認(rèn)識(shí)3．1物管公司的做法是政府經(jīng)濟(jì)房政策的最好實(shí)施形式多年來(lái) ，國(guó)家雖然對(duì)城市居民制定了經(jīng)濟(jì)房政策，但 由于種種原因，經(jīng)濟(jì)房政策往往變味走樣 ，結(jié)果還是成了商品房，特困職工仍是買(mǎi)不起。而集資建房由于利用了單位零散的地皮 ，又有政府各項(xiàng)政策的扶持，因而能夠確保房?jī)r(jià)只在成本價(jià)左右浮動(dòng)，大大低于市場(chǎng)上的商品房?jī)r(jià)格，讓職工能夠買(mǎi)得起，使經(jīng)濟(jì)房的政策落實(shí)到了實(shí)處。
3．2國(guó)有企業(yè)職工住房合法化小區(qū)翻建后，新建住房有了合法的依據(jù)，這就從根本上解決了職工的后顧之憂(yōu)。
3．3綜合開(kāi)發(fā)徹底改變了小區(qū)環(huán)境翻建小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一施工，使小區(qū)環(huán)境得到了徹底改善，避免了分散建設(shè)的弊端。
3．4土地得到有效利用和合理配置拆除違章建筑，統(tǒng)一規(guī)劃，合理配置，充分發(fā)揮了土地的潛力，形成土地資本利用效率的最大化。
3．5解決 了一些 歷史遺 留問(wèn)題物管公司實(shí)施的集資建房，不僅清理了兩個(gè)廠(chǎng)多年來(lái)的舊債，還解決了一些歷史遺留問(wèn)題。
3．6更加有利于物業(yè)管理的前期介入物管企業(yè)實(shí)施危舊房改造可以解決在規(guī)劃設(shè)計(jì) 、隱蔽工程、施工階段 、工程驗(yàn)收等環(huán)節(jié)中“建”與 “管”的脫節(jié)問(wèn)題 ，實(shí)際已經(jīng)介入前期的物業(yè)管理，為實(shí)施物業(yè)管理打下了良好的基礎(chǔ)。

4 幾點(diǎn)建議
在兩家破產(chǎn)改制企業(yè)舊生活區(qū)改建集資建房的實(shí)際運(yùn)作中，合肥市政府給予了多方面的照顧優(yōu)惠，但仍然有不少費(fèi)用無(wú)法減免，加上一些后續(xù)項(xiàng) 目費(fèi)用等，使最后的成本仍然較高。
特困企業(yè)職工承受住房?jī)r(jià)格水平是有一定限度的，為此，建議完善相關(guān)政策。
4．1多給一些優(yōu)惠政策，取消部分行政審批希望政府對(duì)實(shí)施特困企業(yè)翻建住房的建設(shè)單位多給一些優(yōu)惠政策和取消部分行政審批，本著特事特辦的原則 ，對(duì)破產(chǎn)改制企業(yè)集資建房盡量減免一些費(fèi)用，這也是政府解決低收入家庭住房、改善城市面貌以及調(diào)控市場(chǎng)房?jī)r(jià)的一種好的途徑。
4．2靈活審批立項(xiàng)對(duì)特困企業(yè)的翻建小區(qū)，要按照 “統(tǒng)一規(guī)劃 、合理布局 、因地制宜 、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的原則進(jìn)行建設(shè)．在立項(xiàng)和規(guī)劃上 可靈活變通一些 。
4．3留足住房維修資金141翻建房考慮到職工承受能力，未提留住房維修資金 ，應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，留足住房維修資金。
4．4打破企業(yè)區(qū)域界線(xiàn)，全市統(tǒng)一協(xié)調(diào)改制前，國(guó)有企業(yè)都是劃地為牢，即使一墻之隔，卻互不往來(lái)。因此市屬企業(yè)與省屬、中央直屬企業(yè)的小區(qū)翻建，需要有關(guān)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)，統(tǒng)一規(guī)劃改造。
4．5推廣集資建房模式合肥市改制、破產(chǎn)企業(yè)較多，這些企業(yè)的職工，政府只能保障其最低生活費(fèi)，住房仍是個(gè)大問(wèn)題。對(duì)有條件集資建房的單位，建議推廣這種模式來(lái)解決職工的住房問(wèn)題。

5 結(jié)束語(yǔ)
“居者有其屋”是人類(lèi)生存最基本的需要 ，是中國(guó)老百姓千百年來(lái)一直祈盼的美好愿望 ……（未完，全文共2858字，當(dāng)前僅顯示1817字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《物業(yè)管理與生活區(qū)危舊房改建初探》）