城市土地經(jīng)營(yíng)中存在的主要問(wèn)題與對(duì)策

目錄/提綱：……
一、城市土地經(jīng)營(yíng)的制度條件
二、當(dāng)前城市土地經(jīng)營(yíng)中存在的主要問(wèn)題
三、完善城市土地經(jīng)營(yíng)的主要對(duì)策
一要求相矛盾的，同時(shí)它還與充分顯示土地資產(chǎn)價(jià)值的資本運(yùn)營(yíng)要求相背離
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城市土地經(jīng)營(yíng)中存在的主要問(wèn)題與對(duì)策

[摘 要]城市土地經(jīng)營(yíng)是城市經(jīng)營(yíng)的核心和關(guān)鍵。國(guó)有土地非法入市、國(guó)有土地資產(chǎn)收益大量流失；土地出讓以生地、毛地為主，熟地出讓比重低；土地供應(yīng)協(xié)議方式比重大，招標(biāo)拍賣(mài)比重過(guò)低等是我國(guó)城市土地經(jīng)營(yíng)中的一些主要問(wèn)題．對(duì)此，必須繼續(xù)深化土地使用制度改革、加強(qiáng)城市科學(xué)規(guī)劃管理以及積極尋求并實(shí)施合理有效的經(jīng)營(yíng)方略，這必將對(duì)健康地開(kāi)展城市經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)揮積極作用。

[關(guān)鍵詞]城市經(jīng)營(yíng)；城市土地經(jīng)營(yíng)；主要對(duì)策

城市經(jīng)營(yíng)是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，為了突破城市發(fā)展的資金瓶頸，適應(yīng)城市持續(xù)快速健康發(fā)展麗興起的一種新理念。所謂城市經(jīng)營(yíng)是指城市政府依據(jù)城市發(fā)展戰(zhàn)略，廣泛引用市場(chǎng)機(jī)制和營(yíng)銷(xiāo)手段，充分挖掘與合理開(kāi)發(fā)城市自身資源，科學(xué)地組織資源、資產(chǎn)、資金的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，做到增值財(cái)富、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展、加快城市建設(shè)，籍以提高城市的整體功能、環(huán)境質(zhì)量和綜合實(shí)力，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的一種謀略和戰(zhàn)略措施。其中，城市的土地資源是城市最大的存量資產(chǎn)，是政府最大的財(cái)富。城市經(jīng)營(yíng)的一個(gè)重要內(nèi)容就是要最大限度地盤(pán)活土地資產(chǎn)，把自然資源轉(zhuǎn)化成滾滾財(cái)源。城市土地經(jīng)營(yíng)是城市經(jīng)營(yíng)的核心和關(guān)鍵。如何實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的有效利用和
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舊、認(rèn)識(shí)還不足，相關(guān)的研究不充分，法律法規(guī)不健全，所以就不可避免地還存在一些問(wèn)題。

(一)國(guó)有土地非法入市。國(guó)有土地資產(chǎn)收益大量流失 我國(guó)城市存在的大量存量土地，還有很多掌握在土地使用者手中，而政府掌握的份額較少。在劃撥存量土地使用權(quán)可以通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)向土地市場(chǎng)供應(yīng)土地的制度下，使得眾多劃撥土地使用者成為合法的土地供應(yīng)者，導(dǎo)致城市存量土地供應(yīng)市場(chǎng)成為多頭供應(yīng)的買(mǎi)方市場(chǎng)。存量土地自發(fā)、元序進(jìn)入土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的局面，使得政府難以真正實(shí)現(xiàn)對(duì)城市一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)的高度壟斷，從而導(dǎo)致政府為管理城市土地市場(chǎng)所制定的以市場(chǎng)取向的供地計(jì)劃失效，政府宏觀調(diào)控市場(chǎng)能力大大削弱，容易引發(fā)土地市場(chǎng)供求失衡和總量失控，并導(dǎo)致土地市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范、國(guó)有土地資產(chǎn)大量流失。這種城市存量土地供應(yīng)機(jī)制不僅難以有效促使存量土地資產(chǎn)顯化，相反，由于當(dāng)前土地管理政策、手段、法制等的不完善，反而加劇了“隱性市場(chǎng)”的發(fā)展，造成大量國(guó)有土地資產(chǎn)收益的流失。

(二)土地出讓以生地、毛地為主。熟地出讓比重低 以熟地方式出讓?zhuān)梢允雇恋厍捌陂_(kāi)發(fā)后的增值收益歸政府所有，有利于增加城市建設(shè)資金，有利于縮短開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)周期，分散開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，改善投資環(huán)境，有利于形成公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)交易秩序。而以生地、毛地出讓?zhuān)粌H導(dǎo)致理應(yīng)歸屬?lài)?guó)家的部分土地資產(chǎn)收益不能實(shí)現(xiàn)，而且由于土地標(biāo)價(jià)的顯性程度低，導(dǎo)致土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范，土地收益分配不合理。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前城市出讓的土地中生地、毛地所占比例超過(guò) 60％，而熟地則不到 40％。

(三)土地供應(yīng)協(xié)議方式比重大。招標(biāo)拍賣(mài)比重過(guò)低 目前雖然有償出讓迅速擴(kuò)大，但是在國(guó)家城市建設(shè)用地的供應(yīng)總量中，通過(guò)有償出讓供應(yīng)的仍占少數(shù)，而出讓中采用招標(biāo)拍賣(mài)的更低。眾所周知，拍賣(mài)和招標(biāo)的市場(chǎng)化和公開(kāi)化程度要高于協(xié)議出讓?zhuān)瑑r(jià)格比較合理，也容易接受社會(huì)的監(jiān)督，保持交易的公正、公開(kāi)和公平性，有利于防止徇私舞弊。而協(xié)議出讓在地塊選擇、規(guī)范要求、價(jià)格形成、付款方式等方面更多依賴(lài)出讓機(jī)構(gòu)的能動(dòng)作用，隨意性和盲目性大，不易實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。土地出讓行為的不規(guī)范，導(dǎo)致人情地、關(guān)系地、條子地比較普遍存在。土地使用權(quán)出讓價(jià)格偏低，少收了大量的土地出讓金。特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，過(guò)多的協(xié)議出讓?zhuān)钩鞘型恋貎r(jià)值收益不能通過(guò)出讓價(jià)格充分體現(xiàn)出來(lái)，不利于城市土地的經(jīng)營(yíng)，為土地交易中的“暗箱操作”和****提供了溫床。一方面，掌握土地出讓權(quán)的個(gè)別人利用權(quán)力，徇私舞弊，貪污受賄；另一方面，一些人進(jìn)行土地投機(jī)，炒買(mǎi)炒賣(mài)，牟取暴利。這些既造成了國(guó)家土地資產(chǎn)的大量流失，又造成了土地市場(chǎng)的混亂和無(wú)序。

三、完善城市土地經(jīng)營(yíng)的主要對(duì)策

(一)深化土地使用制度改革。解決土地供應(yīng)“源頭”問(wèn)題。實(shí)現(xiàn)政府對(duì)城市土地經(jīng)營(yíng)主動(dòng)權(quán) 城市土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)處于“源頭”地位，是城市土地資源的初次分配，對(duì)城市土地利用和土地市場(chǎng)規(guī)范意義重大。由于我國(guó)當(dāng)前城市土地使用制度改革尚不夠完善，土地市場(chǎng)亦處于初級(jí)階段，距離規(guī)范化、成熟化的市場(chǎng)還有較大距離，市場(chǎng)機(jī)制對(duì)土地資源的合理配置作用還不顯著，土地供應(yīng)和管理方式難以適應(yīng)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，難以對(duì)城市土地市場(chǎng)及各類(lèi)開(kāi)發(fā)行為發(fā)揮積極的宏觀調(diào)控作用。所以，深化土地使用制度改革，須先從“源頭” 人手，從轉(zhuǎn)變城市土地供應(yīng)機(jī)制模式這一深層次原因出發(fā)，徹底解決當(dāng)前土地使用管理中的諸多問(wèn)題。改變目前多個(gè)“源頭”供地的局面，將分散的土地集中起來(lái)，使政府真正做到壟斷經(jīng)營(yíng)土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力，按照房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期采用不同的土地供應(yīng)計(jì)劃，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

(二)科學(xué)規(guī)劃。地盡其用。實(shí)現(xiàn)城市土地經(jīng)營(yíng)的持續(xù)發(fā)展 應(yīng)遵循“以人為本”的原則，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略需要出發(fā)，把“科學(xué)規(guī)劃，地盡其用”作為城市土地經(jīng)營(yíng)的基本策略。如果城市發(fā)展與用地規(guī)劃不科學(xué)，打亂仗，那就無(wú)法做到地盡其用，不能經(jīng)營(yíng)好城市土地。大連市市長(zhǎng)_說(shuō)過(guò)：“要做好、做美一個(gè)城市，最重要的是總體規(guī)劃和精品意識(shí)，并不是有錢(qián)就能堆出一個(gè)美好的環(huán)境。城市建設(shè)是凝固的藝術(shù)，歐洲人把它們的古城、古建筑都視為珍寶，文藝復(fù)興時(shí)期那些大師的作品，也多體現(xiàn)在一座座建筑的設(shè)計(jì)、墻雕和繪畫(huà)上。搞好城市要有點(diǎn)藝術(shù)眼光和品位。城市建設(shè)的特點(diǎn)是，抹上一筆，就很難 ……（未完，全文共4561字，當(dāng)前僅顯示2304字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《城市土地經(jīng)營(yíng)中存在的主要問(wèn)題與對(duì)策》）