我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)畢業(yè)論文

目錄/提綱：……
一、現(xiàn)狀-1-
（一）、國(guó)家層面
（二）、房地產(chǎn)企業(yè)層面-5-
二、影響因素-7-
（一）民眾的投資性需求-7-
（二）房地產(chǎn)行業(yè)的單一發(fā)展-7-
（三）國(guó)家政策-8-
三、對(duì)策-9-
一、現(xiàn)狀
（一）、國(guó)家層面
（二）、房地產(chǎn)企業(yè)層面
二、影響因素
（一）、民眾的投資性需求
（二）、房地產(chǎn)行業(yè)的單一發(fā)展
（三）、國(guó)家政策
（四）、5000年來(lái)我國(guó)形成的各種風(fēng)俗習(xí)慣
三、對(duì)策
……
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)畢業(yè)論文

摘要
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展事關(guān)重大。但是現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)熱引起了社會(huì)的極大關(guān)注，高房?jī)r(jià)問(wèn)題成為了影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和_的一大難題。國(guó)家政府如何解決好民眾的住房問(wèn)題來(lái)加強(qiáng)自己的執(zhí)政能力謀求發(fā)展？針對(duì)國(guó)家越來(lái)越嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，如何在危機(jī)中躲避危險(xiǎn)抓住機(jī)遇、合理的發(fā)展壯大？這些都是很值得研究的。本文主要從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在所處的狀況研究，總結(jié)出影響房地產(chǎn)價(jià)格的四大要素，分別加以解析，最后從國(guó)家和房地產(chǎn)企業(yè)兩個(gè)層面來(lái)探討策略以求如何在解決好住房難和高房?jī)r(jià)問(wèn)題的前提下實(shí)現(xiàn)國(guó)家、房地產(chǎn)企業(yè)和人民三者的共同發(fā)展。

關(guān)鍵字：高房?jī)r(jià)、住房難、策略、房地產(chǎn)企業(yè)、國(guó)家

Abstract
The real estate industry is one of Chinas pillar industries, it is important for the healthy development of the national economy . But now Chinas overheated real estate industry has aroused great concern, Impact of high prices has become Chinas economic development and social stability is a major problem. How the national governments to solve the housing problems of the people to strengthen their ability to see
……（新文秘網(wǎng)http://m.jey722.cn省略1211字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
結(jié)束語(yǔ) - 13 -
參考文獻(xiàn): - 14 -
致謝： - 15 -


前言
從2008年，美國(guó)的次貸危機(jī)引起全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)開始以后，我國(guó)為了降低全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)全國(guó)的影響、保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，國(guó)家實(shí)施了一系列刺激經(jīng)濟(jì)的措施。在這期間房地產(chǎn)行業(yè)得到了極大的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的極大發(fā)展成功的使我國(guó)走出了全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，成為了當(dāng)時(shí)的“金磚四國(guó)”，但是也同時(shí)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)埋下了隱患。在今天，高房?jī)r(jià)成為了制約我國(guó)發(fā)展甚至是影響我_定團(tuán)結(jié)局面的一大難題。房地產(chǎn)價(jià)格的高漲和普通公民的巨大購(gòu)房壓力使得國(guó)內(nèi)人民對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不信任逐步延伸到了對(duì)國(guó)家政府的不信任，普通的人民缺乏安全感。高房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為了關(guān)乎民生穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)公平、城市化道路發(fā)展乃至政府執(zhí)政能力的綜合考驗(yàn)。解決好高房?jī)r(jià)問(wèn)題就可以很好的解決各種社會(huì)矛盾、促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)、加強(qiáng)國(guó)家安定團(tuán)結(jié)和實(shí)現(xiàn)共同富裕這一目標(biāo)。

一、現(xiàn)狀
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從1998年國(guó)家進(jìn)行的住房分配貨幣化政策開始快速的增長(zhǎng)，在此期間國(guó)家為了拉動(dòng)內(nèi)需采取了一系列的措施來(lái)刺激房地產(chǎn)行業(yè)的需求，從1998-2003年，總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展解決了國(guó)內(nèi)的很多問(wèn)題，特別是直接解決了無(wú)數(shù)在國(guó)有_改革的洪流中下崗失業(yè)的城市人員的生活問(wèn)題，對(duì)于維護(hù)_、促進(jìn)人民生活水平的提高和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度都起到了關(guān)鍵的作用。但是一切事物都是有兩面性的，國(guó)家的一系列政策的負(fù)面影響從2003年開始逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，到了2008年以后，由于受全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控又再次受到了挑戰(zhàn)。為了應(yīng)對(duì)危機(jī)、減少失業(yè)和保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家放松了對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。但是至此也就造成了今天我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的高房?jī)r(jià)局面了。高房?jī)r(jià)造成了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一系列問(wèn)題，下面從國(guó)家和房地產(chǎn)企業(yè)兩個(gè)方面來(lái)試分析。

（一）、國(guó)家層面。
1.高房?jī)r(jià)是普通人民承受不起的。
在討論人民對(duì)于房?jī)r(jià)的承受能力這一問(wèn)題是我要引入一個(gè)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)形勢(shì)的指標(biāo)-----房?jī)r(jià)收入比-----也就是當(dāng)?shù)氐募彝ツ昃杖肱c當(dāng)?shù)氐钠骄績(jī)r(jià)的比值，用以評(píng)價(jià)平均房?jī)r(jià)的高低。世界銀行給出的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)是5:1，也就是說(shuō)如果一地的5年的家庭平均收入不能夠購(gòu)買到一間可以滿足家庭居住的房屋（90平方）那么該地的房?jī)r(jià)就高了。下面是我國(guó)大中城市2007年的房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)（見(jiàn)表1）：

（表1）來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)
按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間，而由上圖可看到，早在2007年，我國(guó)的大中城市都已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo)了，特別是一些國(guó)際知名的大城市都已經(jīng)超過(guò)了15.這還只是我找到的2007年的數(shù)據(jù)，在經(jīng)過(guò)了2008年之后的數(shù)年房?jī)r(jià)的持續(xù)快速的上漲之后，現(xiàn)在的全國(guó)的大中城市的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到一個(gè)什么樣的高度就讓我感到驚懼了。
2.房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)家的捆綁。
國(guó)內(nèi)的人民幾十年的奮斗才可以買的起一套住房的狀況當(dāng)然也引起了國(guó)家的重視。從去年開始到現(xiàn)在國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了3輪樓市的調(diào)控政策，分別是2010.4.17的國(guó)十條、2010.9.29的調(diào)控和2011.1.26的新國(guó)八條。國(guó)家的政策出臺(tái)如此的頻繁且一次比一次調(diào)控的力度都要大這就說(shuō)明了房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控已經(jīng)不是那么簡(jiǎn)單的一個(gè)行政命令就可以解決的了而且已經(jīng)到了不得不解決的時(shí)候了。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控之所以如此的困難就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)已經(jīng)捆綁了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)。簡(jiǎn)而言之房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)以下三個(gè)方面捆綁了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)。

(1).GDP與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
在長(zhǎng)久以來(lái)，因?yàn)閲?guó)家的落后等一系列的原因我國(guó)沒(méi)有一套完整的、系統(tǒng)的、科學(xué)的政府工作評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，而在以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的大環(huán)境下，我國(guó)的各級(jí)政府大多養(yǎng)成了GDP為王的觀念。各級(jí)政府部門為了GDP的增長(zhǎng)往往忽視了遠(yuǎn)期的危害而大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，即使是在全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下的2008年我國(guó)也取得了GDP增長(zhǎng)9%的奇跡，當(dāng)然這是在CPI高達(dá)5.9%的情況下達(dá)到的。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于GDP的影響是無(wú)容置疑的，但是大多數(shù)人都只是有一個(gè)模糊的印象，現(xiàn)在我來(lái)引入房地產(chǎn)投資占GDP比例來(lái)讓大家直接客觀的了解房地產(chǎn)行業(yè)是如何綁架我國(guó)經(jīng)濟(jì)的。房地產(chǎn)投資占GDP的比例這個(gè)指標(biāo)是來(lái)反映經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度的。在世界房地產(chǎn)歷史上，美國(guó)在1950年達(dá)到了6.98%之后一直小幅波動(dòng)，在1991年從3.42%一直上揚(yáng)到了2005年的6.2%，隨后引發(fā)了美國(guó)的次貸危機(jī)；日本從70年代中期開始由8%一直降低，在1985年日本自大的簽訂了廣場(chǎng)協(xié)議以后，日本房地產(chǎn)開始過(guò)熱（日本人甚至跑的美國(guó)買下了美國(guó)的標(biāo)志性建筑帝國(guó)大廈），房地產(chǎn)投資占GDP的比重在1989年到1991年期間最高達(dá)到了5.5%，這之后，日本房?jī)r(jià)崩盤了，從此日本進(jìn)入了“迷失的十年”。而我國(guó)，從國(guó)家公布的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，從1997年開始的4.02%一路上漲，到了2007年這一比例達(dá)到了10.13%，這是任何 國(guó)家都沒(méi)有達(dá)到過(guò)的最高點(diǎn)（2008年我國(guó)的房地產(chǎn)投資占GDP的比例恐怕已經(jīng)超過(guò)了這一比例了）�？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于其他行業(yè)的帶動(dòng)作用，其對(duì)于GDP的影響高達(dá)3.15*10.13%=32.0095%。所以，房地產(chǎn)行業(yè)綁架了GDP，而GDP在我國(guó)有很大程度上被代表了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
(2).建筑行業(yè)帶動(dòng)就業(yè)。
國(guó)家在之前放松對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的管制一個(gè)很重要的原因就是國(guó)家在進(jìn)行國(guó)有_改革的時(shí)候有很多的人員下崗，如果不能夠解決好這一問(wèn)題將極大的危害到社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所帶動(dòng)的其他行業(yè)如建筑行業(yè)就可以解決很大一部分待就業(yè)人員（城市下崗職工、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力）的工作問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)的農(nóng)村耕地面積極大的萎縮，在2010年只有18.31億畝，而我國(guó)是世界第一人口大國(guó)，13億多人口（其中大多數(shù)是農(nóng)村人口），農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力很多，農(nóng)村入城農(nóng)民工每年達(dá)1.5億人左右，其中大多數(shù)都是工作在房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的。因此國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控必須要慎之又慎，不然就將導(dǎo)致高失業(yè)率，以對(duì)國(guó)家的社會(huì)安定造成極大影響。這也是政府執(zhí)政能力面臨的最大挑戰(zhàn)。



(3).地方財(cái)政與土地財(cái)政。
排名 城市 2010 2009 漲幅（%）
1 上海 1417 995 42
2 北京 1124 933 21
3 天津 ……（未完，全文共14293字，當(dāng)前僅顯示3400字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)畢業(yè)論文》）