市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析報告2016年

目錄/提綱：……
一、對房屋中介公司的問卷調(diào)查情況
（一）房地產(chǎn)市場以剛性需求為主
（二）購房者對學(xué)區(qū)房的關(guān)注度上升
（三）住宅供需結(jié)構(gòu)不合理
（四）購房者認(rèn)為房價偏高
二、對房地產(chǎn)企業(yè)的問卷情況及行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況
（一）辦公樓商業(yè)用房待售面積拉升庫存量
（二）開發(fā)、銷售策略導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)不合理
（三）企業(yè)普遍認(rèn)為降低房價對庫存量的影響不大
（四）當(dāng)前形勢下影響房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的主要因素
（五）企業(yè)對房地產(chǎn)市場的預(yù)測和訴求
三、建議
（一）強化政策扶持
（二）強化宣傳引導(dǎo)
三是商業(yè)用房及辦公樓銷售方面，切實提高配套質(zhì)量，采取多舉措促銷模式
（三）強化創(chuàng)新驅(qū)動
（四）強化協(xié)調(diào)發(fā)展
一是城鎮(zhèn)化可以促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展
二是房地產(chǎn)業(yè)可以加快人口城鎮(zhèn)化進程
三是房地產(chǎn)業(yè)可以提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量
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**市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析報告2016年
市政府研究室 市統(tǒng)計局

截至2015年，我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢跟全國基本一樣， 政策刺激帶來的銷售溫和回暖并沒有完全改變整個行業(yè)下行的趨勢，庫存壓力仍處于較高水平。其中辦公樓和商業(yè)用房庫存持續(xù)增長，占比一直居高位運行；住宅庫存量相對壓力較小，2015年呈下降態(tài)勢，按30平方米/人來計算，目前我市“空置”的住宅可供1.33萬人口居住，占全區(qū)常住人口的2.08%，“空置”比例遠(yuǎn)小于全國（據(jù)測算，全國“空置”住宅可供2.2億人口居住，占全國人口的16.06%）。但總體上看，我市推進房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革，化解庫存壓力、促進行業(yè)健康發(fā)展的任務(wù)仍十分緊迫。
一、對房屋中介公司的問卷調(diào)查情況
（一）房地產(chǎn)市場以剛性需求為主
購房動機中居于首位的是為子女購房，占比達(dá)到57.5%；其次是第一次購房，占比為47.5%；第三位是改善性購房，占比為37.5%；第四位是為父母購房，占比為15%；第五位是投資，占比僅為2.5%。說明房地產(chǎn)市場主要以剛性需求為主，投資性因素較小。
（二）購房者對學(xué)區(qū)房的關(guān)注度上升
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始略有下降。
（一）辦公樓商業(yè)用房待售面積拉升庫存量
1、從全市房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況來看，2015年底本市的商品房待售面積達(dá)到39.8萬平方米，較上年下降13.8%。其中住宅待售面積達(dá)10.9萬平方米，占全市總待售面積的27.4%；商品房和辦公樓待售面積達(dá)22.7萬平方米，占全市總待售面積的57.04%。
2、從39家企業(yè)調(diào)查問卷看，2015年底的庫存量10%的企業(yè)較上年增長；15.4%的企業(yè)基本持平；72%企業(yè)下降，其中有較大下降幅度的企業(yè)占33.3%；2.6%的企業(yè)由于沒有銷售項目沒有回答此項目問題。
（二） 開發(fā)、銷售策略導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)不合理
調(diào)研情況顯示：1、住宅項目高待售主要與大戶型銷售緩慢有關(guān)，比如桓市花園項目連續(xù)兩年高待售，其待售戶型均為150平米以上的大戶型；2、商品房和辦公樓高待售，一是與企業(yè)經(jīng)銷方式主要為租賃有關(guān)，比如方正房地產(chǎn)的2009南區(qū)和北城這兩個項目（占全市總待售面積的47.9%），目前只有很少一部分在對外銷售；二是與大戶型、大面積有關(guān)，比如國際塑化城（占全市總待售面積的15.9%），待售戶型主要為200平米以上的公館和大廈的部分樓層，銷售策略主要是整層或半層銷售，市場行情不佳，滯銷嚴(yán)重。
（三）企業(yè)普遍認(rèn)為降低房價對庫存量的影響不大
7.6%的企業(yè)認(rèn)為降低房價庫存量會很快出現(xiàn)下降；82.1%的企業(yè)認(rèn)為降低房價庫存量在短時間內(nèi)不會出現(xiàn)下降，六個月后會逐漸下降；10.3%的企業(yè)認(rèn)為就算降低房價庫存量也不會出現(xiàn)下降，僅有12.8%的企業(yè)愿意降低房價。大部分的企業(yè)認(rèn)為降價不會給減少庫存帶來立竿見影的效果，一段時間后才有可能出現(xiàn)效果。
（四）當(dāng)前形勢下影響房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的主要因素

認(rèn)為制約企業(yè)發(fā)展的主要原因排在前三位的分別是：資金缺乏、融資困難和難以獲得土地。
1、融資難

融資成本高和融資渠道少是企業(yè)認(rèn)為最急需解決的問題。
2、拿地難
從對39家企業(yè)的調(diào)查問卷情況看，80%的企業(yè)都認(rèn)為地價過高和資金不足是影響拿地的主要因素。
（五）企業(yè)對房地產(chǎn)市場的預(yù)測和訴求
1、企業(yè)對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)測
39家企業(yè)中有56%的企業(yè)認(rèn)為發(fā)展的重點領(lǐng)域在城鎮(zhèn)，44%的企業(yè)認(rèn)為發(fā)展重點領(lǐng)域在農(nóng)村。
（1）未來房地產(chǎn)市場需求方面
超過50%的企業(yè)認(rèn)為相對于經(jīng)濟適用房、商業(yè)用房、高檔住宅及寫字樓而言普通商品房住宅更好銷售；
69%的企業(yè)認(rèn)為100-144平米的住宅需求旺，其中超過50%的企業(yè)認(rèn)為100-120平米的住宅最為暢銷，100平米以下及144平米以上的住宅受眾人群要少一些；超過80%的企業(yè)認(rèn)為三室一廳或三室二廳的住宅最受歡迎。
房地產(chǎn)企業(yè)大多預(yù)測居民對商品房的需求已經(jīng)不單單是滿足自身居住的需要，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變?yōu)閷ψ≌|(zhì)量的追求。隨著二孩政策的放開，相信120平米以上的大戶型應(yīng)該會更受大家的歡迎。
（2）未來市場銷售量及房價的預(yù)期
從對未來房地產(chǎn)市場走勢判斷，58%的企業(yè)認(rèn)為銷售量將有所減少；35%的企業(yè)認(rèn)為銷售量將保持不變；僅有7%的企業(yè)認(rèn)為銷售量將適當(dāng)增加。
62%的企業(yè)認(rèn)為房價將基本穩(wěn)定；21%的企業(yè)認(rèn)為房價將穩(wěn)中有漲；17%企業(yè)則認(rèn)為房價將下跌。
（3）未來兩年的投資形式、趨勢及土地儲備方面
超過60% 企業(yè)在未來兩年開發(fā)規(guī)模將有所縮減，并將減少對房地產(chǎn)市場的投資力度；超過50%企業(yè)認(rèn)為目前的土地儲備基本充足。
受當(dāng)前商品房銷售下滑及庫存量仍然沒有明顯減少的影響，企業(yè)在未來兩年對房地產(chǎn)市場的熱度仍然不高，將以減緩?fù)顿Y來維持當(dāng)前企業(yè)發(fā)展。
2、企業(yè)的訴求
（1）發(fā)展訴求
大多數(shù)企業(yè)認(rèn)為配套不到位(主要是指教育、老年活動中心等文化設(shè)施的要求)是我市房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的主要問題。
（2）政策訴求

大多數(shù)企業(yè)最需要的是稅收政策的優(yōu)惠及貸款融資政策的支持。
（3）中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展訴求
給予一定的政策支持，還有一小部分企業(yè)希望通過與大型房地產(chǎn) ……（未完，全文共4203字，當(dāng)前僅顯示2123字，請閱讀下面提示信息。收藏《市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析報告2016年》）