中國(guó)的住房制度改革的新思考

目錄/提綱：……
（一）過(guò)度地賦予了住房的經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能
（二）市場(chǎng)化過(guò)度，超越了經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段
（三）貨幣化分配不能到位，職工住房消費(fèi)能力與市場(chǎng)房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫節(jié)
（四）沒(méi)有有效區(qū)分住房政策和房地產(chǎn)政策，基本住房保障嚴(yán)重缺位
（五）住房分配_轉(zhuǎn)換造成不同社會(huì)_利益的極大失衡
（六）土地出讓制度存在較嚴(yán)重的缺陷
（七）房改推進(jìn)過(guò)程中形成了極不合理的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)_
（八）經(jīng)濟(jì)適用房制度定位模糊，管理監(jiān)督失控
……

　　住房是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題，解決群眾住房問(wèn)題是建設(shè)和諧社會(huì)的重要方面。經(jīng)過(guò)多年改革，目前我國(guó)城鎮(zhèn)住房實(shí)物分配的福利_已經(jīng)基本終止，貨幣化住房分配、市場(chǎng)化和社會(huì)化供給體系也已大體建立。
　　改革在取得一定成績(jī)的基礎(chǔ)上，也積累了諸多矛盾，發(fā)展到今天，居民住房困難的矛盾反而更為尖銳。不斷攀高的房?jī)r(jià)雖與加速推進(jìn)的城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住房需求和土地供應(yīng)剛性等客觀因素有關(guān)，但房改過(guò)程中的某些政策失當(dāng)也難辭其咎，這不得不引起我們對(duì)相關(guān)政策的反思。
　　我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)程及相關(guān)政策
　　改革之前，我國(guó)實(shí)行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。應(yīng)該說(shuō)，這種制度模式在當(dāng)時(shí)較低水平的消費(fèi)層次上，較好地滿足了職工的基本住房需求。
　　住房制度改革起始于１９８０年_關(guān)于住房問(wèn)題的講話，當(dāng)時(shí)談到住宅問(wèn)題，_說(shuō)：“要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購(gòu)買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售�？梢砸淮胃犊�，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要調(diào)整。要聯(lián)系房?jī)r(jià)調(diào)整房租，使人考慮買房合算”。
……（新文秘網(wǎng)http://m.jey722.cn省略783字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
；而與此同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)東南亞金融危機(jī)，國(guó)家實(shí)施積極的財(cái)政政策并配以收入分配調(diào)整政策，以增加和刺激社會(huì)總需求，而住房貨幣化的登臺(tái)，正好可以成為拉動(dòng)內(nèi)需的最好辦法，啟動(dòng)消費(fèi)需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，改善結(jié)構(gòu)。
　　住房制度改革政策中存在的一些誤區(qū)
　�。ㄒ唬┻^(guò)度地賦予了住房的經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能
　　我國(guó)房改從實(shí)施開初就在某種程度上擔(dān)負(fù)了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能。《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)２００３１８號(hào)文）明確提出房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。在各地，“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長(zhǎng)模式。地方政府熱衷于批租土地，包括農(nóng)地征用用于大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。依靠房地產(chǎn)投資來(lái)帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，并通過(guò)土地收益、房地產(chǎn)稅費(fèi)來(lái)直接填充地方財(cái)政。一些地方政府將房地產(chǎn)作為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，過(guò)于功利性地重視房地產(chǎn)對(duì)“經(jīng)營(yíng)城市”的貢獻(xiàn)，經(jīng)營(yíng)土地成為投資增長(zhǎng)和財(cái)政收入增加的重要法寶。其主要行為包括：一是大搞形象工程、“造城運(yùn)動(dòng)”，盲目擴(kuò)大拆遷規(guī)模，人為制造需求旺盛、拉動(dòng)房?jī)r(jià)；二是炒賣地皮，一些地方政府低價(jià)征地，轉(zhuǎn)手高價(jià)出讓，賣地越多，財(cái)政收入越多，甚至少數(shù)地方政府暗中操盤，唆使開發(fā)商哄抬地價(jià)；三是對(duì)房?jī)r(jià)求高棄低，一些政府官員視房?jī)r(jià)高為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的標(biāo)志，將本地房?jī)r(jià)與其他地區(qū)盲目攀比，一些城市政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房棄而不建，而把興趣用于批建高檔住宅上，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)居高不下。
　　在這種政策和利益機(jī)制導(dǎo)向下，全國(guó)各地房地產(chǎn)投資持續(xù)高漲。從房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度來(lái)看，２０００年開始急劇增長(zhǎng)為２１．５％，２００３年為３０．３％，２００４年為２９．６％，２００５年中西部地區(qū)增長(zhǎng)，高達(dá)３３％以上。國(guó)際上公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重一般是在１０％以下，但我國(guó)從１９９８年開始，這一比重穩(wěn)步上升，２００４年為１８．７８％，２００５年為２０．９８％，２００６年１－４月份為２２．９３％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)１０％的國(guó)際警戒線。另外，國(guó)際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占ｇｄｐ比重不能超過(guò)５％，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資占ｇｄｐ的比重從２００４年就已經(jīng)達(dá)到９．６％，一些城市甚至于高達(dá)５０％以上。如果以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)并將其推向極端，給經(jīng)濟(jì)和社會(huì)帶來(lái)的影響是不言而喻的。盡管表面上會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)的繁榮，但中長(zhǎng)期困境和問(wèn)題定會(huì)隨之而來(lái)。
　�。ǘ┦袌�(chǎng)化過(guò)度，超越了經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段
　　從國(guó)際的視野來(lái)考察住房制度，可以發(fā)現(xiàn)各國(guó)在不同的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展階段，往往采取不同的住房政策。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期，由于物資、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱以及技術(shù)力量有限，私人沒(méi)有足夠的儲(chǔ)蓄，很難獨(dú)立建造和擁有自主住房，這時(shí)公房比例往往較高（我國(guó)建國(guó)以來(lái)至市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革全面推開以來(lái)，公房占絕對(duì)比重也印證了這一點(diǎn)）；當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的程度，尤其是當(dāng)整個(gè)社會(huì)出現(xiàn)較大的中產(chǎn)階級(jí)，也即社會(huì)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)橄欖型形態(tài)，住房市場(chǎng)化和私有化就具備了條件，此時(shí)，私有住房的比重往往較高，如現(xiàn)階段的美國(guó)、西歐國(guó)家。當(dāng)然，土地資源的豐缺狀況也是影響住房私有率的重要因素，例如，日本和英國(guó)即使經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高，在倫敦和東京，也保留了較大比例的公房。不同的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段要求實(shí)行不同的住房政策。
　　然而，我國(guó)在目前經(jīng)濟(jì)尚不充分發(fā)達(dá)，社會(huì)收入分配差距較大的發(fā)展階段，卻把住房改革的重點(diǎn)放在了產(chǎn)權(quán)私有化上，把住房市場(chǎng)化簡(jiǎn)單地等同于住房產(chǎn)權(quán)私有化，直接把“居者有其屋”變成了“居者有其產(chǎn)”，改革認(rèn)識(shí)上存在較嚴(yán)重偏差。在住房制度改革過(guò)程中，無(wú)論是按成本價(jià)出售存量住房，還是供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房或普通商品房，在住房產(chǎn)權(quán)的保有形式上，基本上都是在強(qiáng)調(diào)住房產(chǎn)權(quán)的私有化或自有化。我國(guó)２００５年僅個(gè)人購(gòu)買商品住房消費(fèi)就達(dá)１．４２萬(wàn)億元，居民私有住房的比例已經(jīng)達(dá)到７２．８％。根據(jù)加拿大豐業(yè)銀行ｂａｎｋ ｏｆ ｎｏｖａ ｓｃｏｔｉａ的統(tǒng)計(jì)資料，加拿大房屋私有率為６７％，美國(guó)近年來(lái)?yè)碛歇?dú)立住房的家庭也剛過(guò)６０％，而歐洲一些國(guó)家的住房私有率則在４０％左右。相對(duì)于私有化特征顯著的西方國(guó)家而言，中國(guó)卻擁有最高的住房私有率。
　　作為房改綱領(lǐng)性文件的國(guó)發(fā)１９９８２３號(hào) ……（未完，全文共8048字，當(dāng)前僅顯示2198字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《中國(guó)的住房制度改革的新思考》）