房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍的現(xiàn)狀、問題及建議

　　摘要 建立一支素質(zhì)高、戰(zhàn)斗力強(qiáng)的策劃隊(duì)伍是每一個(gè)公司追求的目標(biāo)。但是房地產(chǎn)隊(duì)伍的建立還不成熟，因此本研究采用深度訪談的方法，從工作流程、工作模式、成員構(gòu)成、資源共享、人際關(guān)系、薪酬制度、績效評價(jià)、工作滿意度與人員流動(dòng)性這些方面了解策劃隊(duì)伍的現(xiàn)狀，在現(xiàn)狀中挖掘到工作量大、薪酬制度不合理、工作環(huán)境不完善、績效標(biāo)準(zhǔn)欠缺客觀、成員缺乏主動(dòng)參與性、人員流動(dòng)性大等問題，并針對這些問題提出了相應(yīng)的改善建議。
　　關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)，策劃，策劃隊(duì)伍
　　目 錄
　　摘 要――――――――――――――――――――――――――――――
　　1. 前 言――――――――――――――――――――――――――――
　　1.1 研究的目的和應(yīng)解決的問題――――――――――――――――――
　　1.2 研究的意義―――――――――――――――――――――――――
　　1.2.1 理論意義――――――――――――――――――――――――
　　1.2.2 現(xiàn)實(shí)意義――――――――――――――――――――――――
　　1.3 研究范圍、方法和流程――――――――――――――――――――
　　1.4 預(yù)期達(dá)到的要求―――――――――――――――――――――――
　　1.5 與選題相關(guān)的國內(nèi)外研究和發(fā)展概況――――――――――――――
　　1.6 研究時(shí)存在的問題――――――――――――――――――――――
　　2. 文獻(xiàn)探討―――――――――――――――――――――――――――
　　2.1 房地產(chǎn)策劃的定義――――――――――――――――――――――
　　2.2 房地產(chǎn)策劃的由來和發(fā)展―――――――――――――――――――
　　2.3 房地產(chǎn)策劃的特征――――――――――――――――――――――
　　2.4 房地產(chǎn)策劃的地位和作用―――――――――――――――――――
　　2.5 _和團(tuán)隊(duì)的定義及其區(qū)別――――――――――――――――――
　　2.5.1 _和團(tuán)隊(duì)的定義――――――――――――――――――――
　　2.5.2 _和團(tuán)隊(duì)的區(qū)別――――――――――――――――――――
　　2.6 _和團(tuán)隊(duì)的類型――――――――――――――――――――――
　　2.6.1 _――――――――――――――――――――――――――
　　2.6.2 團(tuán)隊(duì)――――――――――――――――――――――――――
　　2.7 _和團(tuán)隊(duì)的發(fā)展模式――――――――――――――――――――
　　2.7.1 _――――――――――――――――――――――――――
　　2.7.2 團(tuán)隊(duì)――――――――――――――――――――――――――
　　1
　　2.8
……（新文秘網(wǎng)http://m.jey722.cn省略1816字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
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　　3
　　1. 前 言
　　1.1 研究的目的和應(yīng)解決的問題
　　策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目的“靈魂”，他貫穿項(xiàng)目的主線，從土地的運(yùn)營、項(xiàng)目的規(guī)劃、項(xiàng)目的定位、促銷策劃等各個(gè)環(huán)節(jié)都起著貫穿與指導(dǎo)的作用，好的策劃能使得房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目從眾多激烈的競爭對手中脫穎而出，以最少的投入獲得最大的利潤。而策劃隊(duì)伍就是房地產(chǎn)公司獲得這利潤的最直接的工具，因此，建立一支素質(zhì)高、戰(zhàn)斗力強(qiáng)的策劃隊(duì)伍是每一個(gè)公司追求的目標(biāo)。
　　但是由于策劃隊(duì)伍是有不同的獨(dú)立個(gè)體組成的，他們之間存在差異性，所以隊(duì)伍中總是隱藏著一些問題，甚至?xí)虼水a(chǎn)生沖突，導(dǎo)致意見不同一，項(xiàng)目無法完成。
　　因此，了解策劃隊(duì)伍的現(xiàn)狀，從而挖掘、探討隊(duì)伍中存在的問題，并針對問題提出其解決的建議，使得策劃隊(duì)伍不斷完善，就是本論文的目的。
　　為了本次研究的目的，應(yīng)解決的問題有：研究策劃的含義、流程，還有策劃隊(duì)伍的定義、類型及其作用及房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍的現(xiàn)狀，如策劃隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)、成員的選配和職業(yè)發(fā)展、分工與協(xié)作、人際關(guān)系、知識(shí)共享、沖突管理、薪酬制度、績效評價(jià)、工作滿意度、離職傾向等，從而了解房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍存在的問題，并針對問題提出相應(yīng)的解決建議。
　　1.2 研究的意義
　　1.2.1 理論意義
　　由于房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍是最近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展而建立的運(yùn)作模式，因此，針對其問題研究提出建議的相關(guān)文獻(xiàn)研究還比較少，相關(guān)的理論知識(shí)也不多，這可以說是房地產(chǎn)策劃管理中的薄弱之處，通過這次研究與論文寫作，了解策劃隊(duì)伍的運(yùn)作模式，發(fā)現(xiàn)問題，提出相對應(yīng)問題的解決建議。
　　1.2.2 現(xiàn)實(shí)意義
　　了解房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍的問題所在，提出建議，解決問題，使得房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍日趨協(xié)調(diào)與完善，更好地為房地產(chǎn)公司獲得更大的利潤，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙豐收；也為以后筆者從事這方面的工作提供實(shí)際的指導(dǎo)。
　　1.3 研究范圍、方法和流程
　　由于廣州的房地產(chǎn)市場比較成熟，而且最有代表性，所以，這次研究的范圍主要在廣州各大代理公司及開發(fā)商的策劃隊(duì)伍，研究的對象以房地產(chǎn)策劃從業(yè)人員為主。
　　本次研究采用定性研究方法中的深度訪談法，以半結(jié)構(gòu)式的訪談大綱，進(jìn)行資料搜集，會(huì)邀請10位的房地產(chǎn)策劃從業(yè)人員進(jìn)行深度訪談。
　　本次研究的流程分為其七大部分：
　　選題
　　參閱相關(guān)文獻(xiàn)
　　確定研究的問題與方向
　　確定訪談的提綱及訪談對象和范圍
　　編寫研究報(bào)告
　　進(jìn)行訪談
　　整理訪談內(nèi)容并對其內(nèi)容進(jìn)行分析、研究
　　1.4 預(yù)期達(dá)到的要求
　　通過了解房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍的現(xiàn)狀，筆者將對策劃隊(duì)伍建設(shè)和管理的經(jīng)驗(yàn)作出總結(jié)，并針對存在的問題，提出客觀、可行的解決方法。
　　1.5 與選題相關(guān)的國內(nèi)外研究和發(fā)展概況
　　國內(nèi)外研究策劃與企業(yè)管理問題的文獻(xiàn)很多，研究的方面也很系統(tǒng)。但是，針對策劃隊(duì)伍管理的研究就很少，更不用說是針對房地產(chǎn)策劃的隊(duì)伍了。迄今為止，筆者尚未發(fā)現(xiàn)有關(guān)策劃隊(duì)伍的研究文獻(xiàn)。
　　1.6 研究時(shí)存在的問題
　　（1）由于相關(guān)的文獻(xiàn)很少，所以能提供參考的資料比較難找到，文獻(xiàn)研究存在一定的難度；
　�。�2）可能比較難找到足夠的從業(yè)人員進(jìn)行訪談；
　�。�3）由于筆者接觸策劃工作的時(shí)間比較少，還沒有十分了解其狀況，可能研究不夠深入。
　　2. 文獻(xiàn)探討
　　2.1 房地產(chǎn)策劃的定義
　　目前，對房地產(chǎn)策劃下的定義不多，大都是用比喻、形象的說法來表述。以下各個(gè)學(xué)者對策劃下的定義的歸納：
　　學(xué) 者
　　出 處
　　定 義
　　王志剛
　　薛永應(yīng)：《成事在人》第340頁
　　“什么叫策劃?我有一種說法：條條大路通羅馬，最近的畢竟只有一條，策劃，就是尋找這條路”
　　黎振偉
　　黃富新.：《房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)及其地位作用》
　　“策劃是激發(fā)創(chuàng)意，有效地運(yùn)用項(xiàng)目中的有限資源，選定可行方案，達(dá)成既定目標(biāo)，解決難題的過程”
　　柏秋、韋達(dá)
　　《房地產(chǎn)策劃》第2頁
　　“房地產(chǎn)策劃就是為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資開發(fā)的具體目標(biāo)，提出創(chuàng)造性的思維對策，并制定出具體的實(shí)施計(jì)劃，包括房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)物業(yè)管理策劃等等”
　　雖然這些定義都從不同的方面，用比喻、形象的說法來表述房地產(chǎn)策劃的定義，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)策劃的目的、思維特征和制定方案的重要特征，不過，這些定義都不夠全面。
　　企業(yè)家黃富新在其發(fā)表的文章《房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)及其地位作用》中系統(tǒng)全面地歸納了房地產(chǎn)策劃的定義，他認(rèn)為：“房地產(chǎn)策劃是在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為。它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。它包括房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)（主題策劃）、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃（前期策劃）和房地產(chǎn)營銷策劃（后期策劃）�！盵1]
　　2.2 房地產(chǎn)策劃的由來和發(fā)展
　　房地產(chǎn)的發(fā)展迅速，已經(jīng)歷了十幾個(gè)春秋，縱觀其發(fā)展歷史，賈士軍在其編寫的《房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》中，就把它劃分了三個(gè)階段：即單項(xiàng)策劃階段、綜合策劃階段和復(fù)合策劃階段。[2]各階段的時(shí)間、標(biāo)志及特點(diǎn)如表1：
　　表1 房地產(chǎn)策劃的三個(gè)發(fā)展階段[2]
　　階 段
　　時(shí) 間
　　標(biāo) 志
　　特 點(diǎn)
　　單項(xiàng)策劃階段
　　1993．6—1997．3
　　此階段是著名策劃家王志剛先生成功策劃順德碧桂園作為標(biāo)志、起點(diǎn)的。
　　運(yùn)用各種單項(xiàng)技術(shù)手段進(jìn)行策劃，并在某種技術(shù)手段深入拓展，規(guī)范操作，取得了良好的效果。
　　綜合策劃階段
　　1997.4—1999．6
　　以廣州錦城花園成功銷售作為標(biāo)志的。
　　各項(xiàng)目根據(jù)自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運(yùn)用市場、投資、廣告、營銷等各種技術(shù)手段，使銷售達(dá)到理想的效果。
　　復(fù)合策劃階段
　　1999.7
　　至今
　　是以廣州奧林匹克花園成功銷售作為標(biāo)志的。
　　是狹義地產(chǎn)與泛地產(chǎn)相復(fù)合，即房地產(chǎn)策劃除了在房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)用各種技術(shù)手段外，還可以運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域以外的其它手段。
　　2.3 房地產(chǎn)策劃的特征
　　很多學(xué)者都有研究房地產(chǎn)策劃的特征，其中黃福新就比較系統(tǒng)、全面地總結(jié)了房地產(chǎn)策劃的特征有：地域性、系統(tǒng)性、前瞻性、市場性、傳新性以及操作性。[1]
　�。�1）地域性。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，位置的固定性是無法改變的，因而房地產(chǎn)策劃就自然地存在地域性的特征。從事房地產(chǎn)策劃首先要考慮項(xiàng)目的地域性特征。
　�。�2）系統(tǒng)性。房地產(chǎn)策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，如下圖：
　�。�3）前瞻性。房地產(chǎn)策劃本身就是對“未來”的未完成的“房地產(chǎn)”進(jìn)行策劃，故它一定要超前和有預(yù)見。
　�。�4）市場性。房地產(chǎn)的特性決定了其商品要考慮適銷對路的問題。
　�。�5）創(chuàng)新性。創(chuàng)新是房地產(chǎn)策劃的生命所在。房地產(chǎn)策劃創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新，因?yàn)橹黝}概念是項(xiàng)目的靈魂，是項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則，只有概念主題有了新意，才能使項(xiàng)目有個(gè)性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。其次表現(xiàn)為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運(yùn)用在不同的場合、運(yùn)用在不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣。還要通過不斷的策劃實(shí)踐，創(chuàng)造出新的方法和手段來。
　　（6）操作性。房地產(chǎn)策劃方案的實(shí)施是策劃的直接目的，因而房地產(chǎn)策劃就應(yīng)該具有充分的可操作性。
　　2.4 房地產(chǎn)策劃的地位和作用
　　策劃在房地產(chǎn)中的地位相當(dāng)重要。黃福新認(rèn)為房地產(chǎn)策劃在策劃咨詢領(lǐng)域中具有領(lǐng)先、主導(dǎo)地位，并在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫，是企業(yè)決策者的親密助手。[1]
　　賈士軍將房地產(chǎn)策劃的作用概括為以下幾點(diǎn)：第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差；第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競爭能力；第三、能探索解決企業(yè)管理問題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。第四、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成一種前所未有的優(yōu)勢；此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。[2]
　　2.5 _和團(tuán)隊(duì)的定義及其區(qū)別
　　2.5.1 _和團(tuán)隊(duì)的定義
　�。�1）_
　　由于不同的學(xué)者所強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)各有不同，所以大家對_的定義的表述各有不一，因此_的定義有很多，下面介紹的是幾種比較有名的表述。
　　赫雷季爾（o.hellrigel）等人，在1983年出版的《組織行為學(xué)》中，所提出的_定義是：“在一定的時(shí)間內(nèi)能夠互相交往溝通的一群人，其中每一個(gè)人都能與這一群人中的任何一人進(jìn)行面對面的交往溝通，而不是通過其他人來進(jìn)行間接的交往溝通�！盵3]這是從溝通方面概述_的概念的，突出了_是需要直接溝通的特征。
　　西拉季（a.d.szilagyi）等人在1983年出版的《組織行為與績效》（organizational behavior and performance）中，提出的_定義是：“二個(gè)或更多的個(gè)人為了實(shí)現(xiàn)共同的工作目的和目標(biāo)而形成的互相依賴和相互作用的集合體�！盵4]這是從工作目標(biāo)的方面概述的，顯示出_是為了現(xiàn)實(shí)共同的目標(biāo)而形成的隊(duì)伍。
　　王壘在1993年出版的《組織管理心理學(xué)》中，認(rèn)為_是：“指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的人，彼此相互影響、相互依賴，為了完成特定的目標(biāo)而結(jié)合在一起�！盵5]這個(gè)概念也是從目標(biāo)方面概述，雖然表述方式不同，但是也是與西拉季（a.d.szilagyi）等人的概念意思一致。
　　黛布拉·l·納爾遜（debra l·nels ……（未完，全文共28360字，當(dāng)前僅顯示5101字，請閱讀下面提示信息。收藏《房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍的現(xiàn)狀、問題及建議》）