關于縣全面成立小區(qū)業(yè)主委員會的相關問題考察調(diào)研情況匯報：堅持黨建引領 提升小區(qū)治理能力

目錄/提綱：……
一、成立業(yè)主委員會的背景和現(xiàn)狀
二、全面成立業(yè)主委員會存在的問題
（一）政府支持成立力度不夠
（二）業(yè)主主觀參與意愿較低
（三）企業(yè)客觀出現(xiàn)利益對立
三、破解業(yè)主委員會成立難的對策和建議
（一）政府加大支持保障力度
（二）提高業(yè)主積極主動性
（三）消除企業(yè)對立矛盾思維
（四）推進業(yè)主委員會有效運行
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關于縣全面成立小區(qū)業(yè)主委員會的相關問題考察調(diào)研情況匯報：堅持黨建引領 提升小區(qū)治理能力

2021年10月，青干班第一小組學員在縣住建局、**社區(qū)、**中華城小區(qū)等地調(diào)研業(yè)主委員會成立和運行的相關情況，經(jīng)前期討論、實地考察、個別座談、結(jié)構(gòu)化研討等方式，并在黨校老師和相關領域?qū)＜业拇罅χС謳椭�，形成了該篇調(diào)研文章。現(xiàn)將考察調(diào)研情況匯報如下：
一、成立業(yè)主委員會的背景和現(xiàn)狀
近年來，隨著我縣城市化進程加大和商品房開發(fā)、舊城棚戶區(qū)改造、土地征收等相關政策的實施，縣城區(qū)住房已從單位分房向自主購房轉(zhuǎn)變，農(nóng)村居民減少，小區(qū)居民逐年增多。業(yè)主委員會是住宅小區(qū)業(yè)主自治、有效化解矛盾糾紛、不斷完善基層社區(qū)治理的重要實踐形式。目前全縣共有326個小區(qū)，僅成立35個業(yè)主委員會，集中在**鎮(zhèn)，成立率為10.7%，遠低于全國平均水平。
二、全面成立業(yè)主委員會存在的問題
成立業(yè)主委員會，需依照《物業(yè)管理條例》《**省物業(yè)服務和管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等相關規(guī)定，完成程序啟動（成立籌備組）→開展籌備工作→投票選舉業(yè)主委員會→業(yè)主委員會備案四個環(huán)節(jié)。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會成立
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縣產(chǎn)生時間較短，我縣小區(qū)業(yè)主大多也是首次擁有業(yè)主身份，生活方式的改變和部分業(yè)主法律意識的欠缺，相關宣傳教育的缺失導致業(yè)主對業(yè)主委員會職責認識不足、發(fā)揮作用信任不足，導致群眾基礎缺失。
其二，人選確定難。籌備組中的業(yè)主代表是推動業(yè)主委員會成立的重要力量。但小區(qū)業(yè)主成員構(gòu)成較為復雜，鄰里關系生疏，由于工作忙、外出打工、照顧小孩等各種主客觀原因，不愿承擔業(yè)主委員會責任。居委會也較難選取、謀定業(yè)主代表人選，滿足不了最低5人要求，導致籌備階段工作難以推進。
其三，表決難。因業(yè)主參與意識和能力普遍不足和宣傳不到位，參與和表決選舉業(yè)主委員會的業(yè)主達不到法律要求的比例，在選舉環(huán)節(jié)難產(chǎn)。**中華城業(yè)主委員會成員介紹成立過程時也僅說勉強達到過半，投票流程是否合規(guī)、每張投票是否有效仍然存疑。
（三）企業(yè)客觀出現(xiàn)利益對立
只有選舉成立了業(yè)主委員會，才能解聘、重新選聘物業(yè)公司，因利益驅(qū)使和矛盾激化，企業(yè)方被放在業(yè)主委員會對立面。
其一，建設單位與物業(yè)公司一體化。相關法規(guī)鼓勵通過招投標方式選定前期物業(yè)公司，讓房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離。我縣共有41家物業(yè)公司，僅有31家正常運行，大多為建設單位出資成立，投標競爭較小，且我縣有部分小區(qū)住宅規(guī)模較小（不到三萬平方米），導致全縣小區(qū)前期物業(yè)公司大都采用協(xié)議方式選聘，被業(yè)主認為“穿同一條褲子”。
其二，建設單位不履行義務。我省規(guī)定首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔；符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，建設單位應當書面報告房產(chǎn)行政主管部門。因?qū)獥l款缺失不履行的法律責任，相關單位督促建設單位履行職責有難度。實踐中，我縣部分小區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由物業(yè)公司墊付。
其三，物業(yè)公司不夠配合。業(yè)主委員會是與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同的主體，在以_為導向的大背景下，業(yè)主委員會成立后就極有可能解聘或重新選聘物業(yè)公司，如**花園小區(qū)解聘前期物業(yè)公司實行業(yè)主委員會自治。前期物業(yè)公司為了使自己的利益最大化，在業(yè)主委員會的宣傳、確定人選、提供資料等成立過程中被動消極。
三、破解業(yè)主委員會成立難的對策和建議
居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司是小區(qū)治理的三駕馬車，結(jié)合上文分析，破解的路徑就是讓三方充分發(fā)揮作用，合作共治，實現(xiàn)共贏。
（一）政府加大支持保障力度
一是加大指導力度。在相關單位及其工作人員中樹立成立業(yè)主委員會、加強基層社會治理的思想觀念，積極主動履行指導、協(xié)助小區(qū)業(yè)主委員會成立的相關職責，同時加強自身建設，深入開展物業(yè)管理相關業(yè)務知識學習確保專業(yè)指導、指導專業(yè)。開展專項行動，形成在全縣全面成立小區(qū)業(yè)主委員會的工作方案，明確指導思想、目標、原則，樹立支持業(yè)主委員會成立發(fā)展的導向，科學劃分各相關單位職能責任，建立對成立業(yè)主委員會不作為、亂作為的失責問責機制。工作落實重點在人，要配強住建、民政、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、居委會等相關具體股室的人員力量，特別是負責實際推動工作的社區(qū)居委會事務繁雜但又不可或缺，亟待增強人員力量。建議結(jié)合我縣社區(qū)工作者建設趨勢，每個社區(qū)按轄區(qū)人口比例配置社區(qū)工作者（如2000人多配置一名）輔助社區(qū)兩委班子推進基層工作。
二是完善制度保障。我縣在探索改善小區(qū)物業(yè)管理相關問題上已有具體推進舉措，并取得了較好的效果。一方面由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、居委會、業(yè)主代表、物業(yè)公司等相關方成立小區(qū)自管委員會，作為業(yè)主委員會成立前的過渡機構(gòu)，全縣共有265個。另一方面由縣民政部門牽頭成立的環(huán)境與物業(yè)管理委員會，用于組織、指導轄區(qū)業(yè)主選舉業(yè)主委員會、監(jiān)督業(yè)主大會工作。其性質(zhì)是以議事協(xié)調(diào)機構(gòu)的形式，統(tǒng)籌、召集小區(qū)物業(yè)管理相關職能部門介入，方便鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、居委會開展指導工作，負責人由社區(qū)居委會主任兼任，全縣22個社區(qū)（其中有小區(qū)的社區(qū)有16個）已有10個成立。自管委員會是目前小區(qū)物業(yè)相關工作管理的大頭，環(huán)境與物業(yè)管理委員會仍在組建成立過程中，工作流程和效能發(fā)揮還在完善中。建議在上級立法架構(gòu)下，由住建部門牽頭起草制定關于小區(qū)物業(yè)管理的實施辦法，對自管委員會及時成立和履職責任、建設單位經(jīng)費承擔和報告義務、業(yè)主委員會委員教育培訓、前期物業(yè)公司選聘等內(nèi)容 ……（未完，全文共6261字，當前僅顯示2198字，請閱讀下面提示信息。收藏《關于縣全面成立小區(qū)業(yè)主委員會的相關問題考察調(diào)研情況匯報：堅持黨建引領 提升小區(qū)治理能力》）