關(guān)于推進城區(qū)“三無”小區(qū)接管情況的調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、“三無”小區(qū)（樓院）調(diào)研的背景及目的
二、基本情況
三、三無小區(qū)（樓院）存在的問題
2、專項維修資金沒有繳納
四、形成問題及矛盾的原因
五、下一步的工作思路及目標(biāo)
六、工作任務(wù)及措施
七、建議
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關(guān)于推進城區(qū)“三無”小區(qū)接管情況的調(diào)研報告

2020年11月底到12月初，服務(wù)中心、物業(yè)行業(yè)協(xié)會主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊，利用一周的時間，組織10余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)深入五個街道“三無”小區(qū)（樓院）進行了考察調(diào)研，并針對“三無小區(qū)”現(xiàn)狀，組織街道社區(qū)工作人員、部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)、服務(wù)中心、物業(yè)行業(yè)協(xié)會部分工作人員參加的專題討論會，積極尋求“三無小區(qū)”物業(yè)覆蓋工作的切入點。
一、“三無”小區(qū)（樓院）調(diào)研的背景及目的
“三無”小區(qū)（樓院）量多、點小、面廣、分散、人雜，基礎(chǔ)設(shè)施差，居民對物業(yè)認(rèn)識不足，甚至有的沒有繳費意識，物業(yè)管理服務(wù)難以進入，致使樓院治安管理難度大、“臟亂差”現(xiàn)象嚴(yán)重，多年來一直是困擾物業(yè)行業(yè)發(fā)展的痛點，也是街道社區(qū)難啃的“硬骨頭”，尤其是今年疫情期間，有無物業(yè)管理的小區(qū)（樓棟）形成鮮明的對比，沒有物業(yè)管理的小區(qū)（樓棟）物資匱乏，各項防控措施推進難度大。面對“三無”小區(qū)（樓院）的現(xiàn)狀，服務(wù)中心、物業(yè)行業(yè)協(xié)會走進街道社區(qū)考察調(diào)研，和街道社區(qū)負(fù)責(zé)人、工作人員，部分物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人代表面對面聯(lián)席暢談“三無”小區(qū)（樓院）發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題，亟待解決的問題及建議，積極尋求推進“三無”小區(qū)
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三、三無小區(qū)（樓院）存在的問題
1.基礎(chǔ)設(shè)施不完善。由于城區(qū)“三無”小區(qū)開發(fā)時間早，普遍存在道路破損、綠化嚴(yán)重不足、下水道易堵塞、電線線路、管道老化等問題；基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低，開發(fā)商遺留問題多，配套設(shè)施不完善；原來單位的集資房或公房安全保障設(shè)施不齊全，還有的在原來規(guī)劃、建設(shè)、房屋質(zhì)量等方面存在遺留問題，物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房配置不到位。
2、專項維修資金沒有繳納。“三無”小區(qū)（樓院）建設(shè)于設(shè)立專項維修資金之前，因此沒有繳納專項維修資金，致使基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)問題，沒有資金進行修繕。
3.臟亂差現(xiàn)象普遍存在�！叭裏o”小區(qū)（樓院）規(guī)模小、小道多，衛(wèi)生死角多，大多數(shù)小區(qū)服務(wù)項目單一，收費標(biāo)準(zhǔn)低，僅僅局限于衛(wèi)生清掃等，加之人員成本快速增長，管理運行成本的加大，即使留人，也只留一門衛(wèi)值班帶清掃衛(wèi)生，“三無”小區(qū)（樓院）也只能靠街道社區(qū)每周五進行清掃，因此臟、亂、差現(xiàn)象普遍存在。
4.居民繳費意識不足。部分樓棟產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，加之居民多以老年人為主，消費觀念陳舊、消費能力有限，即使物業(yè)公司進駐，也面臨收費難的問題，收費高的0.5元/平米，收費低的120元/年，如**街道交通局家屬院，**皮鞋廠家屬樓一戶收取120元/年衛(wèi)生費，**街道**社區(qū)三建五公司家屬樓一戶收取0.5元/平米；大多數(shù)“三無”小區(qū)（樓棟）業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是掃掃衛(wèi)生，有個老頭老太太打掃衛(wèi)生就可以了，或者自己掃下，不愿讓物業(yè)公司進駐；有的小區(qū)業(yè)主“看客”意識強,自覺參與意識、保護意識弱,甚至有的沒有交費意識，也從來沒有交納過衛(wèi)生費、物業(yè)費等，更沒有物業(yè)公司進駐的意識，如：**街道西站社區(qū)西關(guān)機械廠家屬5棟樓，204戶；化肥廠家屬樓55戶，化肥廠1、3、4、5、6后樓，183戶；**街道西站社區(qū)的**小區(qū)，有3棟樓，121戶，其中1號樓居住的全是租戶，社區(qū)工作人員敲門，住戶門都不給開，更別談溝通。
5.物業(yè)服務(wù)不規(guī)范。一是絕大多數(shù)“三無”小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，即使有業(yè)委會的，多數(shù)是一些退休人員或閑職人員組成，不能發(fā)揮正能量；二是街道社區(qū)行業(yè)隊伍人員素質(zhì)不高，物業(yè)人才短缺。無論是職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)、應(yīng)急能力、法律知識水平等都難以適應(yīng)物業(yè)管理和服務(wù)的要求；三是“三無”小區(qū)內(nèi)居住人員復(fù)雜，低收入家庭多，出租房比例高，人員流動性強，不僅對物業(yè)需求標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，而且收費困難，也影響服務(wù)檔次的提升；四是多數(shù)物業(yè)企業(yè)沒有公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項目，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)期望值過高，業(yè)主思想上落差大，使得矛盾糾紛多。
6.樓棟間狹窄隱患多。獨棟樓多，有些兩棟、三棟樓中間只有一墻之隔；部分三無小區(qū)內(nèi)樓棟間距離狹窄，通道多，安全和矛盾隱患多；多數(shù)小區(qū)無綠化、停車難、管理服務(wù)不到位。
四、形成問題及矛盾的原因
有關(guān)歷史沉淀方面的主要問題：
1.改制造成無人管理。部分原來管理小區(qū)（樓棟）的單位已經(jīng)改制，或者單位改制中斷，造成部分小區(qū)（樓棟）無人管理；個別小區(qū)拖欠物業(yè)費嚴(yán)重，原物業(yè)公司棄管，造成無人管理。
2.居民對社區(qū)依賴性強。計劃經(jīng)濟下政府大包大攬，居民養(yǎng)成依賴政府的習(xí)慣，時代在前進，但居民觀念沒有改變；近年來，為強化城市精細化管理，營造市容整潔、秩序井然的良好城市環(huán)境，加之政府的定期衛(wèi)生檢查、評比，街道社區(qū)工作人員每周五走進“三無”小區(qū)，打掃環(huán)境衛(wèi)生，清運垃圾，使居民養(yǎng)成惰性，認(rèn)為打掃環(huán)境衛(wèi)生就是街道社區(qū)的事，院子臟了，街道社區(qū)就會派人來掃，不交物業(yè)費，小區(qū)照樣打掃得干凈了。
3.開發(fā)商的工程質(zhì)量不高。工程雖然完工，但質(zhì)量問題多，業(yè)主很難看見開發(fā)商,更別談溝通了,造成業(yè)主將矛盾轉(zhuǎn)嫁,致使業(yè)主和管理單位矛盾升級。
4.小區(qū)物業(yè)養(yǎng)護成本較大。部分小區(qū)（樓棟）收費標(biāo)準(zhǔn)低、經(jīng)營模式單一、盈利能力較低，有些業(yè)主欠費幾年不交,物業(yè)或業(yè)委會要承擔(dān)門衛(wèi)人員工資等,入不敷出，致使業(yè)委會解散或門衛(wèi)走人，小區(qū)（樓棟）無人管理。
有關(guān)物業(yè)企業(yè)方面的問題：
1.物業(yè)管理行業(yè)缺乏規(guī)范的準(zhǔn)入退出機制。相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)是由原開發(fā)企業(yè)派生,也就是“老子造樓，兒子管樓”的實際情況，由于缺乏競爭機制，物業(yè)企業(yè)進退程序不規(guī)范,只進不出的問題長期存在 ……（未完，全文共6283字，當(dāng)前僅顯示2206字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于推進城區(qū)“三無”小區(qū)接管情況的調(diào)研報告》）