市物業(yè)管理工作調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、我市物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
二、我市物業(yè)管理存在的主要問題
（一）_不順暢，管理力量薄弱
（二）機制不健全，管理合力低下
（三）市場不規(guī)范，行業(yè)發(fā)展滯后
（四）取向不一致，各方矛盾凸顯
三、工作對策
（一）加強領(lǐng)導(dǎo)，理順_
1、健全領(lǐng)導(dǎo)機制
2、構(gòu)建“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò)”管理_
3、落實屬地管理責任
（二）完善法規(guī)，規(guī)范管理
1、修訂一部辦法
2、出臺一個政策
3、完善一套制度
（三）強化考核，落實責任
1、構(gòu)建三級考核機制
2、構(gòu)建服務(wù)企業(yè)監(jiān)管機制
一是推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)星級評定制度
二是建立項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)行為考評制度
三是建立物業(yè)履約保證金制度
（四）因“區(qū)”制宜，分級管理
1、新建商品房小區(qū)
2、保障性住宅小區(qū)
3、老舊住宅小區(qū)
（五）創(chuàng)新方法，破解難題
1、綜合施策，破解物業(yè)費收繳難題
2、落實責任，破解業(yè)委會成立運行難題
一是落街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）主體責任，將業(yè)委會成立率列入對街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)管理考核內(nèi)容
3、解放思想，破解維修資金使用難續(xù)籌難
一是探索建立物業(yè)維修備用金制度
二是探索“一次申請，多次使用”制度
三是從政策上解決物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌難
4、終端服務(wù)，解決物業(yè)企業(yè)負擔重難題
5、便民服務(wù)，解決小區(qū)居民實際困難
……
**市物業(yè)管理工作調(diào)研報告
**市綜合行政執(zhí)法局（城市管理局）調(diào)研組

為全面掌握我市物業(yè)管理情況，摸清存在的問題，推動物業(yè)管理健康發(fā)展，我局組織調(diào)研組，通過座談會、實地走訪、交流學(xué)習等方式，并組織赴江蘇省南通市、寧波市等先進城市學(xué)習，經(jīng)過討論分析，形成調(diào)研報告�，F(xiàn)報告如下：
一、 我市物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
20多年來，我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢，行業(yè)規(guī)�？焖僭鲩L，服務(wù)內(nèi)容不斷深化，服務(wù)覆蓋面不斷拓展。物業(yè)服務(wù)從單純小區(qū)逐漸向辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、機場、碼頭、車站、倉儲、運動場館、文物建筑、政府辦公樓等全面延伸，幾乎已經(jīng)覆蓋到了不動產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。截止4月底，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)共有229家（其中企業(yè)資質(zhì)一級的18家，二級的20家，三級和暫定的191家）。從業(yè)人員總數(shù)接近20000人，經(jīng)營管理人員1000多人，年經(jīng)營收入2.5億元，物業(yè)服務(wù)項目769個，管理總建筑面積約為4600多萬平方米（其中住宅545個建筑面積約為3942萬平方米，辦公樓100個建筑面積約為377萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房70個建筑面積約為117萬平方米，工業(yè)倉儲用房9個建筑面積約為29萬平方米，前期物業(yè)服務(wù)項目45個建筑面積約為137萬平方米）。商品房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)覆蓋率約80%，新建非住宅物業(yè)服務(wù)企
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歷較低，70%僅初中學(xué)歷；企業(yè)規(guī)模較小，一級資質(zhì)僅有18家、原核定二級資質(zhì)20家；全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均管理物業(yè)（含住宅小區(qū)、辦公用房、商業(yè)用房、工業(yè)倉儲用房）僅3.3個。管理短弱亂。一些企業(yè)無長遠計劃，目光短淺，存在多收費少服務(wù)少支出抓收入；相關(guān)管理技術(shù)力量薄弱，甚至根本無技術(shù)力量配置；內(nèi)部檔案管理、設(shè)施設(shè)備維修管理等混亂。服務(wù)差粗少。服務(wù)理念差，服務(wù)方式粗放，增值服務(wù)少，絕大部分收入以收取物業(yè)服務(wù)費為主。扶持少低難。物業(yè)服務(wù)行業(yè)扶持政策較少，扶持力度低，即使有扶持政策也沒有落地。
（四）取向不一致，各方矛盾凸顯
業(yè)委會成立難作用發(fā)揮難。據(jù)統(tǒng)計，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的小區(qū)業(yè)委會成立率僅50%，其中真正運行并發(fā)揮作用的僅占其中的20%。專項維修資金使用難續(xù)籌難。上位法所規(guī)定的專項資金審批、使用程序比較繁瑣，加上業(yè)委會成立率低，業(yè)委會正常運行率低，致使專項維修資金申請使用較難。專項維修資金低于30%后續(xù)籌具體政策尚未出臺，續(xù)籌很難。物業(yè)服務(wù)費收取難。由于一些開發(fā)商工程質(zhì)量遺留問題、居民權(quán)責意識偏差等因素影響，一些居民以種種理由不交物業(yè)服務(wù)費。據(jù)市物業(yè)企業(yè)行業(yè)協(xié)會提供的數(shù)據(jù)，全市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費平均收繳率為75%。違法違規(guī)停車行為處置難。一些部門履行職責止步于小區(qū)門口，物業(yè)企業(yè)難以處置。特別是很多小區(qū)“一位難求”，車輛隨便占道，甚至占用消防通道、消防登高點普遍被占為停車位，存在嚴重的潛在安全風險。
三、工作對策
（一）加強領(lǐng)導(dǎo)，理順_
1、健全領(lǐng)導(dǎo)機制。建議建立由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，發(fā)改、建設(shè)（規(guī)劃）、公安、民政、市場監(jiān)管、綜合行政執(zhí)法（城市管理）、人防、工信等部門領(lǐng)導(dǎo)為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組，研究解決物業(yè)管理方面的重大問題�？h（市、區(qū)）、街道（鎮(zhèn)）成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，加強組織領(lǐng)導(dǎo)。
2、構(gòu)建“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò)”管理_。按照“條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，構(gòu)建市政府領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)管理部門監(jiān)督管理、縣（市、區(qū)）政府負責、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）屬地管理、社區(qū)具體落實的管理_。建議市委、市政府高度重視物業(yè)管理職能機構(gòu)和管理隊伍建設(shè)，借鑒上海市、寧波市、南通市等地經(jīng)驗，在市城市管理局設(shè)立負責物業(yè)管理行業(yè)管理的職能處室——物業(yè)管理處（建議配置3個編制），下設(shè)全額事業(yè)單位物業(yè)服務(wù)管理中心（建議配置10個編制）；縣（市、區(qū)）行業(yè)主管部門內(nèi)設(shè)物業(yè)管理科，下設(shè)全額事業(yè)單位物業(yè)服務(wù)管理中心，在街道（鎮(zhèn)）設(shè)立物業(yè)管理辦（站、科），配備專人負責物業(yè)管理工作。
3、落實屬地管理責任。要切實落實街道（鎮(zhèn)）的屬地管理責任，履行牽頭抓總、協(xié)調(diào)各方、落實責任，使街道（鎮(zhèn)）成為物業(yè)管理的定海神針。積極發(fā)揮社區(qū)居民委員會在物業(yè)管理中的作用，支持和指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會和依法履行自治管理職責，參與對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主之間的關(guān)系。
（二）完善法規(guī)，規(guī)范管理
1、修訂一部辦法。堅持問題導(dǎo)向，找準工作短板，突出實用管用，從明確管理_、構(gòu)建組織網(wǎng)絡(luò)、夯實基層基礎(chǔ)、完善工作制度、規(guī)范各方行為、維護各方權(quán)益、破解工作難題等方面著手，修訂完善《**市物業(yè)管理實施辦法》，經(jīng)法定程序報市政府批準后實施，改善全市物業(yè)管理法制環(huán)境。
2、出臺一個政策�！掇k法》實施后，建議市政府出臺《關(guān)于進一步加強物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》，為加強物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展指明方向、明確責任、強化措施，提升物業(yè)管理整體水平。
3、完善一套制度。認真梳理原行業(yè)主管部門發(fā)布實施的物業(yè)管理文件規(guī)定，修訂完善《**市住宅專項維修資金管理辦法》、《**市前期物業(yè)招投標管理辦法》、《**市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)管理辦法》、《**市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等管理規(guī)定，探索建立《前期物業(yè)管理保證金制度》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度》、《物業(yè)管理項目經(jīng)理人信用管理制度》等。
（三）強化考核，落實責任
1、構(gòu)建三級考核機制。建議建立市對縣（市、區(qū)）、縣（市、區(qū)）對鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）物業(yè)管理工作考核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道對小區(qū)業(yè)委會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核機制，并納入政府年度目標考核內(nèi)容，推動工作落實。
2、構(gòu)建服務(wù)企業(yè)監(jiān)管機制。一是推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)星級評定制度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行常態(tài)化檢查考核，采取檢查問題與督促整改交替推進的方式，確保日常監(jiān)管持續(xù)不斷，高頻長效，將考核結(jié)果作為評星依據(jù)。二是建立項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)行為考評制度。由街道社區(qū)對管業(yè)管理項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)行為進行考評，把檢查考評情況同企業(yè)星級考核制度結(jié)合起來。實現(xiàn)日常監(jiān)管由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向 ……（未完，全文共4847字，當前僅顯示2448字，請閱讀下面提示信息。收藏《市物業(yè)管理工作調(diào)研報告》）