目錄/提綱:……
一、我市物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
二、我市物業(yè)管理存在的主要問題
(一)_不順暢,管理力量薄弱
(二)機(jī)制不健全,管理合力低下
(三)市場不規(guī)范,行業(yè)發(fā)展滯后
(四)取向不一致,各方矛盾凸顯
三、工作對策
(一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),理順_
1、健全領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制
2、構(gòu)建“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò)”管理_
3、落實屬地管理責(zé)任
(二)完善法規(guī),規(guī)范管理
1、修訂一部辦法
2、出臺一個政策
3、完善一套制度
(三)強(qiáng)化考核,落實責(zé)任
1、構(gòu)建三級考核機(jī)制
2、構(gòu)建服務(wù)企業(yè)監(jiān)管機(jī)制
一是推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)星級評定制度
二是建立項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)行為考評制度
三是建立物業(yè)履約保證金制度
(四)因“區(qū)”制宜,分級管理
1、新建商品房小區(qū)
2、保障性住宅小區(qū)
3、老舊住宅小區(qū)
(五)創(chuàng)新方法,破解難題
1、綜合施策,破解物業(yè)費收繳難題
2、落實責(zé)任,破解業(yè)委會成立運行難題
一是落街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))主體責(zé)任,將業(yè)委會成立率列入對街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))物業(yè)管理考核內(nèi)容
3、解放思想,破解維修資金使用難續(xù)籌難
一是探索建立物業(yè)維修備用金制度
二是探索“一次申請,多次使用”制度
三是從政策上解決物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌難
4、終端服務(wù),解決物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)重難題
5、便民服務(wù),解決小區(qū)居民實際困難
……
**市物業(yè)管理工作調(diào)研報告
**市綜合行政執(zhí)法局(城市管理局)調(diào)研組
為全面掌握我市物業(yè)管理情況,摸清存在的問題,推動物業(yè)管理健康發(fā)展,我局組織
調(diào)研組,通過座談會、實地走訪、交流學(xué)習(xí)等方式,并組織赴江蘇省南通市、寧波市等先進(jìn)城市學(xué)習(xí),經(jīng)過討論分析,形成調(diào)研報告,F(xiàn)報告如下:
一、 我市物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
20多年來,我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢,行業(yè)規(guī)?焖僭鲩L,服務(wù)內(nèi)容不斷深化,服務(wù)覆蓋面不斷拓展。物業(yè)服務(wù)從單純小區(qū)逐漸向辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)場、碼頭、車站、倉儲、運動場館、文物建筑、政府辦公樓等全面延伸,幾乎已經(jīng)覆蓋到了不動產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。截止4月底,全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)共有229家(其中企業(yè)資質(zhì)一級的18家,二級的20家,三級和暫定的191家)。從業(yè)人員總數(shù)接近20000人,經(jīng)營管理人員1000多人,年經(jīng)營收入2.5億元,物業(yè)服務(wù)項目769個,管理總建筑面積約為4600多萬平方米(其中住宅545個建筑面積約為3942萬平方米,辦公樓100個建筑面積約為377萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房70個建筑面積約為117萬平方米,工業(yè)倉儲用房9個建筑面積約為29萬平方米,前期物業(yè)服務(wù)項目45個建筑面積約為137萬平方米)。商品房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)覆蓋率約80%,新建非住宅物業(yè)服務(wù)企
……(新文秘網(wǎng)http://m.jey722.cn省略872字,正式會員可完整閱讀)……
歷較低,70%僅初中學(xué)歷;企業(yè)規(guī)模較小,一級資質(zhì)僅有18家、原核定二級資質(zhì)20家;全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均管理物業(yè)(含住宅小區(qū)、辦公用房、商業(yè)用房、工業(yè)倉儲用房)僅3.3個。管理短弱亂。一些企業(yè)無長遠(yuǎn)計劃,目光短淺,存在多收費少服務(wù)少支出抓收入;相關(guān)管理技術(shù)力量薄弱,甚至根本無技術(shù)力量配置;內(nèi)部檔案管理、設(shè)施設(shè)備維修管理等混亂。服務(wù)差粗少。服務(wù)理念差,服務(wù)方式粗放,增值服務(wù)少,絕大部分收入以收取物業(yè)服務(wù)費為主。扶持少低難。物業(yè)服務(wù)行業(yè)扶持政策較少,扶持力度低,即使有扶持政策也沒有落地。
(四)取向不一致,各方矛盾凸顯
業(yè)委會成立難作用發(fā)揮難。據(jù)統(tǒng)計,全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的小區(qū)業(yè)委會成立率僅50%,其中真正運行并發(fā)揮作用的僅占其中的20%。專項維修資金使用難續(xù)籌難。上位法所規(guī)定的專項資金審批、使用程序比較繁瑣,加上業(yè)委會成立率低,業(yè)委會正常運行率低,致使專項維修資金申請使用較難。專項維修資金低于30%后續(xù)籌具體政策尚未出臺,續(xù)籌很難。物業(yè)服務(wù)費收取難。由于一些開發(fā)商工程質(zhì)量遺留問題、居民權(quán)責(zé)意識偏差等因素影響,一些居民以種種理由不交物業(yè)服務(wù)費。據(jù)市物業(yè)企業(yè)行業(yè)協(xié)會提供的數(shù)據(jù),全市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費平均收繳率為75%。違法違規(guī)停車行為處置難。一些部門履行職責(zé)止步于小區(qū)門口,物業(yè)企業(yè)難以處置。特別是很多小區(qū)“一位難求”,車輛隨便占道,甚至占用消防通道、消防登高點普遍被占為停車位,存在嚴(yán)重的潛在安全風(fēng)險。
三、工作對策
(一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),理順_
1、健全領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制。建議建立由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長,分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長,發(fā)改、建設(shè)(規(guī)劃)、公安、民政、市場監(jiān)管、綜合行政執(zhí)法(城市管理)、人防、工信等部門領(lǐng)導(dǎo)為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組,研究解決物業(yè)管理方面的重大問題?h(市、區(qū))、街道(鎮(zhèn))成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。
2、構(gòu)建“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò)”管理_。按照“條塊結(jié)合、以塊為主”的原則,構(gòu)建市政府領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)管理部門監(jiān)督管理、縣(市、區(qū))政府負(fù)責(zé)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)屬地管理、社區(qū)具體落實的管理_。建議市委、市政府高度重視物業(yè)管理職能機(jī)構(gòu)和管理隊伍建設(shè),借鑒上海市、寧波市、南通市等地經(jīng)驗,在市城市管理局設(shè)立負(fù)責(zé)物業(yè)管理行業(yè)管理的職能處室——物業(yè)管理處(建議配置3個編制),下設(shè)全額事業(yè)單位物業(yè)服務(wù)管理中心(建議配置10個編制);縣(市、區(qū))行業(yè)主管部門內(nèi)設(shè)物業(yè)管理科,下設(shè)全額事業(yè)單位物業(yè)服務(wù)管理中心,在街道(鎮(zhèn))設(shè)立物業(yè)管理辦(站、科),配備專人負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作。
3、落實屬地管理責(zé)任。要切實落實街道(鎮(zhèn))的屬地管理責(zé)任,履行牽頭抓總、協(xié)調(diào)各方、落實責(zé)任,使街道(鎮(zhèn))成為物業(yè)管理的定海神針。積極發(fā)揮社區(qū)居民委員會在物業(yè)管理中的作用,支持和指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會和依法履行自治管理職責(zé),參與對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管工作,協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主之間的關(guān)系。
(二)完善法規(guī),規(guī)范管理
1、修訂一部辦法。堅持問題導(dǎo)向,找準(zhǔn)工作短板,突出實用管用,從明確管理_、構(gòu)建組織網(wǎng)絡(luò)、夯實基層基礎(chǔ)、完善工作制度、規(guī)范各方行為、維護(hù)各方權(quán)益、破解工作難題等方面著手,修訂完善《**市物業(yè)管理實施辦法》,經(jīng)法定程序報市政府批準(zhǔn)后實施,改善全市物業(yè)管理法制環(huán)境。
2、出臺一個政策。《辦法》實施后,建議市政府出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》,為加強(qiáng)物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展指明方向、明確責(zé)任、強(qiáng)化措施,提升物業(yè)管理整體水平。
3、完善一套制度。認(rèn)真梳理原行業(yè)主管部門發(fā)布實施的物業(yè)管理文件規(guī)定,修訂完善《**市住宅專項維修資金管理辦法》、《**市前期物業(yè)招投標(biāo)管理辦法》、《**市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)管理辦法》、《**市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等管理規(guī)定,探索建立《前期物業(yè)管理保證金制度》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度》、《物業(yè)管理項目經(jīng)理人信用管理制度》等。
(三)強(qiáng)化考核,落實責(zé)任
1、構(gòu)建三級考核機(jī)制。建議建立市對縣(市、區(qū))、縣(市、區(qū))對鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)物業(yè)管理工作考核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道對小區(qū)業(yè)委會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核機(jī)制,并納入政府年度目標(biāo)考核內(nèi)容,推動工作落實。
2、構(gòu)建服務(wù)企業(yè)監(jiān)管機(jī)制。一是推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)星級評定制度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行常態(tài)化檢查考核,采取檢查問題與督促整改交替推進(jìn)的方式,確保日常監(jiān)管持續(xù)不斷,高頻長效,將考核結(jié)果作為評星依據(jù)。二是建立項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)行為考評制度。由街道社區(qū)對管業(yè)管理項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行考評,把檢查考評情況同企業(yè)星級考核制度結(jié)合起來。實現(xiàn)日常監(jiān)管由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向 ……(未完,全文共4847字,當(dāng)前僅顯示2448字,請閱讀下面提示信息。
收藏《市物業(yè)管理工作調(diào)研報告》)