商住用地出讓市場形勢分析預測

目錄/提綱：……
一、近年來商住用地出讓情況
（一）商住用地出讓市場
（二）商品房市場
二、商住用地供應預測
（一）“房多錢少”，即出讓土地建大量商品房，但土地出讓收益不明顯
一是退城入園項目
二是城中村（舊城）改造項目
三是東北新區(qū)節(jié)點1、3項目
四是保障性住房項目
五是企業(yè)改制項目
六是招商引資項目
三、當前工作中存在的問題
（一）房地供應量大
三是開發(fā)商持觀望態(tài)度，對現(xiàn)今的房地產市場信心不足
（二）不公平競爭
（三）收儲難度大
（四）個別土地“帶病”出讓
四、建議對策
……
商住用地出讓市場形勢分析預測
(2014年2月 縣國土資源局）

一、近年來商住用地出讓情況
（一）商住用地出讓市場。2008年至今商住用地供應量1443.87畝（平均每年240.645畝），土地出讓收益12.8679億元。土地出讓流拍2011年發(fā)生一次、2012年發(fā)生2次、2013年發(fā)生4次。2008年出讓20.73畝，獲收益673萬元，畝地價32.47萬。2009年出讓164.56畝，獲收益9160萬元，比2008年增加8487萬元，畝地價55.66萬元。2010年出讓228.58畝，獲收益2.6681億元，比2009年增加1.7521億元，畝地價116.72萬元。2011年出讓169.11畝，獲收益2.015億元，比2010年減少0.6531億元，畝地價119.15萬元。2012年出讓343.94畝，獲收益2.
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場降溫，但商品房市場反映遲鈍，因地價走低，商住用地成交量上升，實際供應5786套；2013年土地市場顯現(xiàn)復蘇跡象，地價小幅上揚，土地出讓數(shù)量收益再創(chuàng)新高。
據縣房管中心統(tǒng)計（不包括各類保障性住房）：自2010年以來，縣城區(qū)房地產開發(fā)建成房屋7740套，已售3996套，房源供應充足。其中，2010年建成房屋3230套、出售1263套；2011年建成房屋1382套、出售845套；2012年建成房屋1156套、出售927套；2013年建成房屋1972套、出售961套。與商品房實際供應能力相比較推算，出讓土地及商品房供應量有可能出現(xiàn)供大于求，房地產市場調控勢在必行，如果任由發(fā)展，地價會繼續(xù)走低，所建商品房將難以售出，存在泡沫危險。
二、商住用地供應預測
本著為產城一體發(fā)展提供土地資源支撐、為宜居中等城市建設集聚資金的原則，重點預測商住用地供應（小產權房開發(fā)除外）。結合縣土地市場出讓實際情況，今年乃至今后一段時期商住用地出讓效應將呈現(xiàn)兩大特點。
（一）“房多錢少”，即出讓土地建大量商品房，但土地出讓收益不明顯
一是退城入園項目。例如，新紡公司、華星公司、鵬升公司、鼎泰電子、華興酒精退城入園，有關會議紀要同意原使用土地調整為商住用地，招拍掛出讓土地，收益將全部或基本全部返還企業(yè)，用于公共基礎設施建設、企業(yè)搬遷等。
二是城中村（舊城）改造項目。例如，儒林新城（尚有100畝需出讓）、蘆莊曙光物流園、新瑪特南側、民兵訓練基地、五瘟廟街、老汽車站區(qū)域等。縣城中村（舊城）改造政策文件允許這些土地按商住用地招拍掛出讓，收益將部分或全部返還開發(fā)商，用于公共基礎設施建設、拆遷補償?shù)取Ｆ渌娜�，大橋路與中興路交叉口西南角蘆莊、航運村、奉天煙花爆竹、南關等城中村（舊城）改造如何進行，正在研究。
三是東北新區(qū)節(jié)點1、3項目�？h政府與希爾頓公司戰(zhàn)略合作協(xié)議同意這些土地按商住用地招拍掛出讓，收益將部分或全部返還希爾頓公司，用于東北新區(qū)公共基礎設施建設等。
四是保障性住房項目。該項目屬政策性保障房，享受劃撥供地，雖沒有產生土地收益，可實際向社會供應了住房。
五是企業(yè)改制項目。例如，原化肥廠、騰達物流等，有關會議紀要同意原使用土地用地調整為商住用地，招拍掛出讓土地，收益將部分或全部用于為職工發(fā)放拖欠工資、繳納養(yǎng)老醫(yī)保金及償還債務等。其它的如，原傘廠、錦隆織造、棉麻公司等企業(yè)占地如何處置，正在研究。
六是招商引資項目。例如，泛亞通公司、羅蒙公司等，有關會議紀要同意為泛亞通公司配備商住用地50畝、羅蒙公司配備商住用地100畝，作為招商引資一項優(yōu)惠政策，土地出讓收益將部分或全部返還開發(fā)商。
上述項目的實施占用了大量土地，建設了大量的商品房，再加上政府優(yōu)惠政策的落實，實際上一方面使政府作為財政收入的土地出讓收益銳減；一方面產生房地供大于求的隱憂，無形中沖擊了全縣的房地產市場，給真正的凈地出讓帶來了巨大壓力。換句話說，未來3-5年即使凈地一塊不出讓，樓盤同樣會增加這么多，必須引起我們的高度重視。
（二）“有 ……（未完，全文共3226字，當前僅顯示1630字，請閱讀下面提示信息。收藏《商住用地出讓市場形勢分析預測》）