做好職工住房拆遷安置工作的調(diào)研思考

目錄/提綱：……
一、問(wèn)題的提出
二、市一建公司基本情況
三、改制企業(yè)職工住房拆遷安置方案
四、提出解除公房租賃權(quán)補(bǔ)償金的背景
五、解除公房租賃補(bǔ)償金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何設(shè)定為宜
1、根據(jù)現(xiàn)行住房租賃市場(chǎng)測(cè)算
2、適當(dāng)考慮職工的接受程度
六、改制企業(yè)職工申請(qǐng)保障性住房的程序
七、改制企業(yè)職工住房拆遷安置建設(shè)模式
……
做好職工住房拆遷安置工作的調(diào)研思考

一、問(wèn)題的提出

當(dāng)前，我市企業(yè)改制工作正進(jìn)入攻堅(jiān)階段，市委市政府已初步形成了以改制企業(yè)土地“打捆融資”進(jìn)行職工身份置換的總體思路，這一舉措的實(shí)施，將不僅有效解決改制企業(yè)職工身份置換的資金“瓶頸”，而且可以避免因單個(gè)企業(yè)改制在土地出讓時(shí)容易出現(xiàn)的城市規(guī)劃剛性約束力受到侵害（把規(guī)劃作為城市基礎(chǔ)設(shè)施或公益事業(yè)的用地改為經(jīng)營(yíng)性用地出讓）、城市建設(shè)品質(zhì)降低（片面追求土地增值而提高規(guī)劃條件）、城市土地整合效益下降（在某區(qū)塊土地同時(shí)盤整尚不具備條件的情況單獨(dú)出讓其中的改制企業(yè)土地時(shí)產(chǎn)生的）、城市國(guó)有資產(chǎn)流失（在土地市場(chǎng)供大于求的情況因急于籌措改制資金而不得不“賤賣”土地）等不利結(jié)果。然而，“打捆融資”只是解決企業(yè)改制資金的“搭橋”問(wèn)題，融資后的還本付息以及解決改制企業(yè)的其它困難最終還是有待于打捆的土
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000 m2，占3.8%；80年代以后建的約30000 m2，占38%。戶型面積分別為：30~40 m2，占25%；41~50 m2，占31%；51~60 m2，占22%，61 m2以上的占22%。這其中，在前進(jìn)東路有2萬(wàn)m2，屬典型的棚戶區(qū)，居住條件極其惡劣，職工盼求改善住房條件的愿望十分強(qiáng)烈，前幾年多次要求集資建房，但未獲市政府批準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的政策出臺(tái)后，一部分人符合廉租房條件的職工因受到中簽比例的限制，難以及時(shí)享受到廉租房的實(shí)物配租，還有一部分符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的因自身經(jīng)濟(jì)狀況的限制，又無(wú)力申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房。因此，解決好這部分職工的住房問(wèn)題，是爭(zhēng)取他們支持企業(yè)改制的前提條件，必須切實(shí)解決好。

三、改制企業(yè)職工住房拆遷安置方案

根據(jù)市委**書記關(guān)于把保障性住房（廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房）建設(shè)和城建項(xiàng)目拆遷以及改制企業(yè)職工宿舍拆遷安置統(tǒng)盤考慮的指示精神，要解決好改制企業(yè)職工宿舍拆遷安置問(wèn)題，必須首先考慮爭(zhēng)取納入納入廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的范疇，其次是要充分注意到已享有公房租賃權(quán)的職工的既得利益，還要努力降低安置成本，保障改制企業(yè)土地的凈收益能最大限度地滿足置換身份的資金需求。為此，提出如下方案：

1、對(duì)于擁有100%產(chǎn)權(quán)的房改房職工，按城市房屋拆遷管理辦法進(jìn)行安置，按市場(chǎng)比較法對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換（實(shí)物安置）和貨幣補(bǔ)償任選其一的辦法，這與現(xiàn)行的拆遷安置政策一致。

2、對(duì)于租賃未房改的企業(yè)公房職工，如房屋拆除后，符合廉租房條件的直接在廉租房中安置。

3、對(duì)于租賃未房改的企業(yè)公房職工，如房屋拆除后其符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的，允許其直接購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，但考慮其原來(lái)租賃公房這一既得利益，向其一次性支付解除公房租賃權(quán)補(bǔ)償金。

4、對(duì)于租賃未房改的企業(yè)公房職工，如房屋拆除后，既不符合廉租房條件的，又不符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的，只一次性支付解除公房租賃權(quán)補(bǔ)償金。

四、提出解除公房租賃權(quán)補(bǔ)償金的背景

在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策未出臺(tái)前，對(duì)城市公房拆遷主要是三種方式，一種是先房改，再還房或貨幣補(bǔ)償，另一種方式是先還房、再房改，還有一種方式是按被拆遷公房的評(píng)估價(jià)的90%補(bǔ)償給租賃直管公房的住戶，如繼續(xù)采取這種方式，一是不能與經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策接軌（按保障性住房的政策規(guī)定，享受過(guò)房改政策的不能再享受保障性住房），大量的實(shí)物安置房建設(shè)會(huì)沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，二是增加了改制企業(yè)土地收儲(chǔ)的成本，不利于最大限度地把改制企業(yè)土地出讓凈收益用來(lái)充分保障職工置換身份的資金需求。

但是，完全忽視職工已租賃企業(yè)公房這一事實(shí)，只按拆除后職工是否符合經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房條件，僅從經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的渠道來(lái)解決拆遷安置問(wèn)題，又會(huì)造成一部分由于有多處住房而不具備申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的職工因無(wú)任何補(bǔ)償而不愿搬遷，還有可能使部分符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的職工因經(jīng)濟(jì)困難無(wú)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房也不愿搬遷，面對(duì)這兩部分企業(yè)職工的阻力，職工拆遷安置工作可能將陷入困境。

五、解除公房租賃補(bǔ)償金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何設(shè)定為宜
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