房地產(chǎn)業(yè)地方稅收發(fā)展趨勢探析

目錄/提綱：……
一、近年來我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況
二、存在的機遇與挑戰(zhàn)
一是經(jīng)濟發(fā)展帶來消費結(jié)構(gòu)升級
二是人氣聚集帶來住房需求劇增
三是房價上升帶來利潤空間擴大
一是稅源不穩(wěn)定
二是抗風險能力差
三是征管難度加大
三、幾點建議
一是要大力強化稅收政策宣傳，營造濃厚的納稅氛圍
二是要強化稅收征收管理措施，推進稅收精細化管理
三是要建立健全護稅協(xié)稅網(wǎng)絡，加強聯(lián)合控管的力度
四是要加強二手房轉(zhuǎn)讓稅收管理，使之成為房地產(chǎn)稅收新增長點
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　　一、近年來我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況
　　近年來，**中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)的崛起直接帶來了地方稅收的高速增長和地方財力的迅速壯大。首先，房地產(chǎn)業(yè)是地稅增收的重要支撐。數(shù)據(jù)表明，尤其是2004年和2005年，**中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的稅收，不僅總量大，占地方稅收比重高，而且增長速度快，對地方稅收增收貢獻大。2003年，房地產(chǎn)稅收總量為1739萬元，占地方稅收的比重為15.5%；2004年，房地產(chǎn)稅收總量為2621萬元，比上年同期增長50.7%，占地方稅收的比重為19.3%，對地方稅收增收的貢獻率為37.9%，拉動地方稅收增長7.9個百分點；2005年，房地產(chǎn)稅收總量為4499萬元，比上年同期增長71.7%，占地方稅收的比重為27.4%，對地方稅收增收的貢獻率為65.3%，拉動地方稅收增長13.8個百分點。其次，房地產(chǎn)業(yè)是財力壯大的重要來源。近三年，**中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)上繳地方稅收8859萬元，占中心城區(qū)一般預算收入的比重為17.5%，稅收年均增幅達60.9%，高于一般預算收入年均增幅34.1個百分點。最后，房地產(chǎn)業(yè)是社會發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，推動眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供大量就業(yè)崗位，
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空間擴大。房價是否合理，我們通�？梢允褂谩胺績r收入比”這一指標進行測算。房價收入比是指購買一套住宅所需支出的價費與當?shù)匾粋�家庭全體成員年收入之比，當房價收入比在6倍以上時，經(jīng)濟學家認為房價過高，存在“泡沫”。據(jù)了解，歐美等發(fā)達國家的房價收入比為3-6倍，發(fā)展中國家要高些，一般為4-7倍。2005年**城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8230元，平均每戶人口數(shù)為3.35人，每戶城鎮(zhèn)家庭的年收入為27570元。按“十一五”時期人均住房使用面積26.98㎡計算，每戶城鎮(zhèn)居民的住房建筑面積約為120㎡，如商品房銷售價格1252元/㎡，則一套面積120㎡住房的購房款約為15萬元，是一個家庭年收入的5.4倍�？梢姡�**中心城區(qū)房價還有一定上漲空間，房地產(chǎn)企業(yè)還有更多利潤空間，由此也將促進房地產(chǎn)稅收的增長。
　　(二)**中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)
　　挑戰(zhàn)之一：國家宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的加強，房地產(chǎn)開發(fā)必將趨緩，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必將受到抑制。雖然目前還很難判斷國家的宏觀調(diào)控能否產(chǎn)生長期效應，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資方面的即期效應已經(jīng)顯現(xiàn)。2005年**中心城區(qū)固定資產(chǎn)投資額為202672萬元，同比增長10.5％，但房地產(chǎn)投資額僅為62452萬元，同比下降8.9％，房地產(chǎn)投資的增幅相對于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的增幅出現(xiàn)萎縮。由于受國家宏觀政策調(diào)控影響，投資規(guī)模萎縮，**中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)難以做大。
　　挑戰(zhàn)之二：經(jīng)濟規(guī)律作用，擴散房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)具有地域特性，其發(fā)展規(guī)律是先集中在中心城區(qū)，特別是交通便利、土地價格相對較低的地方，然后隨著城市規(guī)模的不斷擴大和土地價格不斷上漲，逐步向土地價格較低的周邊縣市擴散。**房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了由中心城區(qū)向周邊縣市擴散的趨勢：近三年來，**中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收逐年在下降,而周邊縣市房地產(chǎn)業(yè)稅收在逐年上升（具體見附表）。由于房地產(chǎn)投資具有這種獨特的擴散性，**中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)不能像其它產(chǎn)業(yè)那樣集中力量做大做強。
　　2003年——2005年**房地產(chǎn)稅收分中心城區(qū)和周邊縣市統(tǒng)計表
　　單位：萬元
　　年度 房地產(chǎn)稅收合計 中心城區(qū) 周邊縣市
　　稅額 比重（%） 稅額 比重（%）
　　2003年 4752 1739 36.6 3013 63.4
　　2004年 8724 2621 30.0 6103 70.0
　　2005年 15402 4499 29.2 10903 70.8
　　挑戰(zhàn)之三：地理位置劣勢，制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。**中心城區(qū)并不是**行政區(qū)劃中心，行政管理沒有優(yōu)勢。豐城、樟樹、高安、靖安融入省城南昌消費圈，銅鼓、宜豐、奉新、上高因離**中心城區(qū)遠也難以融入到同一個消費圈上，所以，**中心城區(qū)房地產(chǎn)市場對所屬縣市沒有吸附力。僅僅靠**中心城區(qū)居民支撐的房地產(chǎn)市場，是一個發(fā)育不完善的市場，**中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)難以做大做強做優(yōu)。
　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的挑戰(zhàn)，對我市地方稅收增長造成很大影響。一是稅源不穩(wěn)定。由于受國家宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響，**中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展形勢不確定，由此帶來房地產(chǎn)稅源不穩(wěn)定。二是抗風險能力差。近三年來，地方稅收的高速增長是建立在房地產(chǎn)業(yè)稅收過快增長之上的增長，2005年**中心城區(qū)房地產(chǎn)對地方稅收增收的貢獻率達到65.3%，房地產(chǎn)稅收占地稅總收入比例達到27.4%，加上高度關(guān)聯(lián)的建筑安裝業(yè)稅收，比例高達65%以上。一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)較大的波動，地稅收入乃至整個財政收入就可能會陷入困境。今年1-10月，**中心城區(qū)房地產(chǎn)稅收僅增長10.8％，對地方稅收增收的貢獻率僅為16.1％，拉動地方稅收增長2.8個百分點，大大低于前兩年，致使**中心城區(qū)地方稅收增速由2005年的21.2％放緩到今年的17.5％。三是征管難度加大。隨著二手房交易的擴大，相關(guān)部門如果不嚴格控管，二手房交易的稅收管理難度將進一步加大，同時，房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅征收難以到位等。
　　三、幾點建議
　　為實現(xiàn)**中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，促進地方稅收持續(xù)、快速、穩(wěn)定增長，我們要積極規(guī)避風險，做到培植稅源、鞏固稅源、實現(xiàn)稅源相結(jié)合。
　　建議一：扭牢經(jīng)濟發(fā)展“牛鼻子”，培植新的地方稅源。經(jīng)濟決定稅收，經(jīng)濟發(fā)展是地方稅收增收的力量源泉。要不斷加速擴張經(jīng)濟總量，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進而 ……（未完，全文共4606字，當前僅顯示2326字，請閱讀下面提示信息。收藏《房地產(chǎn)業(yè)地方稅收發(fā)展趨勢探析》）