內部承包責任書

目錄/提綱：……
一、物業(yè)基本情況
二、經濟、管理指標
（一）收入指標（詳見附件1：《經營管理指標》）
（二）支出指標
三、承包方式
四、考核方式
五、獎懲方式
六、其他
一、《經營管理指標》
二、《人員編制表》
三、《成本控制指標》
二、公用通訊費200.00元
三、自用水電費（含管理處辦公室、宿舍）700.00元
五、人工費用由分公司本部統一控制
六、社區(qū)文化500元
七、業(yè)務招待費300元（須事前申報）
八、創(chuàng)優(yōu)、入住、業(yè)務等其他費用按規(guī)定程序另行申報，經批準后予以報銷
……

　　內部承包責任書
　　
　　承包方：楓丹·白露城市花園管理處
　　
　　發(fā)包方：深圳鵬基物業(yè)管理服務有限公司南京分公司
　　
　　為了使楓丹·白露城市花園管理處更好地自主管理經營，搞好物業(yè)管理服務工作，經研究決定在楓丹·白露城市花園管理處實行內部承包責任制。
　　
　　一、物業(yè)基本情況
　　物業(yè)名稱：楓丹·白露城市花園
　　坐落位置：南京市秦淮區(qū)
　　物業(yè)類型：住宅
　　二、經濟、管理指標
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　　1．人員編制（控制在編制定額內，詳見附件1：《人員編制表》）
　　2．費用支出（不得超過成本控制指標，詳見附件1：《成本控制指標》）
　　（三）管理服務指標（詳見附件2：《物業(yè)管理服務企業(yè)標準（試行）》）
　　三、承包方式
　　自2005年1月1日起，由管理處集體（以主任為首）承包，負責楓丹·白露城市花園的物業(yè)管理服務與經營，收入、費用等指標按本文件規(guī)定執(zhí)行，收支全面掛鉤（獨立核算）。
　　四、考核方式
　　發(fā)包方定期（一般為每月一次）按經濟、管理指標對承包方進行考核，依照考核結果確定員工收入。其中，考核工資作為考核員工工作表現的標準工資；績效工資作為考核綜合收繳率的標準工資。
　　五、獎懲方式
　　1．承包方全面完成或超額完成本文件規(guī)定的各項經濟、管理指標，發(fā)包方則給予承包方發(fā)放績效工資，并視經營效果發(fā)放獎金。
　　2．若承包方未能完成本文件規(guī)定的各項經濟、管理指標，發(fā)包方將扣發(fā)績效工資和一定比例的獎金。
　　六、其他
　　1．管理處主
……（新文秘網http://m.jey722.cn省略1129字，正式會員可完整閱讀）……　
下，可在一個季度內調劑使用；節(jié)約部分的50%劃入管理處獎勵基金。
　　附件2
　　物業(yè)管理服務企業(yè)標準（試行）
　　
　　※說明：入住率較高的住宅型物業(yè)必須完全遵照本《標準》實施物業(yè)管理服務工作及其考核；入住率較低的住宅型物業(yè)以及其他類型物業(yè)以本《標準》為參照。
　　1、公共服務
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　　佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主(使用人)時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應使用服務忌語。文明用語見附錄a，服務忌語附錄b。
　　對業(yè)主（使用人）的報修與求助應耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。
　　1）值守
　　有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。
　　2）服務時限
　　急修服務45分鐘內到位，24小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修3日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預約、雨天筑漏可不受3日限制）。
　　⑵、房屋、共用設施、設備維護與管理
　　1）巡檢
　　每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價；
　　每半年檢查巡視1次房屋主體結構，發(fā)現質量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議；根據業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作；
　　在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；
　　每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次；
　　業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施；
　　巡檢有記錄；
　　巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。
　　2）房屋
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　　將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；
　　對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，應在2個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務協議；
　　業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；
　　裝修結束組織驗收；
　　驗收合格2個月后組織復驗；
　　復驗合格后3個工作日內退還裝修保證金；
　　對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。
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　　木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾，8年油飾1次；
　　鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉；上述部件應5年油飾1次；
　　樓梯間、共用走廊的室內墻面每8年應粉刷1次。
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　　建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次；外立面為其他材質的，視材質情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。
　　委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。
　　3）給排水系統及其配套設施
　　①給水設施
　　飲用水水池（箱）半年消毒1次，操作人員具有相應操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴密的管理措施；水質每半年化驗1次，保持池體內清潔，沒有對水質構成污染的因素，保持水池（箱）結構完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補。每2個月檢查保養(yǎng)1次水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質產生污染。
　　保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運行正常，每2小時巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關靈活，發(fā)現滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉部件經常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養(yǎng)1次；泵房內設備2年后，每年更新各種標志1次；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查；
　　每年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。各類閥門定期開關，出現故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活；
　　樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復；定期維護保養(yǎng)。
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　　化糞池每年清理2次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現場；
　　樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查；
　　每旬清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草；排水暢通，無積水，無雜草；
　　每半年對地下管井清理1次，撈起井內泥沙和懸浮物；每年對地下管井徹底疏通1次，清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后達到水流暢通，井底無沉淀物，井蓋上無污漬、污物。
　　4）供配電系統
　　建立和完善有關規(guī)章制度，包括電氣設備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處 ……（未完，全文共13323字，當前僅顯示3169字，請閱讀下面提示信息。收藏《內部承包責任書》）