鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地制度改革的調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、**鎮(zhèn)基本情況
二、宅基地使用主要問題
一是“多”，一戶多宅現(xiàn)象多
二是“大”，房屋圈占面積大
三是“亂”，村莊環(huán)境建設(shè)亂
四是“難”，閑置用地回收難
五是“缺”，監(jiān)督管理機(jī)制缺
三、推進(jìn)宅基地改革的意見建議
（一）深入推進(jìn)宅基地法制化
一是明確宅基地“三權(quán)”法律依據(jù)
二是落實(shí)宅基地“一戶”審批依據(jù)
三是完善宅基地“三級”管理依據(jù)
（二）全面完善村莊規(guī)劃高效化
一是堅(jiān)持規(guī)劃先行，活躍小農(nóng)經(jīng)濟(jì)
二是加快集中發(fā)展，做強(qiáng)集鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)
三是探索融入城區(qū)，再造城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)
（三）全面建立宅基地流轉(zhuǎn)_化
一是全面完善信息化平臺建設(shè)
二是逐步實(shí)施有償使用（退出）管理機(jī)制
三是鼓勵扶持形式多樣的土地經(jīng)濟(jì)
……
**鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地制度改革的調(diào)研報告

隨著國家對農(nóng)村發(fā)展重視程度不斷加深，“鄉(xiāng)村振興”、“三權(quán)分置”等利民政策相繼出臺，農(nóng)村宅基地自身蘊(yùn)含的經(jīng)濟(jì)價值不斷增強(qiáng)。但因歷史原因，宅基地一戶多宅、超占亂建、管理缺位等問題仍較為突出。如何強(qiáng)化農(nóng)村宅基地管理，確保宅基地規(guī)范化、節(jié)約化、效益化，助推鄉(xiāng)村全面振興，成為當(dāng)前農(nóng)村宅基地改革方向。為此，本人通過對**鎮(zhèn)實(shí)地走訪、村組長座談、調(diào)取相關(guān)數(shù)據(jù)，形成以下報告：
一、**鎮(zhèn)基本情況
**鎮(zhèn)現(xiàn)有農(nóng)業(yè)戶籍?dāng)?shù)4919戶、18652人，農(nóng)房確權(quán)登記房屋7590棟，戶均持房率154.3%；全鎮(zhèn)建設(shè)用地面積4500畝，房屋占地1295畝（不含曬谷場等面積），每棟房屋占地面積113.8平方米，戶均建房占地面積175平方米，其中不符合“一戶一宅”房屋占地473畝，不符合率36.5%；全鎮(zhèn)建筑面積180.3萬平方米，每棟房屋建筑面積237.52平方米，戶均房屋建筑面積366.5平方米。全戶
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.09平方米。按照建筑面積最高標(biāo)準(zhǔn)350平方米，**有7棟房屋超面積，占比10.6%，其中占地面積最大806.77平方米；全鎮(zhèn)面積超出的有1696棟，占比22.34%，其中占地面積最大1685.29平方米。若將圍墻圈占內(nèi)的面積計(jì)算在內(nèi)，占地面積及建筑面積超標(biāo)率將直線上升。
三是“亂”，村莊環(huán)境建設(shè)亂。由于村莊建設(shè)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃、強(qiáng)有力的村級管理及村民自治，村民建房大多能占則占、能圈則圈，房屋建設(shè)風(fēng)格各異、村莊道路蜿蜒狹窄、污水排放堵塞，造成村莊環(huán)境臟亂差嚴(yán)重，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無法實(shí)行。同時村中心閑置宅基地大多是老舊或多占房屋，又因道路等原因失去其優(yōu)勢，存量建設(shè)用地資源日益緊張，村莊建設(shè)不斷向外擴(kuò)張，大量侵占農(nóng)田、菜地等非建設(shè)用地。
四是“難”，閑置用地回收難。當(dāng)前，各村小組“一戶多宅”、超占地面積、超建筑面積及閑置建設(shè)用地情況普遍，但集體回收存在較大阻力。一方面村民對土地所有權(quán)和使用權(quán)認(rèn)知不清，表面認(rèn)可宅基地屬于國家和村集體所有，但卻將宅基地作為一種可繼承遺產(chǎn)，拒絕村集體對閑置宅基地進(jìn)行再處置（尤其是老宅基地）。另一方面私下交易現(xiàn)象嚴(yán)重。很多村民在新建房屋時，放棄原有老宅基地，進(jìn)而私下用現(xiàn)有種植土地與可建房土地以大換小進(jìn)行置換，其建房是以損失自有種植土地使用權(quán)置換而來，故而村集體收回其老宅基地成本增高，難以回收利用。甚至將宅基地向非集體經(jīng)濟(jì)成員出售等違法行為，嚴(yán)重擾亂農(nóng)村宅基地管理。
五是“缺”，監(jiān)督管理機(jī)制缺。主要表現(xiàn)在規(guī)劃缺位、人才缺位、機(jī)制及執(zhí)行缺位。首先是規(guī)劃缺位，長期以來，由于沒有統(tǒng)一規(guī)劃，村民自建房雜亂無序，隨意加蓋、任意侵占等情況較為普遍。其次人才缺位，大量青壯年外出務(wù)工，留下人員成立的村民理事會成員，難以在村民自治中肩負(fù)起村莊管理。最后是機(jī)制及執(zhí)行缺位，盡管相關(guān)法律、規(guī)則制度都對農(nóng)民建房作出要求，但就村委會如何對村民建房行為進(jìn)行指導(dǎo)、管理、要求未形成明確機(jī)制，村委會對占地、建房行為往往不予干涉，對村民的違法行為予以默認(rèn)。村民自身也未形成明確的村規(guī)民約，對宅基進(jìn)行自我管理，這都導(dǎo)致宅基地使用管理的混亂。
上述五類情況，綜合反映出**鎮(zhèn)宅基地使用管理存在的4類問題：第一，“一戶多宅”現(xiàn)象普遍，面積超標(biāo)現(xiàn)象十分嚴(yán)重，“空心化”趨勢明顯，閑置浪費(fèi)嚴(yán)重。第二，違法違規(guī)建房屢禁不止，附屬房設(shè)施數(shù)量龐大，宅基地取得困難，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民居住保障的能力弱化。第三，宅基地使用和農(nóng)民建房管理缺位錯位，多占超占亂占現(xiàn)象難處理，村民自治主體作用發(fā)揮不充分。第四，村莊規(guī)劃編制滯后，村莊環(huán)境惡化，鄉(xiāng)村建設(shè)和治理難度大。
三、推進(jìn)宅基地改革的意見建議
（一）深入推進(jìn)宅基地法制化
一是明確宅基地“三權(quán)”法律依據(jù)。為釋放農(nóng)村宅基地經(jīng)濟(jì)效益，推進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，全國各地已積極探索推進(jìn)宅基地的“三權(quán)分置”管理制度，調(diào)研中群眾往往對“三權(quán)”概念認(rèn)識不清，造成宅基地改革難以推動�！叭龣�(quán)”即指所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)，其中所有權(quán)歸集體所有、使用權(quán)歸集體成員所有、資格權(quán)是指集體成員出租（經(jīng)營）權(quán)利。但資格權(quán)和使用權(quán)必須是在符合“一戶一宅”條件下才可以獲得，即占地面積及建筑面積超出部分，其宅基地超出部分資格權(quán)和使用權(quán)法理上屬于集體所有。在接下來的宅基地改革過程中，必須明確宅基地“三權(quán)”的合法界限，才能找到處置“一戶多宅”、超占地面積、超建筑面積、超用地屬性等行為的違法依據(jù)。同時，加大土地法制宣傳，做到有法可依，有 ……（未完，全文共5205字，當(dāng)前僅顯示1828字，請閱讀下面提示信息。收藏《鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地制度改革的調(diào)研報告》）