試析政府與土地市場(chǎng)

試析政府與土地市場(chǎng)

１引言
土地市場(chǎng)的發(fā)展和繁榮與政府所提供的各項(xiàng)政策與制度是密不可分的。政府所提供的土地市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則創(chuàng)造了土地市場(chǎng)發(fā)展與不斷繁榮的最基本條件。不同階段土地資源市場(chǎng)化配置機(jī)制中政府所發(fā)揮的作用是不同的，我國(guó)政府的職能不同于現(xiàn)代其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，面臨著從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下全能型、管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，隨著土地市場(chǎng)的改革，政府的職能定位面臨更多挑戰(zhàn)與困境。
因此，在土地市場(chǎng)中應(yīng)該注重充分發(fā)揮政府的積極作用，促進(jìn)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的統(tǒng)一，進(jìn)一步完善土地市場(chǎng)。
租、抵押等。土地三級(jí)市場(chǎng)是土地使用者再次將土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換等交易活動(dòng)�？梢院�(jiǎn)單形容為政府拍賣(mài)給開(kāi)發(fā)商土地，開(kāi)發(fā)商賣(mài)出商品房，買(mǎi)房者再轉(zhuǎn)賣(mài)給別人這三級(jí)。
2土地市場(chǎng)的概念和內(nèi)涵
土地市場(chǎng)是土地供給與土地需求的接合點(diǎn)，通過(guò)土地交易，土地供給者用土地所有權(quán)或使用權(quán)換回貨幣，土地需求者用貨幣換回土地所有權(quán)或使用權(quán)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)土地市場(chǎng)是指土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進(jìn)行交換的總和。
由于我國(guó)的城市土地和農(nóng)村土地實(shí)行的是不同的所有制，我國(guó)的土地市場(chǎng)自建立至今都是一個(gè)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)
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提高讓渡價(jià)格等形式非法買(mǎi)賣(mài)，出租或變相買(mǎi)賣(mài)、出租土地。從事這種活動(dòng)的，既有集體單位、全民所有制單位，也有居民和干部，有些土地拉成一次非法交易便可從中漁利上萬(wàn)元.利用土地資產(chǎn)搞協(xié)作.拉關(guān)系的現(xiàn)象比比皆是;另一種是隱形“黑市”，就是住宅、房屋商品化后，住宅所有者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，以出租和買(mǎi)賣(mài)房屋的形式變相出租買(mǎi)賣(mài)土地。隨著工業(yè)化、城市化快速推進(jìn)以及新農(nóng)村建設(shè)的啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地需求不斷擴(kuò)大，農(nóng)村土地尤其是城市郊區(qū)農(nóng)地的價(jià)值日益提升，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的隱形市場(chǎng)普遍存在。非正規(guī)渠道獲得的土地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”，給現(xiàn)行土地管理留下很大隱患。隱蔽的土地市場(chǎng)盡管也實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)要素的轉(zhuǎn)移，但它使國(guó)家土地所有權(quán)旁落，經(jīng)濟(jì)上蒙受重大損失，經(jīng)濟(jì)利益完全落入轉(zhuǎn)租、出賣(mài)土地的個(gè)人和社會(huì)集團(tuán)的腰包，給土地市場(chǎng)造成巨大壓力。
此外，我國(guó)目前土地管理法律法規(guī)，土地拆遷補(bǔ)償制度等都跟不上時(shí)代的發(fā)展，不適應(yīng)土地改革的需求和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
理法，使土地產(chǎn)權(quán)界定趨于明晰化、合理化。
三是政府制定的土地市場(chǎng)法律制度不健全。政策法律不適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，有待進(jìn)一步完善。我國(guó)土地資源配置正處于一個(gè)從無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)使用向有償、有限期、有流動(dòng)使用轉(zhuǎn)化的階段，城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)正在逐漸統(tǒng)一，隨著農(nóng)村和城市土地使用制度的相應(yīng)改革，土地管理法律法規(guī)明顯跟不上改革的步伐，存在很多問(wèn)題。如農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、土地拆遷補(bǔ)償、土地管理法等都需要完善。
總之，政府對(duì)土地市場(chǎng)的發(fā)展起主導(dǎo)作用，目前我國(guó)的地方政府在土地市場(chǎng)中扮演著重要經(jīng)濟(jì)主體、調(diào)控者、監(jiān)管者、仲裁者等多重角色，而隨著土地制度改革，政府需要轉(zhuǎn)變職能，充分發(fā)揮其積極作用，努力推動(dòng)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的統(tǒng)一，建立健全土地市場(chǎng)。

4土地市場(chǎng)問(wèn)題產(chǎn)生的原因分析
由于政府直接參與土地市場(chǎng)的建立、管理和完善，因此除了我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)育較晚和本身缺陷外，我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展滯后和產(chǎn)生問(wèn)題的根源在于政府職能“錯(cuò)位”、“越位”，沒(méi)有發(fā)揮其積極作用，主要表現(xiàn)為:一是政府沒(méi)有建立統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)�，F(xiàn)有地價(jià)體系或基準(zhǔn)地價(jià)不完善，造成各種不公平，使土地市場(chǎng)難以發(fā)揮功能。政府對(duì)土地市場(chǎng)形成壟斷，城市和農(nóng)村的土地市場(chǎng)沒(méi)有統(tǒng)一，完整的城鄉(xiāng)地價(jià)體系還未形成，造成土地價(jià)值的流失，而土地市場(chǎng)必須是一個(gè)統(tǒng)一的、資源_流動(dòng)的市場(chǎng)，沒(méi)有完善的政策與制度是顯然是不行的。
二是政府對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控不合理。土地用途和農(nóng)用地占用管制不嚴(yán)，土地定價(jià)缺乏約束，對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的整頓和規(guī)范力度不夠，調(diào)控缺乏科學(xué)性，對(duì)隱形交易缺乏有效的制約措施和監(jiān)管。我國(guó)現(xiàn)行的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，城鄉(xiāng)土地價(jià)格存在明顯差異，嚴(yán)重制約和阻礙著土地市場(chǎng)的發(fā)育和完善，這就導(dǎo)致隱形土地市場(chǎng)活躍，造成大量國(guó)有土地價(jià)值流失。政府應(yīng)該發(fā)揮其作用明確界定土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，以有效防止暗箱操作，盡快將其推向市場(chǎng)。盡快建立土地產(chǎn)權(quán)管理和地產(chǎn)市場(chǎng)交易的法律體系，制定土地綜合開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃，科學(xué)的土地價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)，更好的管理市場(chǎng)，在輔之以政府強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控下，不斷地完善土地管

5政府與土地市場(chǎng)的關(guān)系
5.1土地市場(chǎng)配置資源的理論基礎(chǔ)和方式
黨的十四大提出要使市場(chǎng)對(duì)資源配置起“基礎(chǔ)性”作用，十八屆三中全會(huì)提出要使市場(chǎng)在資源配置中起“決定性”作用。市場(chǎng)配置資源指的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，市場(chǎng)機(jī)制根據(jù)市場(chǎng)需求與供給的變動(dòng)引起價(jià)格變動(dòng)從而實(shí)現(xiàn)對(duì)資源進(jìn)行分配，組合及再分配與再組合的過(guò)程。市場(chǎng)決定資源配置的方式，主要包括價(jià)格、供求、競(jìng)爭(zhēng)以及激勵(lì)和約束。我國(guó)土地資源配置的主要方式有兩種，即行政配置和市場(chǎng)配置。所謂行政配置是指土地資源由政府根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，安排各種用地類(lèi)型的比例以及以何種代價(jià)提供給用地者。而市場(chǎng)配置則是各類(lèi)用地主體(政府、企業(yè)和個(gè)人)通過(guò)市場(chǎng)方式獲得相關(guān)土地資源，土地資源的配置通過(guò)土地價(jià)格的信號(hào)，把分散在社會(huì)需求各個(gè)角落的土地需求和相應(yīng)的限制聯(lián)系起來(lái)，從而最有效地實(shí)現(xiàn)土地資源的和諧配置，通過(guò)價(jià)格這只無(wú)形的手，使得土地資源配置達(dá)到最優(yōu)。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)_中，必須尊重市場(chǎng)在資源配置中的主體地位和決定性作用，其他任何力量都 ……（未完，全文共6228字，當(dāng)前僅顯示2187字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《試析政府與土地市場(chǎng)》）