干部學習課件：關于房地產調控的問題探討

干部學習課件：關于房地產調控的問題探討
湯敏
北京大學中國經濟研究中心教授
一、中國的房地產泡沫到底有多大？
　　非常感謝今天有這個機會，跟大家一起來探討全國人民矚目、全世界人民矚目的重大課題——中國的房地產問題。今天上午我參加了一個國家統(tǒng)計局的一個新聞發(fā)布會，在會上有記者問我，這兩天我看了一個投資的公司的報道，它最近給投資者的一個建議是趕緊拋中國的股票，趕緊拋新興市場的股票，他們的風險非常大。記者問我怎么評論這個問題，當然我對股票不是很熟悉，對資本市場不是很熟悉，當然我的回答是跟任何的投資的顧問或者投資的建議一樣，我們投資者自己本身要有自己的一種判斷。每個人都有權利有自己的判斷，像這樣的分析也可以是見仁見智的問題。但是我說，如果這個分析是一個月前出的或者是兩三個星期前出的，還可以理解，如果現(xiàn)在出的話，可能對中國的情況就不是很了解，因為中國目前對房地產已經采取了一些比較堅決的、而且比較果斷的措施。
如果大家前一段時間看看國外對中國的報道，可能就充斥了類似上面這些題目，“中國的泡沫有多大？”“中國是不是正在瀕臨崩潰？”“中國的房地產泡沫到底能持續(xù)多久？”等等這一系列的報道。當時中國的經濟學家們也非常擔心，如果中國的房地產價格還像前段時間這樣的快速增長的話
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。對市場上認為房地產價格還要繼續(xù)上漲的，我們的網民們都給出很強烈的批評。我的朋友任志強他開玩笑，就說“我現(xiàn)在是全中國人民第三個都想打的”，第一個陳水扁，第二個小泉，第三個就是他。但是你要認真的看他文章的分析，他也有他的道理，但是我們的媒體往往就拿出他的一句話來談。
但是房地產本身不但關系到千家萬戶，而且牽涉到很多很多的國民經濟各個領域、各個行業(yè)。人民說房地產的產業(yè)鏈非常長，房地產一旦出問題，房地產火就會把這個產業(yè)鏈全帶起來，房地產一旦出問題，整個產業(yè)鏈就會產生很大的問題。房地產本身在中國的國民經濟里頭占的比例非常的重，更加上有幾十個產業(yè)，水泥、鋼鐵、裝修等等全部都跟它有關系。所以房地產的好壞會影響到整個經濟。
除了這個之外，在中國還有一個很特殊的情況，就是我們地方政府的收入跟房地產的價格、跟賣地都有很大的關系。我們現(xiàn)在城市在快速的擴建，在建很多的基礎設施，這些錢從哪來呢？一部分當然通過稅收來，但是還有相當一部分是通過房地產，通過地方政府賣地土地的收入來建城市基礎設施。有人做了一個計算，說成是基礎設施投入里頭政府占33.9%，貸款占29.8%，企業(yè)自籌的27.7%。當然這里頭錢政府投資部分，很大一部分是靠賣地來的。借錢這部分、貸款這部分，很多也是拿一部分土地抵押出來的。而企業(yè)自籌，一部分的企業(yè)，所謂地方政府的融資平臺，又是通過把土地進行抵押，或者賣地得來的。也就是說，我們的政府，特別是地方政府的收入和地方政府的投資，跟我們房地產捆的非常緊了。
二、房價能否降下來？
因此，當房地產價格不斷推高，最后在五一前夕，中央國務院出了重拳，各地也采取了各種非常強硬的措施或者在過去很少出現(xiàn)這么樣的硬措施。比如說北京市，北京市的房地產新政，第一個，對三套以上住房的貸款現(xiàn)在停發(fā)，第二套房首付50%以上，而且對那些沒有一年以上本地納稅證明的非本市居民也不給貸款。最強的一個條件是，同一購房家庭只能新購買一套商品住房，你有錢但是要同時買兩套都不準賣給你。這一系列的政策，包括現(xiàn)在還不斷在出臺的各種各樣的貸款政策，最近一段時間把房地產的價格打壓了，所以最近如果大家看報紙，你們可以看到很多的哪個地方房地產的價格怎么樣，很多的價格不一定是下降，但是通過打折，通過送冰箱、送各種各樣的，變相的價格都在調整，而這個調整還在進行中，因為畢竟時間還非常的短。
一個馬上看到的效果就是，現(xiàn)在幾乎所有的地方房地產的交易量迅速下降�？赡芪覀円徊糠址康禺a商還有一部分錢，所以現(xiàn)在可能會出現(xiàn)一段有價無市的現(xiàn)象，房地產不肯降價，買房者在這個價格又不愿意買，就會出現(xiàn)一段有價無市的情況。這樣的情況我們過去也出現(xiàn)過幾次，這次這樣重拳出擊，是不是能夠從根本上解決我們房地產價格飛漲的問題，或者說在這里頭會不會又出現(xiàn)過去前一段時間出現(xiàn)的，當房地產商和市場博弈了一段時間以后又會出現(xiàn)一個反復，這種可能性應該說是存在的。
過去幾年里頭，我們房地產的調控一直在進行著，但是正如一些房地產商們所說的，很多的價格是越調越高，調控了以后反而漲起來了。為什么呢？一個當然是我們調控的力度不夠，另外一個，我們認為我們調控缺乏一個非常清晰的目標，也缺乏一個非常清晰的指標。比如說我們房地產調控的目標到底是什么？現(xiàn)在各種各樣的說法都有，我們是要保證居者有其屋？還是我們要保證低收入家庭有住房？還是什么？現(xiàn)在這個目標要調控，一定要清楚，但是目前調控的目標還不是特別清楚，不是特別清晰。另外一個，我們調控的微觀手段過多，各種各樣的都是一些微觀手段，而宏觀的大層面上我們還是不夠。第三，前一段調控還有一個問題，就是缺乏問責制，到底誰負責。如果房價調不下來，或者房價增長過高，到底由誰負責？在這種不清晰的情況下，加上我們剛才所說的地方政府跟房地產商的利益有一種趨同的情況，就造成了房地產的調控在很長時間里頭不是特別地有效，而甚至出現(xiàn)調控房價越來越高的這種現(xiàn)象。
怎么辦？現(xiàn)在已經出臺了這些政策，從現(xiàn)在的情況看來，還是很有效果的，但這效果能持續(xù)多長？一種可能性是這種效果可能很好，房地產的價格從此降下來，但是這個降的有多長呢？會不會再反彈？或者說這個房地產整個打下去，整個出現(xiàn)房地產的崩盤的情況，現(xiàn)在我們都不得而知，現(xiàn)在這個問題應該還是一個很大的問題。
更重要的是對房地產這樣的一個產業(yè)，怎么樣來保證我們的房地產能夠長期地能夠平衡地增長？從各國的經驗看來，房地產這個市場是變化非常大的，很容易造成大的泡沫，而把整個國民經濟給拖垮了。從我們的 ……（未完，全文共8771字，當前僅顯示2396字，請閱讀下面提示信息。收藏《干部學習課件：關于房地產調控的問題探討》）