2013年土地估價師實踐考核日志之一

2013年土地估價師實踐考核日志之一

受武漢市土地利用與城市空間規(guī)劃研究中心委托，湖北衡正房地產(chǎn)評估有限公司對武漢化工新城置業(yè)有限公司位于青山區(qū)八吉新府以東、青化路以北一宗住宅用地（公共租賃住房）轉(zhuǎn)讓劃撥土地交契稅土地使用權(quán)價格評估，我作為估價助理參與了部分工作，現(xiàn)對該估價項目估價方法選擇思路部分介紹如下：
一、估價目的
本次評估是為武漢化工新城置業(yè)有限公司劃撥土地轉(zhuǎn)讓交契稅提供價格參考依據(jù)。
依據(jù)《市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)市國土房產(chǎn)局關(guān)于完善供地管理政策促進經(jīng)濟發(fā)展意見的通知》（武政規(guī)[2009]9號）和《關(guān)于加強土地估價管理工作的通知》（武土資規(guī)發(fā)[2011]310號）的規(guī)定，公司對位于青山區(qū)白玉山（八吉新府以東、青化路以北）一宗國有住宅用地（公共租賃用房）劃撥土地使用權(quán)價格進行公正、客觀地評估，為武漢化工新城置業(yè)有限公司劃撥土地轉(zhuǎn)讓交契稅提供價格參考依據(jù)。
二、估價方法和估價過程
（一）估價方法選擇
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），通行的地價評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估的技術(shù)《規(guī)程》，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。
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在估價基準(zhǔn)日價格的方法。
基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開發(fā)程度和設(shè)定容積率條件下，對原規(guī)劃利用條件及現(xiàn)狀開發(fā)條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估在某一估價期日法定最高出讓年期土地使用權(quán)的單位土地面積的區(qū)域平均價格。地價構(gòu)成包括土地取得費用（征地補償費或城市拆遷補償費），土地開發(fā)費用，土地所有權(quán)收益等。
武漢市國土資源和規(guī)劃局于2011年完成了武漢市市區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價更新工作，其主要成果有《武漢市土地級別與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告》、《武漢市2011年商業(yè)、住宅、商務(wù)辦公、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價表》、《武漢市2011商業(yè)用地級別與基準(zhǔn)地價圖》、《武漢市2011商務(wù)辦公用地級別與基準(zhǔn)地價圖》、《武漢市2011住宅用地級別與基準(zhǔn)地價圖》、《武漢市2011工業(yè)用地級別與基準(zhǔn)地價圖》、《武漢市2011綜合用地級別圖》等，該成果經(jīng)湖北省物價局湖北省國土資源廳驗收，批復(fù)文件為《省物價局省國土資源廳關(guān)于武漢市2010年土地級別與基準(zhǔn)地價更新成果的批復(fù)》（鄂價工服規(guī)[2011]42號）。武漢市人民政府于2011年7月20日發(fā)布《市人民政府關(guān)于實施武漢市2011年土地級別與基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的通知》（武政[2011]51號），武漢2011年土地級別與基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)自2011年8月1日起執(zhí)行。
武漢市市區(qū)各類用地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵定義如下:
①估價基準(zhǔn)日
各類用地基準(zhǔn)地價估價基準(zhǔn)日為2010年12月31日；
②區(qū)位條件
土地級別是基準(zhǔn)地價的空間載體，各類用地基準(zhǔn)地價對應(yīng)的區(qū)位條件是各級別區(qū)域內(nèi)平均的區(qū)位條件；
③個別條件
平均容積率：商業(yè)用地基準(zhǔn)地價設(shè)定的平均容積率為3.0，住宅用地基準(zhǔn)地價設(shè)定的平均容積率為2.0，商務(wù)辦公用地基準(zhǔn)地價設(shè)定的平均容積率為3.0，工業(yè)用地基準(zhǔn)地價設(shè)定的平均容積率為1.0；
開發(fā)程度：商業(yè)、住宅、商務(wù)辦公用地設(shè)定為“六通一平”（宗地紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣和宗地內(nèi)土地平整）；工業(yè)設(shè)定為“五通一平”（宗地紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水和宗地內(nèi)土地平整）；
④其它條件
使用權(quán)期限：各用途土地使用權(quán)期限確定為法定最高出讓年限，其中商業(yè)用地40年、住宅用地70年、商務(wù)辦公用地40年、工業(yè)用地50年；
土地還原利率：商業(yè)8.27%；住宅6.23%；商務(wù)辦公8.27%；工業(yè)5.50%；
2、確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價
待估宗地位于青山區(qū)白玉山（八吉新府以東、青化路以北），根據(jù)住宅級別圖，待估宗地位于武漢市城區(qū)住宅用地七級地段范圍內(nèi)，對應(yīng)的基準(zhǔn)地價為1634元/平方米。
3、編制待估宗地區(qū)位因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表，確定區(qū)位因素修正系數(shù)∑K。
根據(jù)《武漢市2011年土地級別與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告》中住宅用地宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表及修正系數(shù)表，按照待估宗地的區(qū)位因素條件，可建立待估宗地地價區(qū)位因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)（∑K）見下表（略）。
4、個別因素修正
根據(jù)《武漢市2011年土地級別與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告》中住宅用地地價個別影響因素修正系數(shù)表，按照待估宗地的個別因素條件，建立待估宗地地價個別影響因素說明（或指標(biāo)值）、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表。
（1）容積率修正系數(shù)（略）
待估宗地容積率為2.8，對應(yīng)的修正系數(shù)為1.3252。
（2）土地使用年期修正
依據(jù)年期修正系數(shù)公式：


式中：R——土地還原利率（住宅用地土地還原利率為6.23%。）
M——土地使用權(quán)法定最高出讓年限
N——土地剩余使用年期
Y——使用年期修正系數(shù)
待估宗地使用年期為70年，計算出年期修正系數(shù)為1.0000。
（3）交易期日修正
根據(jù)土地估價師調(diào)查收集的資料，分析待估宗地所在區(qū)域的地價變化情況，參照“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)”公布的“2010-2012年武漢地價增長率狀況”，具體見表6（略）。
武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價估價基準(zhǔn)日為2010年12月31日，至2012年9月30日，住宅交易期日修正系數(shù)為1*（1+4.77%）*（1+2.97%）*（1+3.7%）*（1+0.37%）*（1+0.47%）*（1+0.42%）*（1-0.28%）=1.1297。
自2012年9月30日至估價基準(zhǔn)日期間地價指數(shù)變化不大，故未進行修正。
（4）宗地面積修正（表略）
待估宗地土地面積為33848.33平方米，面積適中對土地利用較為有利，故修正系數(shù)為1.03。
（5）宗地形狀修正（表略）
待估宗地 ……（未完，全文共8975字，當(dāng)前僅顯示2451字，請閱讀下面提示信息。收藏《2013年土地估價師實踐考核日志之一》）