土地估價師實踐日志

目錄/提綱：……
一、基本情況
1、實踐項目名稱：位于福泉市龍昌鎮(zhèn)1宗商住用地土地使用權(quán)價格評估
2、實踐項目委托單位：福泉市龍昌鎮(zhèn)人民政府
3、參加項目時間：2013年2月15日至2012年3月15日
二、實踐活動內(nèi)容簡述：
三、在實踐中參與的工作內(nèi)容：
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土地估價師實踐日志

實踐人員：張月娥（資格證書號：2011500023）
實踐期限：2012年2月至2014年2月
實踐指導老師：陳力
實踐單位：貴州海天房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務所有限公司
本人于2011年通過了全國土地估價師資格考試，取得土地估價師資格證書，并于2012年2月登錄土地估價師實踐考核信息系統(tǒng)，報名參加了土地估價師的實踐考核�，F(xiàn)在已經(jīng)進入第二年實踐考核期，在今年的估價專業(yè)實
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考。
由于待估宗地位于福泉市一類鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地等級和基準地價覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準地價系數(shù)修正法進行評估；又因待估宗地擬建商業(yè)用房，待估宗地區(qū)域類似房地產(chǎn)的交易案例較多，能夠比較容易測算待估宗地地上建（構(gòu)）筑物的不動產(chǎn)總價，且建筑成本及相關(guān)稅費、利潤率等容易獲取，故亦適宜選用剩余法進行評估。所以本次估價采用基準地價系數(shù)修正法和剩余法進行評估。
三、在實踐中參與的工作內(nèi)容：
從2013年2月15日開始，對待估宗地了解情況并進行了實地踏勘。期間在指導老師帶領(lǐng)下，調(diào)查了待估宗地周邊區(qū)域及市場情況，走訪了宗地所在地的國土部門，收集了相關(guān)資料，最終于2012年3月15日將估價報告提交了委托方。
本次估價項目中，主要參與了現(xiàn)場踏勘工作、周邊調(diào)查工作、收集資料工作、協(xié)助估價師對地價進行試算及參與撰寫估價報告工作。在工作中遇到如下問題：
1、使用基準地價系數(shù)修正法對商住用地進行估價時，福泉市基準地價是于2006年公布的，在進行期日修正時存在一定困難。
2、本報告采用基準地價系數(shù)修正法和剩余法得到不同的評估結(jié)果，兩種方法評估結(jié)果相差較大。估價結(jié)果確定存在一定困難。
針對以上問題，我們采取了如下解決方法：
1、福泉市基準地價于2006年公布，與本次評估基準日相隔7年，根據(jù)評估人員對估價對象地價調(diào)查分析，確定商住用地地價漲幅每年約3%-8%，根據(jù)估價對象的實際情況，本次評估按增長率5%作為待估地塊的漲幅情況進行期日修正。
2、由于基準地價公布的時間距離評估基準日較長，且新地價尚未更新，用基準地價法測算的結(jié)果缺乏參考價值；剩余法采用當前市場經(jīng)濟狀況下的相關(guān) ……（未完，全文共1393字，當前僅顯示886字，請閱讀下面提示信息。收藏《土地估價師實踐日志》）