淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的基本方法

目錄/提綱：……
一、房地產(chǎn)企業(yè)常見的偷稅手法
（一）少結(jié)轉(zhuǎn)收入
（二）收入不入賬
（三）多計(jì)成本費(fèi)用
一是虛列開發(fā)成本，常見的手法是通過虛開建筑業(yè)發(fā)票加大“開發(fā)成本”
二是不按期結(jié)算項(xiàng)目成本，暫估多轉(zhuǎn)銷售成本
（四）利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤
二、稅務(wù)檢查的基本方法
（一）注意多從政府部門調(diào)查取證
（二）注意到建筑施工企業(yè)調(diào)查取證
（三）注意測算房屋的開發(fā)成本
（四）注意檢查“現(xiàn)金”和“銀行存款”科目
……
淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的基本方法

◆秦德勇

房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目開發(fā)周期長、經(jīng)常出現(xiàn)退房、按揭等特點(diǎn)，特別是涉及到多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，成本核算往往不夠規(guī)范，令稅務(wù)檢查人員感覺很頭疼�，F(xiàn)將本人在房地產(chǎn)企業(yè)檢查過程中總結(jié)的一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)記錄如下，請同行指正。

一、房地產(chǎn)企業(yè)常見的偷稅手法

（一） 少結(jié)轉(zhuǎn)收入。常見的有下列情況：收取采光費(fèi)、宣傳費(fèi)、上房
……（新文秘網(wǎng)http://m.jey722.cn省略286字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
％的企業(yè)所得稅而虛開建筑業(yè)發(fā)票，雖然發(fā)票是真的，但工程價(jià)款是假的，合同也是假的。常見的情況還有：虛列開發(fā)成本掛賬在“其他應(yīng)付款”科目，也有可能是虛提的土地款，對(duì)于不是通過拍賣取得的土地更要引起注意。二是不按期結(jié)算項(xiàng)目成本，暫估多轉(zhuǎn)銷售成本。企業(yè)收到預(yù)收賬款時(shí)就結(jié)轉(zhuǎn)收入，但成本還無法準(zhǔn)確核算，就暫估多轉(zhuǎn)銷售成本。

（四）利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。檢查中曾發(fā)現(xiàn)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了少繳納企業(yè)所得稅，就新成立了一家軟件信息公司（企業(yè)所得稅在國稅局繳納，免征企業(yè)所得稅一年），軟件公司以向房地產(chǎn)企業(yè)提供信息服務(wù)為名，收取信息費(fèi)400萬元。

二、稅務(wù)檢查的基本方法

（一）注意多從政府部門調(diào)查取證。房屋的立項(xiàng)、規(guī)劃、工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收、房屋面積測繪、辦理產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等一系列問題，涉及政府的多個(gè)部門。加強(qiáng)與相關(guān)部門的合作，可以取得意想不到的效果。筆者曾查出過虛提土地款、收入不入賬但已經(jīng)辦好房產(chǎn)證、完成房屋贈(zèng)與等情況。

（二）注意到建筑施工企業(yè)調(diào)查取證。其中建筑施工合同非常關(guān)鍵，因?yàn)楣こ坛杀菊挤康禺a(chǎn)開發(fā)的很大比重，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了加大成本或者少計(jì)收入，而編造虛假合同。

（三）注意測算房屋的開發(fā)成本。開發(fā)成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的費(fèi)用三大塊組成。其中土地成本和政府費(fèi)用是相對(duì)規(guī)范的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本組成，就某一個(gè)地區(qū)來說，人工成本和材料成本差異不會(huì)太大，所以，只要測算出土建 ……（未完，全文共1262字，當(dāng)前僅顯示802字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的基本方法》）