淺析個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策問題及建議

目錄/提綱：……
一、縣區(qū)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)現(xiàn)狀
（一）交易量增長迅速
（二）轉(zhuǎn)讓房源類型多
（三）缺乏規(guī)范的交易市場(chǎng)
（四）無專業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)
二、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策分析
四是參照信譽(yù)良好的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格確定
一是“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上”
三、完善個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策的建議
（一）建立健全房屋計(jì)稅價(jià)格管理制度
（二）完善普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
（三）規(guī)范自建自用房的界定標(biāo)準(zhǔn)
二是銷售時(shí)享受免征營業(yè)稅的住房僅限于1套
（四）統(tǒng)一唯一住房認(rèn)定的范圍
（五）明確個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓日期
……
淺析個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策問題及建議

【內(nèi)容提要】房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展活躍了二手房交易。近年來，國家先后出臺(tái)了一系列針對(duì)二手房尤其是個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的稅收調(diào)整政策，加大了執(zhí)行難度和執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。本文結(jié)合縣區(qū)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)現(xiàn)狀，就個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓過程中涉及的稅收政策問題及建議進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓 稅收政策 完善建議

近年來，隨著房地市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，二手房交易日益活躍。由于涉及千家萬戶，征收的稅種多，特別是國家為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控，對(duì)二手房中的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策調(diào)整頻繁，執(zhí)行難度加大，容易產(chǎn)生征管漏洞，增加執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。自2010年12月全省地稅系統(tǒng)劃轉(zhuǎn)契稅征管后，相關(guān)問題更加突出。進(jìn)一步完善二手房尤其是個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策迫切緊要。本文結(jié)合縣區(qū)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)現(xiàn)狀，就個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓過程中涉及的稅收政策問題及建議進(jìn)行探討。

一、縣區(qū)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)現(xiàn)狀

應(yīng)該說，縣區(qū)二手房
……（新文秘網(wǎng)http://m.jey722.cn省略687字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的以上特點(diǎn)，導(dǎo)致稅源監(jiān)控困難。目前，個(gè)人住房交易稅收征管主要是根據(jù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理的要求，實(shí)行“先稅后證”的源泉控管，即在納稅人辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時(shí)，由房管、國土部門把關(guān)，納稅人交清相關(guān)稅費(fèi)后再辦過戶手續(xù)。

二、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策分析

近年來，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控， 總局先后下發(fā)了一系列的稅收政策文件，重點(diǎn)對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的營業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅進(jìn)行了調(diào)整，政策日益復(fù)雜。從征管實(shí)踐來看，主要存在以下幾個(gè)方面的問題。

1、房屋計(jì)稅價(jià)格的核定困難。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓過程中納稅人提供虛假的交易合同現(xiàn)象比較常見。對(duì)申報(bào)的交易價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，以及單位或個(gè)人將房屋無償贈(zèng)與他人的，需要由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格�！秶叶悇�(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號(hào)）規(guī)定了四種途徑確定納稅人的最低計(jì)稅價(jià)格。一是由地稅機(jī)關(guān)制定房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理辦法，公正合理地核定；二是參照當(dāng)?shù)卣嫉牟疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋交易指導(dǎo)價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)確定；三是參照房地產(chǎn)交易資金托管金額或者房地產(chǎn)交易網(wǎng)上報(bào)價(jià)確定；四是參照信譽(yù)良好的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格確定。然而，目前部分地稅部門未建立房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理辦法，縣區(qū)內(nèi)也基本上不具備后三種可供參照的房屋價(jià)格信息，即政府相關(guān)部門未能及時(shí)公布和更新拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋交易指導(dǎo)價(jià)，也沒有相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，更無房地產(chǎn)交易資金托管金額或者房地產(chǎn)交易網(wǎng)上報(bào)價(jià)。實(shí)踐中，有的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)則根據(jù)當(dāng)前同類房產(chǎn)的交易價(jià)格，當(dāng)場(chǎng)核定納稅人的計(jì)稅營業(yè)額，隨意性大，說服力不強(qiáng)，容易引起納稅人的爭(zhēng)議，也不符合總局“避免在辦稅窗口納稅人申報(bào)納稅時(shí)即時(shí)確定計(jì)稅價(jià)格”規(guī)定。

2、普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不全面。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的普通住房與非普通住房的劃分，省局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（贛地稅發(fā)〔2005〕109號(hào)）規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足的條件之一是“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上”。目前，各級(jí)地稅部門制定的具體標(biāo)準(zhǔn)中，均延續(xù)相同表述，未有任何突破。對(duì)住宅小區(qū)之外（舊城區(qū)、城郊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民（農(nóng)民）居住區(qū)）的房屋是否參照“建筑容積率在1.0以上”的規(guī)定執(zhí)行，沒有明確。根據(jù)建設(shè)部門的相關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)是指由城市道路以及自然支線劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段，通常指經(jīng)過整體規(guī)劃、成片開發(fā)的商品房居住區(qū)。實(shí)踐中，有的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)一并將其納入認(rèn)定范圍，并且按轉(zhuǎn)讓房屋的建筑面積直接除以占地面積計(jì)算容積率；有的則對(duì)住宅小區(qū)外的住房不考慮“建筑容積率”，造成了普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的不一致。

3、自建房的界定標(biāo)準(zhǔn)不明確。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字〔1999〕210號(hào)）規(guī)定，個(gè)人自建自用普通住房，銷售時(shí)免征營業(yè)稅（該條文至今仍然有效）。對(duì)如何準(zhǔn)確界定自建自用住房，總局一直未制定相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定，省局、市局也未發(fā)文明確。征管實(shí)踐中，有的基層地稅部門將“自建自用”界定為自已出（投）資建設(shè)或自已施工建設(shè)并自住，有的則僅指自己施工建設(shè)并自住。不同的界定標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致部分個(gè)人自建自用普通住房轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)差別極大，容易引起納稅人的爭(zhēng)議。

4、唯一住房的認(rèn)定范圍不統(tǒng)一。契稅和個(gè)人所得稅方面對(duì)符合條件的家庭唯一普通住房給予了一定的稅收優(yōu)惠�！敦�(cái)政部、國稅總局住建部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2 ……（未完，全文共5498字，當(dāng)前僅顯示1931字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《淺析個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策問題及建議》）