淺議物業(yè)管理稅收管理存在的問題及對(duì)策

目錄/提綱：……
一、物管概述及管理現(xiàn)狀
二、存在的主要涉稅問題
（一）營(yíng)業(yè)稅涉稅問題
（二）企業(yè)所得稅涉稅問題
三、稅收流失的原因分析
一是發(fā)票管理欠嚴(yán)
一是非法代開發(fā)票
三是個(gè)別業(yè)主索要發(fā)票時(shí)，使用虛假發(fā)票收取物業(yè)管理費(fèi)
二是控管力度較弱
三是部門協(xié)調(diào)不力
四、加強(qiáng)稅收征管對(duì)策
（一）加大宣傳力度，強(qiáng)化納稅意識(shí)
（二）加強(qiáng)稅源調(diào)查，實(shí)行精細(xì)化管理
（三）加強(qiáng)科學(xué)分析，完善納稅評(píng)估
（四）規(guī)范發(fā)票管理，實(shí)行“以票管稅”
（五）加強(qiáng)部門協(xié)作，強(qiáng)化監(jiān)督管理
……
淺議物管業(yè)稅收管理存在的問題及對(duì)策

近年來，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的日臻完善及住房商品化的積極推進(jìn)，以房屋及其設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等為對(duì)象的物業(yè)管理越來越受到人們的重視。該行業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的后期工作，目前已經(jīng)發(fā)展成為一支朝氣蓬勃的新興產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理公司也應(yīng)運(yùn)而生，成為地方稅源新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但由于種種原因，物管企業(yè)征管明顯滯后，稅收流失嚴(yán)重。2011年5月，安源區(qū)地稅局安源分局對(duì)物業(yè)管理行業(yè)2010年度納稅情況進(jìn)行了專項(xiàng)評(píng)估，我們發(fā)現(xiàn)該行業(yè)在稅收管理方面存在較多的問題。下面筆者從物管概述及管理現(xiàn)狀、存在的主要涉稅問題、稅收流失的原因分析、加強(qiáng)稅收征管對(duì)策等方面，對(duì)加強(qiáng)物管行業(yè)稅收征管，談?wù)剛�(gè)人的看法，供大家探討。

一、物管概述及管理現(xiàn)狀

物業(yè)根據(jù)使用功能的不同，主要分為：(一)居住物業(yè)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。(二)商業(yè)物業(yè)。包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、商業(yè)場(chǎng)所等。

物管企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)外收入和投資收益等。其經(jīng)營(yíng)收入確認(rèn)原則規(guī)定為“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，
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（一）營(yíng)業(yè)稅涉稅問題

未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入

全部或部分營(yíng)業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項(xiàng)計(jì)入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款” 、“其他應(yīng)付款”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)業(yè)收入”，少繳營(yíng)業(yè)稅。

在這類問題中，物業(yè)管理公司將收入計(jì)入“預(yù)收賬款”造成少繳稅款的占37.5%，計(jì)入“其他應(yīng)付款”的占41.2%，計(jì)入“應(yīng)付賬款”和“長(zhǎng)期應(yīng)付款”的占11.15%，計(jì)入“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”的占14.2%。

案例1：某物業(yè)管理公司替某業(yè)主代收車位費(fèi)、管理費(fèi)98702.75元，計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目，未繳納營(yíng)業(yè)稅。違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。”及第五條：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用�！钡囊�(guī)定，造成少繳營(yíng)業(yè)稅4935.14元。

案例2：評(píng)估人員檢查發(fā)現(xiàn)，一家物業(yè)管理公司一直將預(yù)收的物業(yè)綜合管理費(fèi)記入“預(yù)收賬款”科目，未及時(shí)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。截止2010年12月，該帳戶貸方余額為294047.02元。該行為違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。”，第五條"納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用"，和第九條"營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑證的當(dāng)天"的規(guī)定，造成少繳納營(yíng)業(yè)稅14702.35元，城建稅1029.16元，教育費(fèi)附加441.07元，地方教育費(fèi)附加101.08元。

收入直接沖減支出類科目

物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費(fèi)用、支出類科目，逃避納稅。

案例3：某物業(yè)公司2010年支付給供電局的公共區(qū)域的電費(fèi)為45540.8元，沖減了物業(yè)管理費(fèi)收入，違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。”和國(guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅�！痹斐缮倮U納營(yíng)業(yè)稅2277.04元。

其他營(yíng)業(yè)稅問題還有：物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅；物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到 “營(yíng)業(yè)外收入”科目，逃避納稅。物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項(xiàng)，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時(shí)或入住后準(zhǔn)備裝修時(shí)，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的裝修押金，不計(jì)入“營(yíng)業(yè)收入”，少繳營(yíng)業(yè)稅。

開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時(shí)，不按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。

（二） 企業(yè)所得稅涉稅問題

不應(yīng)扣除的費(fèi)用計(jì)入成本、費(fèi)用類科目，少繳企業(yè)所得稅

例4：某物業(yè)管理公司2010年購(gòu)買電腦23650元計(jì)入“管理費(fèi)用”，未計(jì)入固定資產(chǎn)，應(yīng)調(diào)增利潤(rùn)，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅5912.50元。

未結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅

全部或部分營(yíng)業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項(xiàng)計(jì)入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款” 、“其他應(yīng)付款”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)業(yè)收入”，少繳企業(yè)所得稅。

諸如此類，還存在企業(yè)所得稅涉稅 ……（未完，全文共4481字，當(dāng)前僅顯示2263字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《淺議物業(yè)管理稅收管理存在的問題及對(duì)策》）