談?wù)剺I(yè)主委員會(huì)備案的法律效力

　　談?wù)剺I(yè)主委員會(huì)備案的法律效力
　　——從一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案說起
　　羅慶鋒
　　【糾紛原由】
　　秀秀小區(qū)始建于2002年8月14日，2006年5月后，業(yè)主陸續(xù)入住。小區(qū)未能成立業(yè)主委員會(huì)亦未能選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)開發(fā)商選聘，前期物業(yè)由高遠(yuǎn)物業(yè)有限公司管理。2007年11月30日，小區(qū)業(yè)主牛某等5人利用業(yè)主推舉業(yè)主委員會(huì)成員候選人的時(shí)機(jī)成立業(yè)主管理委員會(huì)，并憑借候選人提名表和有關(guān)材料在市房產(chǎn)管理局登記為業(yè)主委員會(huì)（下稱“五人團(tuán)”），同時(shí)刻制小區(qū)業(yè)主委員會(huì)公章。2007年12月26日，“五人團(tuán)”以小區(qū)的名義向物業(yè)管理有限公司發(fā)出《中標(biāo)通知書》。兩天后，“五人團(tuán)”擅自以小區(qū)的名義與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，并加蓋小區(qū)公章。
　　2008年1月5日，小區(qū)118戶業(yè)主形成《秀秀小區(qū)業(yè)主_意見書》，并于當(dāng)月20日分別呈交社區(qū)、街道辦事處和市房產(chǎn)管理局請求撤銷“五人團(tuán)”的備案登記，均未能得到任何部門的準(zhǔn)許
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滿某支付物業(yè)管理費(fèi)116.60元，駁回物業(yè)公司的其他訴訟請求。
　　
　　
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　　【二審判決】
　　市中院經(jīng)審理后認(rèn)為：本案的業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過法定程序選舉產(chǎn)生并獲準(zhǔn)備案登記，形式上具備簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》的合法主體資格。業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生過程是否符合法律規(guī)定的程序和條件不是本案審理的內(nèi)容。《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定僅約束小區(qū)內(nèi)部的管理權(quán)限，對外簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)合法的民事主體，其法律效力不受小區(qū)內(nèi)部管理權(quán)限的制約。中院駁回上訴，維持原判。
　　【律師思考】
　　本案的關(guān)鍵是物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、備案登記的性質(zhì)和業(yè)主委員會(huì)的主體資格問題，其體現(xiàn)了相關(guān)法律的立法精神和司法的正義理念。
　　從立法精神看物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)備案登記屬備查性質(zhì)的行政管理行為，不是行政許可也不是行政確認(rèn)行為�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，但沒有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)經(jīng)備案取得管理資格和能力。換言之，物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)備案登記不會(huì)產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)取得經(jīng)營或管理的資格和能力，比如對外簽訂合同的法律效果。物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在民法上和物業(yè)小區(qū)一樣，都不是能夠獨(dú)立享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的民事主體，在行政法上不是行政相對人，業(yè)主委員會(huì)備案登記也不是對業(yè)主委員會(huì)的法律地位、權(quán)利義務(wù)的確認(rèn)或者否定。因此，業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利源于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)而不是房產(chǎn)管理部門的備案登記。
　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條第（4）項(xiàng)規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定，第15條第（2）項(xiàng)規(guī)定業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)包括代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這是一個(gè)強(qiáng)制性規(guī)定，不容自行約定限制和任意選擇適用。可見，業(yè)主委員會(huì)未取得或經(jīng)業(yè)主大會(huì)的同意擅自簽訂物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主是沒有約束力的。也因此，如果形成事實(shí)上的服務(wù)關(guān)系，實(shí)踐中不支持按合同約定支付物業(yè)管理費(fèi)，而是依合同法第58條的規(guī)定折價(jià)給付管理的成本。
　　本案不同于一般拖欠物業(yè)管理費(fèi)糾紛案件之處是，秀秀小區(qū)自始至本案終審生效之日，都沒有召開過任何一次業(yè)主大會(huì)，根本不存在所謂的業(yè)主委員會(huì)，也根本不存在所謂的招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，兩級法院僅根據(jù)根本不存在的業(yè)主委員會(huì)給原告發(fā)出的《中標(biāo)通知書》、沒有招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)中標(biāo)印證的表面證據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》、秀秀小區(qū)業(yè)主委員會(huì)備案登記申請書和秀秀小區(qū)業(yè)主委員會(huì)準(zhǔn)予備案登記證明書以及原告物業(yè)公司資質(zhì)資格證照就認(rèn)定秀秀小區(qū)有合法的業(yè)主委員會(huì)并具備民事主體資格顯然是沒有事實(shí)和法律依據(jù)的，在法理上也是不通的，不能體現(xiàn)立法上正義的法治理念和司法上正義的價(jià)值取向。
　　基于物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)備案登記屬備查性質(zhì)的行政管理行為，而不是行政許可也不是行政確認(rèn)行為的認(rèn)識(shí)，我認(rèn)為本案第一
　　步應(yīng)當(dāng)思考秀秀小區(qū)是否存在業(yè)主委員會(huì)的問題，而選票和業(yè)主大會(huì)記錄才是認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)存在與否的證據(jù)，因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)備案登記屬于不可訴的行政行為，不能把業(yè)主委員會(huì)存在與否推出民案審查范圍之外。第二步應(yīng)當(dāng)思考如果業(yè)主委員會(huì)確實(shí)存在，那么是否得到業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或者決定簽訂物業(yè)服務(wù)合同，在此物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)注意是否有業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或者決定，而不是關(guān)注業(yè)主委員會(huì)是否備案登記，因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)即使不備案登記，只要得到業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或者決定簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)屬有效，應(yīng)當(dāng)約束 ……（未完，全文共2945字，當(dāng)前僅顯示1872字，請閱讀下面提示信息。收藏《談?wù)剺I(yè)主委員會(huì)備案的法律效力》）