產(chǎn)權(quán)式酒店定位（操作）分析報告

目錄/提綱：……
一、××市酒店、賓館現(xiàn)狀分析
（二）主要分布狀況：××路三家，××*路四家，××××*兩家
（三）各酒店詳細情況（見附表）：
（四）上各酒店調(diào)查情況分析：
二、目標客戶分析
（一）.銷售目標客戶：
三、成本分析及定價依據(jù)
（二）建筑面積收益收益分攤可銷售價格
四、酒店定位分析
五、銷售方式（經(jīng)營模式分析）（結(jié)合本項目模擬分析）
六、銷售推出的時機分析：
七、結(jié)論
（一）酒店定位為三星級，符合市場現(xiàn)狀，有良好的經(jīng)營前景
……

　　產(chǎn)權(quán)式酒店定位（操作）分析報告
　　一、**市酒店、賓館現(xiàn)狀分析
　�。ㄒ唬┪覀冋{(diào)查的酒店主要有##賓館、##大酒店、$$大酒店、**大飯店、%%大酒店、11賓館、33賓館、22大酒店、44大酒店（在建）。
　　（二）主要分布狀況：**路三家，***路四家，*****兩家。
　�。ㄈ└骶频暝敿毲闆r（見附表）：
　�。ㄋ模┥细骶频暾{(diào)查情況分析：
　�、偃胱÷矢叩木频甑闹髁驮淳鶠槠髽I(yè)客戶、商人（商務(wù)人士）、機關(guān)人員三大塊，其中**、**因其地理位置的優(yōu)勢，外地來株出差人員的入住也占了相當大的比例。
　�、谌胱÷时容^高的酒店主要有%%大酒店、**酒店和33賓館，平日的入
　　住率都在65%以上，節(jié)假日則都超過了80%，尤其是**大酒店，平日都在80%以上。除了上星級的服務(wù)外，這幾家酒店在硬件設(shè)施、配套服務(wù)務(wù)上均有自己的特色。也與上述主要客源的銷售習慣、消費水平息息相關(guān)。
　�、�****?*?*8888**等三級酒店的入住率情況良好，三星級酒店在**市有著相當大的市場。
　　(五)**市在售產(chǎn)權(quán)酒店分析
　　1.保利大樓：去年7月份開盤，以投資客為目標客戶，銷售情況好：
　　①與**酒店合作；
　　②采取帶租約銷售和自用_選擇的
……（新文秘網(wǎng)http://m.jey722.cn省略850字，正式會員可完整閱讀）……　
例如：假設(shè)房間折后價為180元/天，住房率為60%；
　　則平均每一間40㎡的客房年收入為180*0.6*365=39420元；
　　按照7：3分攤，酒店管理公司毛收益為：39420*0.7=27594元，可回報給業(yè)主的金額為39420*0.3=11826元；
　　按照投資總額固定回報率8%計算，則該客房的銷售總額為：11826÷0.08=147825元
　　單位銷售價格為：147825÷40=3696元。
　　根據(jù)項目周邊情況和**市酒店房價現(xiàn)狀，本分析報告分別以建筑面積40㎡和50㎡做兩種分析。具體見下頁的酒店經(jīng)營狀況與定價分析推算表
　　酒店經(jīng)營狀況與定價分析推算表(一)
　　建筑面積收益收益分攤可銷售價格
　　計算方式（經(jīng)營狀況）房間牌價折扣(折后價)住房率毛收益管理公司毛收益(占70%)回報業(yè)主（占30%）總額單位售價
　　40㎡基本狀態(tài)2500.8(200)65%474503321514235177937.54448.44
　　50%3650025550109501368753421.88
　　中間狀態(tài)2500.7(180)60%3942027594118261478253696
　　52%34133.3323893.33102401280003200
　　保守狀態(tài)2500.65(160)60%3504024528105121314003285
　　35%20761.2145336228778501946.25
　　注：本表為保守計算。如果建筑面積為35㎡，則單位售價更高，均價可定位在3500元/㎡左右。
　　酒店經(jīng)營狀況與定價分析推算表（二）
　　建筑面積收益收益分攤可銷售價格
　　計算方式（經(jīng)營狀況）房間牌價折扣(折后價)住房率毛收益管理公司毛收益(占70%)回報業(yè)主（占30%）總額單位售價
　　50㎡基本狀態(tài)2500.8(200)65%474503321514235177937.53559
　　50%3650025550109501368752738
　　中間狀態(tài)2500.7(180)70%459903219313797172462.53449.25
　　60%3942027594118261478252956.5
　　保守狀態(tài)根據(jù)對周邊酒店的調(diào)查，50㎡的客房（套間）在**市房價定位在180元/天，已屬于震撼價。因此，保守狀態(tài)（160元/天）本表不再分析。
　　上述六種狀態(tài)的平均單位銷售價格為：3333元/㎡；按160元/天、開房率60%計算，則單位銷售價格為：3285元/㎡；按180元/天，開房率52%計算，則銷售單價為：3200元/㎡。根據(jù)周邊市場價格以及本項目實際情況，保守估計銷售均價可定位在3100元/㎡，即2840~3340元/㎡之間（6層起價2840元/㎡，每高一層加20元/㎡，包括裝修費用）。我們選擇參照160元/天、開房率60%、售價3100元/㎡、回報金額10540元/年（即回報率為8.5%）為基準計算（以下所有的計算亦同）。這
　　樣對目標客戶有相當大的吸引力（具體分析見銷售方式中的投資收益例表）。
　　3.成本與收益分析：
　　1）.面積：每層800㎡，6~30層共計20000㎡
　　2）.成本預計：①建安成本：1500元/㎡；
　�、诰b修：300元/㎡；
　�、蹚V告推廣成本：50元/㎡（總計500萬元÷10萬㎡）；
　�、芄芾沓杀荆�100元/㎡；
　�、荻愂眨�155元/㎡（銷售單價*5%，即3100*5%=155）；
　　⑥不可預見費用：100元/㎡；
　　以上共計為：2205元/㎡。
　　3）.預計利潤為：
　　（銷售單價－成本單價）*總建筑面積
　�。�3100－2205）*20000=17900000元
　　四、酒店定位分析
　　1.根據(jù)**市的酒店業(yè)現(xiàn)狀和項目周邊情況（服裝行業(yè)商務(wù)人士集中），建議定位為三星級。
　　2.主力戶型：40平方米的占90%，既符合國家規(guī)定標準（《旅游涉外飯店星級的劃分與評定》規(guī)定四星級以上客房最小面積為20平方米），又有利于產(chǎn)品的銷售（投資總額低）。套間60平方米，占10%。
　　3.通道寬度在2.1米左右。
　　4.精裝修后出售（將裝修成本計算在銷售價格，預計為300元/平方米）。
　　5.大廳設(shè)在市場一樓，面積200平方米左右，停車場負一樓，飲食在群樓五樓與市場 ……（未完，全文共4726字，當前僅顯示2387字，請閱讀下面提示信息。收藏《產(chǎn)權(quán)式酒店定位（操作）分析報告》）