法院房地產(chǎn)案件調(diào)研報(bào)告

目錄/提綱：……
一、基本案件數(shù)據(jù)
二、訴訟主體、利益訴求、爭(zhēng)議焦點(diǎn)、糾紛解決方式等方面出現(xiàn)的情況變化
一是案件量呈逐年上升趨勢(shì)
二是涉案地較為集中
三是糾紛發(fā)生原因多樣化
四是案件有效化解的難度較大
三、民商案件級(jí)別管轄標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整給本轄區(qū)基層法院房地產(chǎn)案件審判工作帶來(lái)的新情況、新問(wèn)題
1、基層法院工作壓力逐漸增大
2、公正廉潔面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)
一是開(kāi)發(fā)商資金斷裂，引發(fā)連鎖效應(yīng)
二是開(kāi)發(fā)商資金不足，導(dǎo)致借款糾紛增多
三是開(kāi)發(fā)商延期辦理各類(lèi)手續(xù)，引發(fā)商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛
四是“售后返租”等引發(fā)的相關(guān)糾紛增多
五是_性糾紛明顯增多，法院處理能力有限
一是主動(dòng)出擊，靠前服務(wù)
二是運(yùn)用法律，化解矛盾
三是“能動(dòng)司法”，解決糾紛
五、房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)變化在本轄區(qū)房地產(chǎn)案件審判工作中的主要反映
一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的管理混亂充分暴露
二是購(gòu)房者以種種理由主張違約或解除合同
三是開(kāi)發(fā)商消極履約，缺乏誠(chéng)信
六、對(duì)房地產(chǎn)案件審判工作的意見(jiàn)和建議
一是加大訴前調(diào)解工作力度
二是嚴(yán)格適用公平原則
三是加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度
四是發(fā)揮好主管部門(mén)作用
五是加大法制宣傳力度
……
做好房地產(chǎn)案件審判工作
推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
——****法院房地產(chǎn)案件調(diào)研報(bào)告

按照省高法《關(guān)于開(kāi)展全省法院房地產(chǎn)案件調(diào)研活動(dòng)》通知要求，****法院指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)，成立了調(diào)研活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組,采取數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、查閱卷宗及統(tǒng)計(jì)年鑒、深入一線(xiàn)調(diào)查走訪等方法，分析幾年來(lái)房地產(chǎn)案件的主要問(wèn)題及其成因，經(jīng)過(guò)反復(fù)核查審定后形成此調(diào)研報(bào)告。
一、基本案件數(shù)據(jù)
通過(guò)兩縣五區(qū)上報(bào)的情況看：2013年審理房地產(chǎn)案件330件，占全年民事案件總數(shù)的0.057%，2014年審理房地產(chǎn)案件430件，占全年民事案件總數(shù)的0.07%，2015年審理房地產(chǎn)案件552件，占全年民事案件總數(shù)的0.076%，2016年上半年審理房地產(chǎn)案件381件，占全年民事案件總數(shù)的0.082。隨著新《民事訴訟法》頒布實(shí)施以來(lái)，*市基層人民法院審理的房地產(chǎn)案件逐年成增長(zhǎng)比例上升。
二、訴訟主體、利益訴求、爭(zhēng)議焦點(diǎn)、糾紛解決方式等方面出現(xiàn)的情況變化
通過(guò)調(diào)查感覺(jué)到，主要存在以下幾個(gè)方面的變化。一是案件量呈逐年上升趨勢(shì)。201
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受到很大的影響。
　　3、法官審判能力欠缺的問(wèn)題較為突出。 基層法院由于受以前案件標(biāo)的額的限制，審理大標(biāo)的額案件較少，法律關(guān)系也比較簡(jiǎn)單，對(duì)法官的業(yè)務(wù)能力要求也相對(duì)較低些。新《民事訴訟法》對(duì)管轄級(jí)別調(diào)整后，大量大標(biāo)的額案件涌入基層法院，其中很多案件涉及金額大、牽涉面廣，法律關(guān)系復(fù)雜，審理難度大，對(duì)基層法院法官的業(yè)務(wù)素質(zhì)提出了更高的要求。如果不盡快提升業(yè)務(wù)素質(zhì)，勢(shì)必影響到案件的公正高效審理。
四、本轄區(qū)出現(xiàn)的新類(lèi)型房地產(chǎn)案件，傳統(tǒng)類(lèi)型房地產(chǎn)案件審理工作遇到的疑難復(fù)雜問(wèn)題，以及轄區(qū)法院解決問(wèn)題的思路和方式方法
當(dāng)前涉房地產(chǎn)案件審執(zhí)中遇到的疑難復(fù)雜問(wèn)題主要有：
一是開(kāi)發(fā)商資金斷裂，引發(fā)連鎖效應(yīng)。首先是工程建設(shè)施工類(lèi)糾紛，工程建設(shè)款不能及時(shí)撥付，建筑商、材料供應(yīng)商不愿意持續(xù)性地墊資施工，工程建設(shè)無(wú)法及時(shí)推進(jìn)，工程陷入撤場(chǎng)停工狀態(tài)，由此引發(fā)大量的工程建設(shè)合同糾紛、材料供應(yīng)合同糾紛。其次是建筑工人工資糾紛。工程爛尾，工程款無(wú)法及時(shí)撥付，導(dǎo)致建筑商拖欠農(nóng)民工工資糾紛增多。
二是開(kāi)發(fā)商資金不足，導(dǎo)致借款糾紛增多。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，一旦開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)資金回籠出現(xiàn)問(wèn)題，相關(guān)借款糾紛便會(huì)集中爆發(fā)。
三是開(kāi)發(fā)商延期辦理各類(lèi)手續(xù)，引發(fā)商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛。從數(shù)據(jù)上看，轄區(qū)商品房竣工速度比較慢，新開(kāi)工量比較大，商品房銷(xiāo)售遠(yuǎn)低于新開(kāi)工面積但運(yùn)高于竣工面積，如此大量新開(kāi)工樓盤(pán)等待消化，引發(fā)的房屋延期交房糾紛案件逐年增多。初略統(tǒng)計(jì)，2013年以來(lái)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件中50%左右是商品房延期交付、延期辦證導(dǎo)致的。
四是“售后返租”等引發(fā)的相關(guān)糾紛增多。轄區(qū)商品房開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出多元發(fā)展?fàn)顟B(tài)，在“售后返租”、“產(chǎn)權(quán)式商鋪”等營(yíng)銷(xiāo)宣傳下，轄區(qū)商鋪開(kāi)發(fā)和交易發(fā)展迅猛，不少開(kāi)發(fā)商同時(shí)開(kāi)發(fā)住宅樓和商鋪甚至是大型商業(yè)綜合體。由于區(qū)位、招商引資等方面的原因，相當(dāng)多的商鋪并沒(méi)帶來(lái)預(yù)期的收益，開(kāi)發(fā)商在收取高額房?jī)r(jià)后，返還的“租金”根本沒(méi)有保障，有的商鋪尚未交付、登記，多數(shù)商鋪采取的是“售后返租”的方式，這類(lèi)案件在2014年就有21件。
五是_性糾紛明顯增多，法院處理能力有限。一些企業(yè)瀕臨破產(chǎn)，企業(yè)老板“跑路”或玩起“躲貓貓”，樓盤(pán)為爛尾樓，長(zhǎng)期無(wú)人動(dòng)工、無(wú)人接盤(pán)、無(wú)法交付更無(wú)法兌現(xiàn)豐厚回報(bào)的承諾，業(yè)主、投資人、民工相繼為維護(hù)自身權(quán)益各自開(kāi)展一定規(guī)模的集訪群訪，多次形成_性事件，給當(dāng)?shù)卣⒎ㄔ杭肮矙C(jī)關(guān)帶來(lái)較大壓力。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)不善引發(fā)的相關(guān)糾紛，往往涉及數(shù)以百計(jì)的業(yè)主和數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的資金問(wèn)題，這些都是法院難以處理的。
在此類(lèi)房地產(chǎn)案件審理工作上，我們?cè)诎凑粘Ｒ?guī)程序?qū)徟械幕A(chǔ)上，做到：一是主動(dòng)出擊，靠前服務(wù)。將符合條件的房地產(chǎn)案件引導(dǎo)至訴訟程序加以解決，避免陷入未訴先訪的工作困境。二是運(yùn)用法律，化解矛盾。針對(duì)房地產(chǎn)案件的特點(diǎn)，積極組織相關(guān)業(yè)務(wù)庭室干警，及時(shí)、集中、全面地對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的審判技能、最新法律法規(guī)司法解釋進(jìn)行學(xué)習(xí)討論。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房、房屋所有權(quán)證的辦理、延遲交付等專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域尚存爭(zhēng)議的問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行庭內(nèi)溝通，既保障涉案當(dāng)事人合法權(quán)益，又防止不穩(wěn)定因素的發(fā)生，形成統(tǒng)一、穩(wěn)妥的處理方案，為涉房地產(chǎn)案件的審理提供有力的保障。三是“能動(dòng)司法”，解決糾紛。及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理、化解房地產(chǎn)案件中出現(xiàn)的問(wèn)題，深入了解各方當(dāng)事人的訴求及其面臨的困難，深入開(kāi)展庭前調(diào)解、庭審調(diào)解以及執(zhí)行調(diào)解等工作，在雙方當(dāng)事人滿(mǎn)意認(rèn)可的基礎(chǔ)上，預(yù)防和化解矛盾糾紛。
五、房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)變化在本轄區(qū)房地產(chǎn)案件審判工作中的主要反映
為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，國(guó)家進(jìn)行了宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步告別高速增長(zhǎng)的“黃金期”，市場(chǎng)供需基本平衡。目前看整個(gè) ……（未完，全文共3946字，當(dāng)前僅顯示1993字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《法院房地產(chǎn)案件調(diào)研報(bào)告》）